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　　-建議

　　政策要從細(xì)節(jié)入手

　　金地北京公司總經(jīng)理嚴(yán)家榮認(rèn)為，其實(shí)，市場(chǎng)并不缺乏監(jiān)管囤地的政策，但是缺乏行之有效的政策。要解決囤地問題的話，主要還是要加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)對(duì)土地招拍掛和批后監(jiān)管環(huán)節(jié)的監(jiān)管。

　　繆培丹認(rèn)為，囤地的暴利可以說就是房地產(chǎn)市場(chǎng)極度泡沫化的標(biāo)志。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫集聚到一定程度，房?jī)r(jià)一路飆升必然刺激開發(fā)商大規(guī)模拿地建房，泡沫就開始從商品房蔓延到土地。政策制定者決不能無視這一危險(xiǎn)信號(hào)，否則就是對(duì)開發(fā)商囤地、炒地行為的變相激勵(lì)。首先要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，同時(shí)要嚴(yán)格規(guī)定每宗土地的開發(fā)時(shí)間和加大閑置土地的處置力度，以此來規(guī)范房?jī)r(jià)。

　　有開發(fā)商認(rèn)為，要真正制止囤地現(xiàn)象，就必須從付款進(jìn)度和開發(fā)進(jìn)度兩方面著手控制。土地出讓文件中，必須規(guī)定開發(fā)商應(yīng)該在競(jìng)得土地后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)繳清地價(jià)款，否則將處以高額罰款甚至沒收。同時(shí)，開發(fā)商在競(jìng)拍土地時(shí)，也應(yīng)該列出開發(fā)計(jì)劃，約定在開發(fā)年份內(nèi)完成所有開發(fā)面積，否則將處以高額罰款甚至沒收�！斑@樣從出讓制度上加大對(duì)開發(fā)商的約束，加大他們持有土地的成本，迫使他們沒有能力囤地，必須把土地滾動(dòng)起來，讓土地供應(yīng)切實(shí)變成房子面積供應(yīng)�！�

　　任啟鑫建議國(guó)土管理部門將大體量地塊割裂成小宗出讓，減少開發(fā)商囤地沖動(dòng)。同時(shí)，政府還應(yīng)加快土地相關(guān)各環(huán)節(jié)的批審流程，減少人為因素造成的土地開發(fā)進(jìn)度緩慢。

　　加強(qiáng)政策執(zhí)行力度

　　此外，最關(guān)鍵的還是政府要真正把政策執(zhí)行下去，“有法不依，比無法可依更可怕”。

　　采訪中，記者了解到，政府每年都在出文件強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格處理土地閑置現(xiàn)象，但每年都雷聲大雨點(diǎn)小，這使得開發(fā)商對(duì)類似的政策已經(jīng)完全沒有危機(jī)感，將其視為“狼來了”。

　　繆培丹認(rèn)為，其實(shí)國(guó)家早就三令五申，嚴(yán)打囤地炒地等行為，如《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申土地閑置滿2年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。然而由于跟進(jìn)措施和執(zhí)行力度太弱，缺乏對(duì)囤地炒地者來一次釜底抽薪式的痛究，導(dǎo)致囤地炒地行為恣意橫行，囤地現(xiàn)象愈演愈烈。

　　搜房控股董事長(zhǎng)莫天全表示，如果囤地現(xiàn)象繼續(xù)下去，政府應(yīng)該出面管一管，“不僅要有政策，而且要真正執(zhí)行下去”。

　　李文杰認(rèn)為，解決囤地問題，可從三方面入手：一是盡可能提供手續(xù)齊備的招拍掛土地；二是盡可能嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)格監(jiān)控竣工日期；三是政府加大土地供應(yīng)力度。

　　土地財(cái)政應(yīng)該改革

　　當(dāng)業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)都集中在土地政策的軟弱和開發(fā)商的放肆上時(shí)，一部分業(yè)內(nèi)人士把關(guān)注點(diǎn)放在了土地供應(yīng)制度背后的土地財(cái)政模式上，并認(rèn)為，如果土地財(cái)政模式不變，很難解決“囤地”這一毒瘤。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)撰文表示，在現(xiàn)有的土地財(cái)政模式下，地價(jià)越高，地方政府的獲益越大。在這一激勵(lì)機(jī)制下，地方政府利用對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的天然壟斷，通過控制土地供應(yīng)來調(diào)控市場(chǎng)。各地成立的土地儲(chǔ)備中心實(shí)際上就是一個(gè)巨大的土地囤積中心，在這個(gè)市場(chǎng)上，不但有企業(yè)或主動(dòng)、或被動(dòng)地“囤地”，政府的“囤地”行為也不能忽視。

　　因此，他提議，首先要削弱土地出讓與地方財(cái)政之間的激勵(lì)關(guān)系，通過稅制改革平衡地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)的對(duì)應(yīng)關(guān)系，不再逼迫地方政府通過賣地來解決資金困局。其次，激活國(guó)有企業(yè)閑置土地的流通與轉(zhuǎn)讓。再次，建立土地二級(jí)市場(chǎng)，這可以有效打破政府對(duì)土地出讓的絕對(duì)壟斷性。

　　這種市場(chǎng)機(jī)制確立后，將有利于土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，“囤地”現(xiàn)象也將獲得有效制約。

　　楊紅旭建議，有關(guān)部門要真正做好查處閑置用地工作，除了敢于向那些不良企業(yè)“開刀”之外，還須利用制度規(guī)范地方政府的行為。比如，國(guó)務(wù)院曾經(jīng)下發(fā)有關(guān)通知提出：建立節(jié)約集約用地考核制度，制定單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)的新增建設(shè)用地消耗考核辦法。既然部分城市閑置用地過多，那么就別想再申請(qǐng)新的用地指標(biāo)。

　　政府在行動(dòng)

　　面對(duì)市場(chǎng)對(duì)囤地現(xiàn)象的強(qiáng)烈譴責(zé)和質(zhì)疑，從中央到地方的各級(jí)政府也在加緊監(jiān)控。

　　10月以后，國(guó)土部門敦促地方政府在增加供地的同時(shí)，也開始督察土地開發(fā)，同時(shí)規(guī)定，在新土地出讓合同中防止土地閑置。

　　據(jù)悉，最近北京市的四塊“地王”土地合同簽訂中，土地出讓合同都采取了新合同版本，要求開發(fā)商在簽訂土地出讓合同時(shí)，要寫上竣工日期等要約，如果開發(fā)商閑置土地不開發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開發(fā)商訴諸法律。

　　9月份開始，廣州政府就開始對(duì)以往的地王進(jìn)行調(diào)查、處罰，甚至沒收土地。

　　本報(bào)記者魯歡 趙麗萍