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　　�Ｕ�策導(dǎo)向

　　差異化住房金融政策抑制投資型購(gòu)房

　　王鋒認(rèn)為,在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好但不穩(wěn)固、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)何時(shí)回暖還無(wú)法預(yù)測(cè)的背景下,繼續(xù)推進(jìn)包括住房消費(fèi)在內(nèi)的內(nèi)需增長(zhǎng),采用寬松的貨幣政策,仍然是國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。在此基礎(chǔ)上,國(guó)家推出國(guó)四條一方面加強(qiáng)普通住房保障,改善民生,一方面抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)性,抑制房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速上漲。

　　王鋒透露,近期深圳市委、市政府及有關(guān)部門(mén)正在加快研究今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房發(fā)展的系列政策。12月7日,深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)在官方網(wǎng)站上公示了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實(shí)施計(jì)劃》(征求意見(jiàn)稿)。其中已經(jīng)包涵了今后深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大量政策信息。

　　針對(duì)土地資源緊缺的現(xiàn)狀,深圳采取了多種渠道促進(jìn)住房用地供應(yīng),通過(guò)年度新增住房用地、舊改用地、存量土地組合供應(yīng),增加普通商品住房供應(yīng)量,王鋒表示,2010年深圳開(kāi)工商品房供應(yīng)量將達(dá)到7.29萬(wàn)套,近一半將從更新用地中獲得,其中2.23萬(wàn)套為保障性住房。

　　“只有按套數(shù)來(lái)控制商品房供應(yīng)數(shù)量才能形成有效住房供應(yīng)。”王鋒表示,深圳為了促進(jìn)所供應(yīng)的住房用地形成有效住房供應(yīng),提出了控制“套數(shù)指標(biāo)”和實(shí)行“住房用地項(xiàng)目手冊(cè)”制度,要求土地出讓合同中明確住房供應(yīng)的套數(shù),且每宗用地均應(yīng)建立從“宗地出讓”到“竣工驗(yàn)收”的項(xiàng)目全過(guò)程監(jiān)管,以確保計(jì)劃落實(shí),有效形成未來(lái)住房供應(yīng)。

　　而在抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房者方面,“深圳擬制定差異化的住房金融和稅收政策�！蓖蹁h表示深圳一方面繼續(xù)貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房在稅收、按揭貸款方面的優(yōu)惠政策并嚴(yán)格認(rèn)定改善型住房的標(biāo)準(zhǔn),另一方面對(duì)首套及改善型住房以外的其他購(gòu)房行為,嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于貸款首付比例和利率的規(guī)定,以遏制住房投資和投機(jī)行為。

　　�＞唧w措施

　　大力增加保障性住房建設(shè)

　　“國(guó)家359號(hào)文明確了對(duì)于首套和改善型住房外的購(gòu)房行為采取首付4成、貸款利率提高10%的政策,但在今年商業(yè)銀行在過(guò)于寬松的貨幣環(huán)境下放貸也寬松,導(dǎo)致了投資型購(gòu)房帶動(dòng)高房?jī)r(jià)�！睂�(duì)于這種情況王鋒表示,中央及地方政府需要制定界定改善型住房標(biāo)準(zhǔn),他個(gè)人建議以家庭為單位首套住房60平方米以下購(gòu)買(mǎi)不超過(guò)144平方米的普通住房都可以認(rèn)定為改善型住房。

　　從計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容看,明年深圳將大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),市、區(qū)財(cái)政將投資35億元用于2.23萬(wàn)套保障性住房建設(shè)；同時(shí),深圳還將頒布實(shí)施《深圳市保障性住房條例》,在解決戶籍低收入住房困難家庭住房問(wèn)題的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步拓展住房保障對(duì)象,將經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需人才納入住房保障范圍,已解決其現(xiàn)時(shí)住房困難；并且深圳將結(jié)合“新兩規(guī)”政策的執(zhí)行,研究沒(méi)收違法建筑、征收違法集資房并將其納入保障性住房的相關(guān)政策。

　　“在深圳的土地供應(yīng)計(jì)劃中,保障性住房作為一種剛性需求,每年土地供應(yīng)都全部完成。而商業(yè)住房作為一種彈性供應(yīng),實(shí)際供應(yīng)與計(jì)劃有區(qū)別�！睂�(duì)于目前保障性住房進(jìn)入市場(chǎng)還不到政府建設(shè)數(shù)字的10%,王鋒表示,加上明年的2.23萬(wàn)套,深圳保障性住房供應(yīng)將達(dá)到14萬(wàn)套,但保障房一般有3年的建設(shè)周期,現(xiàn)在完工的不多,但基本都已經(jīng)開(kāi)工。

　　�Ｚ厔�(shì)預(yù)測(cè)

　　如政策繼續(xù)收緊房?jī)r(jià)必下調(diào)

　　“明年深圳房?jī)r(jià)調(diào)整是必然的,至于回落多少還要再作判斷。”王鋒作出如上分析。2007年樓市調(diào)整的背景是市場(chǎng)連續(xù)兩三年快速增長(zhǎng),中央連續(xù)三年實(shí)施宏觀調(diào)控,市場(chǎng)沒(méi)法去承受,市場(chǎng)在雙重壓力下被迫調(diào)整,又恰巧在調(diào)整期遭遇全球金融危機(jī),雪上加霜。而房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)系非常密切,“如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退,最早就從房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始�！鄙钲诋�(dāng)時(shí)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅最大的城市之一,上漲30%多,而全國(guó)的平均水平才12%左右,這就導(dǎo)致當(dāng)時(shí)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了比較大的調(diào)整。

　　從明年的宏觀形勢(shì)來(lái)看,中國(guó)今年的保八目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn),明年要力求穩(wěn)定,在這種背景下整體貨幣也會(huì)比較寬松,“今年10個(gè)億,明年怎么說(shuō)也有7個(gè)億�！闭�體經(jīng)濟(jì)向好,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度深調(diào)的可能性也就比較小。

　　而在深圳這個(gè)市場(chǎng),房市必須要調(diào)整,因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)太高,跟普通居民收入水平相差太大。這樣高的房?jī)r(jià)對(duì)于普通自住型購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)形成擠出效應(yīng),而明年政策又會(huì)對(duì)投資型購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行進(jìn)一步打壓,“那時(shí)市場(chǎng)上還有哪些購(gòu)買(mǎi)者呢?”王鋒認(rèn)為,深圳房市調(diào)整是必然的,至于回落多少還要再作判斷。

　　南方日?qǐng)?bào)記者曲廣寧