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4月23日,中國社會科學(xué)院發(fā)布2009年中國《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》,指出中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)深幅大調(diào)的可能性不大,主要原因是中國房價泡沫累積有限。 中新社發(fā) 任衛(wèi)紅 攝
2006年以來,全國房價一直快速上漲,即使是2008年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷寒冬,全國房價指數(shù)也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價,更是大幅上揚后的高位盤整。不過,房價高漲并沒有給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤率的增長。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,盈利能力相對較高的地產(chǎn)上市公司,其整體營業(yè)利潤率持續(xù)走低。那么,漲價帶來的收益究竟是成了開發(fā)商的利潤,還是被各種成本所侵蝕?
土地溢價“收窄”營業(yè)利潤
4月18日,記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤·西堤紅山”、“遠(yuǎn)洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當(dāng)初拿地時的樓面地價約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價計算,土地成本占售價的比重分別達(dá)到29.74%、38.01%和36.66%。其中,“遠(yuǎn)洋·沁山水”的拿地時間為2008年1月。
業(yè)內(nèi)專家指出,我國自2004年8月31日實施土地招拍掛政策以來,土地成本直接反映出市場對房地產(chǎn)的需求程度。而房價高企直接推高了地價。在2007年開發(fā)商“拿地?zé)帷睍r,部分城市的地價上漲幅度高于房價。
根據(jù)國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”統(tǒng)計,去年全國地價仍在增長,但增幅放緩。預(yù)計今年一線城市居住用地價格將與去年持平;而二三線城市的地價仍存在上漲空間。
今年3月,土地底價成交率出現(xiàn)下降,溢價成交再次出現(xiàn)在北京、上海和天津等地。
事實上,自2007年以來,部分企業(yè)的拿地成本明顯攀升。
畸形的建安成本
業(yè)內(nèi)人士指出,去年下半年以來,鋼材、水泥等建材價格大幅下跌,使得建安成本在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中的比重呈下滑趨勢。 建安成本包括房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本,是房價中相對穩(wěn)定的部分。在國外,建安成本通常占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的70%,其他如地價及稅費僅占房價30%左右。然而在國內(nèi),這個數(shù)字是顛倒的。
根據(jù)有關(guān)報道,以北京為例,建安成本費用占普通住宅期房預(yù)售成交均價的10.66%-28.77%,建安工程費平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價的15.71%。
隱性成本居高不下
北京一位開發(fā)商告訴記者,地產(chǎn)企業(yè)對政府部門、公共事業(yè)機構(gòu)等的“公關(guān)支出”和各項規(guī)費,一直是總成本的重要組成部分。而這些隱性成本有些便轉(zhuǎn)化為財務(wù)報表中的期間費用。
該開發(fā)商介紹,地產(chǎn)開發(fā)過程中,要向包括建委、規(guī)劃局、民防辦、氣象局、環(huán)保局等10個政府部門繳納多項費用,這些費用包括大到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,其中城區(qū)和近郊區(qū)住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項目建議書(可研報告)編制費,還有住宅項目三類防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測費。另外,開發(fā)商還需向自來水、電力、天然氣、通信等市政工程企業(yè)支付配套工程費用。
業(yè)內(nèi)專家指出,2008年,房地產(chǎn)行業(yè)的平均銷售毛利率在30%左右,稅金之外的各項成本占收入的七成。(記者林喆 于萍)
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