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加息殺手锏在失靈?房地產(chǎn)金融新問題難煞老革命(2)
2007年02月09日 10:58 來源:上海證券報

  信貸 難抑的銀行獲利沖動

  除了以加息方式抑制中小投資者的炒房勢頭外,新形勢下的房地產(chǎn)金融現(xiàn)象使決策者不得不面對更多的監(jiān)管與調(diào)控職責。

  日前,銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步防范銀行業(yè)金融機構(gòu)與證券公司業(yè)務往來相關風險的通知》,禁止信貸資金被挪用入股市,銀監(jiān)會權威人士透露,春節(jié)后將全面開始檢查工作,住房按揭貸款將成檢查重點。市場人士反映,此舉與近期投資者將住房押抵貸款投入股市的行為相關。

  此前一個月,有關投資者為投資股市將住房抵押,或?qū)⒃盅嘿J款追加抵押的報道不約而同地出現(xiàn)在深圳、上海等新聞報道中,新的投資泡沫和信貸風險浮出水面。“銀監(jiān)會的新政非常及時。”市場人士評價,這體現(xiàn)了金融監(jiān)管部門越來越成熟和敏銳的市場反應能力。但是,看到了問題不等于會在操作層面切實解決!案鞯劂y行分支機構(gòu)繁雜龐大,情況各不相同,完全堵截類似違規(guī)做法很難做到!鄙虾R患抑薪闄C構(gòu)金融服務部門的工作人員稱。據(jù)了解,盡管央行各類房地產(chǎn)信貸政策都相當嚴格,但一些中小商業(yè)銀行受市場競爭和盈利沖動的驅(qū)使,寬松的放貸情況時有發(fā)生!氨热鐚Ψ慨a(chǎn)評估不嚴格,加按揭可以超過評估后的最高貸款限額等!鄙鲜鋈耸糠Q。

  放貸沖動不僅限于按揭貸款,為了在緊縮的房地產(chǎn)信貸政策中找到生存空間,各銀行在收緊中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的同時,仍然對大型房地產(chǎn)開發(fā)商,尤其是土地儲備較多、信譽較好的房企提供綠色通道!暗牵艿酵恋卦鲋刀惖戎卮蠖愘M政策影響,很可能拿地越多的企業(yè)資金鏈會受到重創(chuàng)。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平需要重新評估。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司有關負責人表示。

  “在房地產(chǎn)市場繁雜多變的綜合形勢下,金融監(jiān)管和政策制定部門需要有更全面分析這一行業(yè)的綜合能力,以避免出現(xiàn)大范圍的壞賬風險。這就要求各級金融部門的決策層同樣是房地產(chǎn)領域的專家,做到這一點確實不容易!泵裆y行北京分行一位貸款部經(jīng)理感慨。

  限外 堵截熱錢還看落實

  在眾多的房地產(chǎn)調(diào)控新政中,“限外令”是最讓人關注的政策之一。

  2006年7月24日,建設部、央行等六部委公布《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》,限制外資進入房產(chǎn)市場,堵截熱錢流入成為坊間盛傳的新政首要原因。然而,在新政出臺后的半年時間里,各地關于限外的實施細則遲遲未出,限外之說幾乎被束之高閣。此間,上海醞釀“一證一套房”等傳聞頻頻傳出,但最終未果。而操作層面,不同市場的購房面臨的境況也各不相同。

  2006年10月,上海傳出消息,浦東等區(qū)域限外出現(xiàn)異動,外資在購買商鋪和辦公樓時遭遇叫停,一切手續(xù)停辦。此后,相繼有媒體曝出外資購買住宅受到“第二套禁售”的政策。但令人費解的是,上海主管部門一直沒有公布明確的“限外令”細則。

  還有北京,從2006年7月21日開始,北京暫停了外資購房的一切登記備案工作,外資在京購房陷入長達半年的停滯狀態(tài),直到近日,北京“限外令”姍姍而來,成為全國首個明確限外政策的城市。

  根據(jù)北京的限外細則,境外個人在北京市購買自住商品房的,一人只能購買一套住宅。交易權屬管理部門將通過全市統(tǒng)一信息平臺的交易權屬管理系統(tǒng)驗證其購房情況。為保證一人一套房的執(zhí)行,購房者需要出具由北京市公安局出入境管理處開出的《境外個人在境內(nèi)居留狀況證明》;各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機構(gòu)在京購房還需要提交外交部同意其購房的照會。

  “這可能是目前各地最嚴格的‘限外購房’做法了!笔袌鋈耸吭u價。但根據(jù)北京建委等部門的解釋,外資在2006年7月21日以前的購房行為不計入規(guī)定限制范圍,也就是說只有在2006年7月21日以后的購房才有“僅限一套”的規(guī)定。

  “盡管如此,對于那些積極在北京購房置業(yè)的境外人士,尤其是大量的港臺人士來說,還是會起到限制作用的!币晃慌_灣媒體人士評價。

  與北京相比,上海等其他一線城市“限外購房”細則仍在醞釀的路上!耙驗闆]有明確說法,大部分區(qū)域的外資購房目前還沒有限制,對于機構(gòu)投資者而言,如果是已經(jīng)落地注冊了公司,又有強大經(jīng)濟實力的機構(gòu),就不會受到‘171文件’的影響!奔蝿P行銷市場總監(jiān)林戈表示。

  同時,由于外資購房主要集中在一線城市,“限外令”并不被市場視為具有普遍影響的政策!巴赓Y一旦大舉進入二線城市的房地產(chǎn)市場,限外細則難產(chǎn)的影響可能更大!睂<曳Q。

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編輯:王菲】
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