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　　熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將回穩(wěn)

　　賈生華 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　2010年有什么樣的形勢(shì)，個(gè)人總結(jié)特點(diǎn)為一個(gè)“后”字，有三層含義：第一個(gè)含義是后金融危機(jī)的世界經(jīng)濟(jì)；第二個(gè)含義是后救市措施的宏觀政策；第三個(gè)含義是“后”大落大起的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2010年是“后”的問(wèn)題，所有這些問(wèn)題，這些措施都采取過(guò)后會(huì)怎么樣，這里有個(gè)關(guān)鍵：遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。怎樣遏制，路在何方，我們必須綜合來(lái)看。

　　首先看遏制的力度，就是政策的力度或者是趨向。最近政策出臺(tái)比較多，也比較敏感，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和隨后一系列房地產(chǎn)政策表態(tài)，要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但是我們也要注意到，遏制的力度是有限的，因?yàn)榭偟?010年政策是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定性，只是遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，總體的房地產(chǎn)仍會(huì)延續(xù)比較寬松的政策導(dǎo)向；其次是它的手段也是比較溫和的。遏制房?jī)r(jià)的方法很多，總體歸結(jié)為三大手段：土地手段、金融政策、稅收方面。以稅收政策為例，它可分三個(gè)層次即交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)和增值環(huán)節(jié)，現(xiàn)在政府也只是在交易環(huán)節(jié)采取了措施，總體還比較溫和；最后是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲預(yù)期的效果或者是效應(yīng)。個(gè)人估計(jì)2010年我們整個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是處于周期性向好的階段，不會(huì)出現(xiàn)明顯的收縮和大落。熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該是回穩(wěn)，市場(chǎng)回歸正常。

　　調(diào)控手段

　　房產(chǎn)調(diào)控需要下“慢功夫”

　　裴長(zhǎng)洪 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)

　　我們希望房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但實(shí)踐中很難做到，包括政府的土地財(cái)政收入、開(kāi)發(fā)商的企業(yè)利益、投資房地產(chǎn)的投資者的利益等五大利益主體的矛盾都體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，這種利益調(diào)整的空間非常小，幾乎沒(méi)有什么余地，這也就是為什么房?jī)r(jià)只能是大起大落，而且政府的調(diào)控手段往往是很難讓它趨于平穩(wěn)的原因。

　　目前政府所采取的調(diào)控手段基本是短期政策，比如土地供應(yīng)量的增減、比如信貸的調(diào)控以及一些稅收的臨時(shí)措施，往往實(shí)行不到一年就變。我們應(yīng)該尋找一個(gè)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的途徑，這個(gè)途徑是“慢功夫”，需要進(jìn)行各種規(guī)范，比如說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及金融信貸措施、財(cái)政稅收措施等等。這樣一套配套的體制和機(jī)制性的建設(shè)恐怕要逐步地取代目前頻繁采用的短期政策調(diào)整，但這個(gè)是比較長(zhǎng)的過(guò)程。

　　解決高房?jī)r(jià)要多管齊下

　　葉劍平 中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任

　　目前中國(guó)的房?jī)r(jià)很高，這種高房?jī)r(jià)持續(xù)發(fā)展，肯定是不可能的。解決之道是什么？新發(fā)展起來(lái)、新富起來(lái)的人擁有大量的資金需要投資，股市有風(fēng)險(xiǎn)，房市又覺(jué)得價(jià)格太高，是不是有別的可替代的產(chǎn)品？我認(rèn)為還是有的。

　　所以就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，未來(lái)肯定會(huì)推出很多房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，使我們這些投資客在末端去爭(zhēng)房產(chǎn)這樣的末端產(chǎn)品跑到前端帶來(lái)投資收益。所以是投資多元化。第二個(gè)解決之道是加大供應(yīng)。城市化在快速發(fā)展階段，只有加大供應(yīng)量才能解決供求矛盾問(wèn)題。第三個(gè)應(yīng)該建立多元化的市場(chǎng)，高端、中端、低端都要多元化的配置，通過(guò)完善市場(chǎng)機(jī)制緩解或者保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康的發(fā)展。

　　現(xiàn)在中心城市房地產(chǎn)價(jià)格都非常高，中央已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出來(lái)了中小城市發(fā)展，包括戶(hù)籍已經(jīng)放開(kāi)了。所以說(shuō)由中心城市向外輻射的次中心的城市的發(fā)展使得中心城市的高房?jī)r(jià)向外溢出，拉平整體房地產(chǎn)價(jià)格，使得普通老百姓能夠買(mǎi)到滿(mǎn)意的房子。當(dāng)然這里頭有品質(zhì)問(wèn)題、有交通問(wèn)題，包括政府的公共配套問(wèn)題。只要這些問(wèn)題都解決了，次等的城市或者次中心的城市，包括小城鎮(zhèn)如果生活能夠和大城市生活一樣的品質(zhì)，大家都會(huì)去的。這是未來(lái)房地產(chǎn)的方向。

　　不能急于下 “猛藥”

　　金碚 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)

　　我們通常所說(shuō)的還是狹義的房地產(chǎn)行業(yè)，它至少有五個(gè)功能：首先當(dāng)然是解決老百姓的居住問(wèn)題，其次是中國(guó)老百姓家庭財(cái)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分；第三，是政府收入的一個(gè)重要來(lái)源；第四，房地產(chǎn)是中國(guó)企業(yè)投資資金配置的一個(gè)重要方面，我們看看上市公司的報(bào)表，有相當(dāng)一部分原先非房地產(chǎn)企業(yè)，都投資此領(lǐng)域；此外還有一個(gè)最重要的功能，即房地產(chǎn)是一個(gè)重要的金融抵押產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)沒(méi)有一個(gè)全國(guó)性的市場(chǎng)，是區(qū)域性的產(chǎn)品，所以不能夠用全國(guó)性下猛藥的方式折騰這個(gè)行業(yè)，使這個(gè)行業(yè)一會(huì)兒熱、一會(huì)兒冷。這次少數(shù)地區(qū)，像北京、上海、南京這樣的城市，房子價(jià)格到下半年猛漲，這和政策有很大關(guān)系，是因?yàn)楹芏鄡?yōu)惠政策今年年底要結(jié)束，所以大家恐慌性地?fù)屨�策點(diǎn)。房地產(chǎn)的牽扯面太廣，它不僅僅是解決老百姓居住的問(wèn)題，也對(duì)各種各樣的企業(yè)包括金融企業(yè)、工商企業(yè)以及政府的財(cái)政收支等有很大的連帶關(guān)系。這種情況下，我們希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的增長(zhǎng)，有一些波動(dòng)不要緊，政策上不要急于下猛藥。

　　穩(wěn)定房?jī)r(jià)才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　范從來(lái) 南京大學(xué)商學(xué)院教授、中國(guó)金融學(xué)會(huì)常務(wù)理事

　　房地產(chǎn)理論上具有財(cái)富效應(yīng)，但是就目前中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，它的財(cái)富效應(yīng)很弱。為什么這么說(shuō)呢？首先是因?yàn)樵谥袊?guó)的住房更多的不是表現(xiàn)為投資品，而是為消費(fèi)品。房?jī)r(jià)的上升雖然導(dǎo)致了人們財(cái)富價(jià)值的提高，但是因?yàn)榉孔颖旧碜鳛橄�費(fèi)品，它的使用成本也增加了，而這一部分就進(jìn)入了消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，投資價(jià)值的提升被消費(fèi)價(jià)值抵消。大量的實(shí)踐檢驗(yàn)結(jié)果表明，房?jī)r(jià)緩慢上升時(shí)期，財(cái)富效應(yīng)是明顯的，但是房?jī)r(jià)急劇上升時(shí)期，財(cái)富效應(yīng)本身是負(fù)的。

　　從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，要想放大我們的財(cái)富效應(yīng)，要想真正刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，只有穩(wěn)定房?jī)r(jià)才能增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性。目前房?jī)r(jià)走勢(shì)非常喜人，但不可忽略的是，今年整個(gè)房地產(chǎn)才剛剛走出危機(jī)。席卷全球的這一場(chǎng)金融風(fēng)暴就源自美國(guó)的次貸危機(jī)，而次貸的根本原因不是人們的工資和經(jīng)營(yíng)性收入，而是人們炒房的收入出了問(wèn)題，這種財(cái)產(chǎn)性收入的不確定性就是金融危機(jī)的前兆。要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，既要依賴(lài)政府的調(diào)控和價(jià)格管制，又要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的可持續(xù)發(fā)展。

　　-本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 高宏年 彭平