四、土地等別是如何確定的？《標(biāo)準(zhǔn)》為什么要與土地等別相掛鉤？
土地等別是制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是國土資源部、財(cái)政部為適應(yīng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收的需要，于1998年根據(jù)全國2864個(gè)縣、市(區(qū))級(jí)行政單元的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素，采用綜合評(píng)價(jià)法，按照評(píng)價(jià)分值的15個(gè)區(qū)間段確定的，將全國各縣、市(區(qū))土地分成15個(gè)等別。2002年在征求各地意見后做了調(diào)整�，F(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別�，F(xiàn)行土地等別在新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認(rèn)可。
為了發(fā)揮地價(jià)對(duì)土地利用的調(diào)控作用，我們?cè)谥朴喿畹蛢r(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，明確了最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎(chǔ)上制訂的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，最高等別(一等)相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(840元/平方米)是最低等別(十五等，60元/平方米)的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。
五、《通知》在最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？
為了確保最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)能在各地得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，變相達(dá)到低價(jià)出讓的目的，《通知》對(duì)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施做出了八個(gè)方面的政策規(guī)定。
一是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)和適用范圍�！锻ㄖ返谝粭l明確規(guī)定《標(biāo)準(zhǔn)》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行的最低控制標(biāo)準(zhǔn)”。有三層含義：一是《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)是最低的控制性標(biāo)準(zhǔn)，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時(shí)確定的土地出讓價(jià)格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標(biāo)準(zhǔn)》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣(區(qū))行政單元區(qū)域范圍內(nèi)(包括村莊、集鎮(zhèn))所有的國有土地；三是在一個(gè)行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項(xiàng)目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(即《標(biāo)準(zhǔn)》所列該行政單元所在土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn))，由于工業(yè)項(xiàng)目在同一區(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)入“門檻”相同，就可促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點(diǎn)火”、“戶戶冒煙”。
二是嚴(yán)格規(guī)定了《標(biāo)準(zhǔn)》的修正原則，增強(qiáng)了《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行的“剛性”。《標(biāo)準(zhǔn)》是嚴(yán)格按照國發(fā)31號(hào)文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的要求，在廣泛調(diào)查和測算基礎(chǔ)上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項(xiàng)因素，涵蓋了相應(yīng)的成本費(fèi)用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，規(guī)定其“出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，而且還明確規(guī)定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對(duì)規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價(jià)修正。”這樣，一方面可有效防止一些地方在《標(biāo)準(zhǔn)》下發(fā)后，不按規(guī)范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開發(fā)程度不同等各種理由修正最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、減免或補(bǔ)貼地價(jià)款從而變相低價(jià)出讓土地，增強(qiáng)了最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中的“剛性”，另一方面也有利于促進(jìn)地方進(jìn)行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，有利于提高土地利用效率。
三是嚴(yán)格界定了特殊情況下《標(biāo)準(zhǔn)》的執(zhí)行政策。按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。但是，在我國少數(shù)地區(qū)特別是西部地區(qū)，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項(xiàng)目，即因?yàn)檫x址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項(xiàng)目。為更好地使《標(biāo)準(zhǔn)》符合客觀實(shí)際，鼓勵(lì)這類工業(yè)項(xiàng)目在用地時(shí)更少地占用耕地，《通知》第三條規(guī)定了相應(yīng)的地價(jià)政策。同時(shí)，為防止一些地方鉆空子，對(duì)這類工業(yè)項(xiàng)目也從選址、用地類型、土地開發(fā)主體等多方面進(jìn)行了非常嚴(yán)格的界定。
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