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得房率:還要關(guān)注使用率
得房率越高,則意味著購(gòu)房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專(zhuān)家提醒,得房率在某些特定的情況下,會(huì)發(fā)生變化,因此購(gòu)房者別僅僅只是聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的說(shuō)辭。
一般情況下,得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中,套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分,套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量,因此專(zhuān)家解釋說(shuō),對(duì)于一些分若干期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),一定要注意得房率的變化。
這到底是怎么回事呢?吳茂輝舉例說(shuō),前期銷(xiāo)售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)最初計(jì)算并得到的得房率,由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)完全,一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積,有時(shí)甚至只是簡(jiǎn)單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e,這樣得來(lái)的得房率自然是相對(duì)比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后,由房屋測(cè)量登記部門(mén)通過(guò)圖紙與實(shí)測(cè)結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大,因而,這時(shí)的實(shí)際得房率比銷(xiāo)售時(shí)的宣傳要約降低1~3個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此,專(zhuān)家建議,如果條件允許,購(gòu)房者不妨直接進(jìn)入樣板房對(duì)室內(nèi)使用面積進(jìn)行測(cè)量,得到套內(nèi)使用面積,計(jì)算出使用率,雖然結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確,但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時(shí),使用率還能反映出房型設(shè)計(jì)方面的缺陷,因?yàn)橛行┓啃托螤詈懿灰?guī)則,會(huì)影響到使用,雖然得房率不低,但是使用率卻打了折扣。
據(jù)了解,得房率跟建筑形式也有一定的關(guān)系,如多層住宅的得房率可控制在85~90%,小高層住宅的得房率控制在80~85%,高層的得房率相對(duì)較低,一般在75~80%。高層小戶型得房率最不理想,有可能低于75%的水平。
車(chē)庫(kù)率:必須滿足基本需求
對(duì)于車(chē)庫(kù)率這個(gè)問(wèn)題,估計(jì)不少購(gòu)房者會(huì)在有意無(wú)意之間給忽略了。但這種疏忽可能會(huì)給日后的生活帶來(lái)不便。
記者的一位朋友張先生在買(mǎi)房之初并未考慮要買(mǎi)車(chē),因此就沒(méi)有想到車(chē)位因素。兩年后,張先生有了車(chē),麻煩也隨之而來(lái),每天下班回家是他最難過(guò)的時(shí)候,因?yàn)樾^(qū)里的停車(chē)位太少,需要很費(fèi)神地找車(chē)位,有時(shí)候回來(lái)的太晚了,他只能把車(chē)停在小區(qū)附近的公共場(chǎng)所,然后步行回家。由此不難看出,小區(qū)的車(chē)庫(kù)率也不能忽略。
吳茂輝表示,對(duì)于居住小區(qū)配建的停車(chē)位數(shù)量而言,通常的規(guī)定是:車(chē)庫(kù)(位)數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50%。若住宅小區(qū)檔次較高,住戶對(duì)停車(chē)位的需求會(huì)更高。別墅類(lèi)住宅車(chē)庫(kù)自帶,每戶擁有車(chē)庫(kù)率達(dá)到100%及以上。
專(zhuān)家提醒說(shuō),在了解車(chē)庫(kù)率時(shí),一定要了解清楚具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車(chē)庫(kù)數(shù)量。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)可以購(gòu)買(mǎi),由人防工程改建的地下車(chē)庫(kù)只能租賃。
片面對(duì)待要不得
專(zhuān)家表示,購(gòu)房時(shí)不能單純追求某些數(shù)值,以免步入誤區(qū)。吳茂輝告訴記者,容積率與購(gòu)房者分?jǐn)偟耐恋爻杀居兄苯拥年P(guān)系,因?yàn)槿莘e率較高,相應(yīng)會(huì)有更多的建筑面積來(lái)分?jǐn),因而每個(gè)購(gòu)房者承擔(dān)的土地成本則能適當(dāng)下降一些。而如果單純追求低容積率,則會(huì)為之付出更高的土地成本,導(dǎo)致購(gòu)房成本增加,故不應(yīng)該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。
此外,對(duì)于得房率而言,也不能一味要求其達(dá)到很高的標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)家表示,住宅建筑需要相應(yīng)的公攤面積作為本身的配套,以犧牲配套而提高得房率,這勢(shì)必會(huì)影響到日后的使用,如樓梯過(guò)窄,"大塊頭"的家具便無(wú)法通過(guò)。
車(chē)庫(kù)率也不宜過(guò)高,夠用就行,一般情況下,中高檔小區(qū)的車(chē)庫(kù)率達(dá)到0.5~1之間已經(jīng)基本能夠滿足常規(guī)需求。如果車(chē)庫(kù)率過(guò)高,會(huì)造成公攤面積的增多,從而影響到得房率。(理財(cái)周刊甄愛(ài)軍)
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