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　　編者按：

　　隨著我國(guó)住房制度改革漸漸進(jìn)入“市場(chǎng)化”軌道，“居者有其屋”像一個(gè)美麗的童話(huà)，離人們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)。如今，在國(guó)際金融危機(jī)的陰影之下，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)何去何從？“居者有其屋”的夢(mèng)想離中國(guó)的老百姓到底還有多遠(yuǎn)？住房，這個(gè)與所有的人都利益相關(guān)的話(huà)題，自然成為兩會(huì)代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　四問(wèn)中國(guó)樓市

　　牽扯房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終因素還是房?jī)r(jià)：政府調(diào)控為房?jī)r(jià)，百姓抱怨為房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商無(wú)論怎樣的行為，最終指向的也都是房?jī)r(jià)二字。

　　一問(wèn)

　　救市政策效用幾何

　　現(xiàn)實(shí)：

　　去年下半年，樓市不景氣，以鄭州地方政府向市民施行購(gòu)房補(bǔ)貼始，全國(guó)已經(jīng)有長(zhǎng)沙、西安、重慶、沈陽(yáng)、成都、南京、宿遷、杭州、上海等十余個(gè)城市參與其中，各地采用購(gòu)房補(bǔ)貼、降低稅率、放寬公積金貸款等方式，地方政府救市之風(fēng)愈演愈烈。

　　其后，中央政府也出臺(tái)了相關(guān)政策與地方政府相呼應(yīng)。

　　溫家寶總理去年12月17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其主要內(nèi)容有3條，分別是加大保障性住房建設(shè)，放松第二套房貸、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。

　　4天后，“國(guó)十三條”作為細(xì)化政策出爐，明確引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，支持房企以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持房企合理的融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　現(xiàn)在看來(lái)，無(wú)論政府、開(kāi)發(fā)商還是普通購(gòu)房者都對(duì)“國(guó)十三條”的效果充滿(mǎn)了期待。政府希望如寒冬般的樓市能出現(xiàn)復(fù)蘇，開(kāi)發(fā)商惟愿冷清的交易市場(chǎng)再度火熱，而購(gòu)房者的愿望最簡(jiǎn)單直接：房?jī)r(jià)下降。如果購(gòu)房者的期待落空，那么開(kāi)發(fā)商的心愿也就很難成真了。

　　二問(wèn)

　　誰(shuí)來(lái)照顧“夾心層”

　　現(xiàn)實(shí)：

　　從去年年初起，政府就出臺(tái)保障型住房政策，旨在成為市場(chǎng)化住宅體系的有益補(bǔ)充，進(jìn)一步改變一手住房市場(chǎng)的需求。

　　去年12月，國(guó)務(wù)院會(huì)議研究確定的救市措施中，第一條就是加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　低收入家庭住房問(wèn)題主要通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房解決，中低等收入家庭可采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決，高收入家庭則主要通過(guò)市場(chǎng)解決。居民可望通過(guò)或配、或租、或買(mǎi)的不同渠道，各取所需，各得其所。這個(gè)想法雖好，然而，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，目前我國(guó)的保障型住房還相當(dāng)不到位，還有很大一部分無(wú)法負(fù)擔(dān)普通商品房的人群，又沒(méi)有達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房的門(mén)檻，成為數(shù)量巨大的“夾心層”。居者有其屋的夢(mèng)想，何時(shí)才能真正出現(xiàn)？

　　三問(wèn)

　　寒冬還會(huì)持續(xù)多久

　　現(xiàn)實(shí)：

　　樓市不景氣直接導(dǎo)致中介的日子也不好過(guò)。去年七八月份的淡季，上海市二手房中介門(mén)店數(shù)量縮水一半，中介門(mén)店從兩年前的1.6萬(wàn)家左右，減少到目前的7000多家。當(dāng)然，上海并不是特例，很多二三線(xiàn)城市中介的日子更加難過(guò)，1個(gè)月沒(méi)有生意已經(jīng)成為了平常事。

　　面臨寒冬的中介公司，想盡辦法抗寒。不少品牌中介走出傳統(tǒng)的二手房業(yè)務(wù)，開(kāi)始增加一手房代理的業(yè)務(wù)。還有部分中介公司加大了在二線(xiàn)城市一手樓盤(pán)的代理。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的財(cái)大氣粗，中介公司在地產(chǎn)的熊市里，更加沒(méi)有實(shí)力支撐太久。所以大家也已經(jīng)習(xí)慣了市場(chǎng)好的時(shí)候，一條街上開(kāi)滿(mǎn)中介門(mén)店，一旦不景氣，一條街的門(mén)店又全部關(guān)閉的景象。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商還有力在寒冬里繼續(xù)堅(jiān)持，那么中介門(mén)店的動(dòng)向，毫無(wú)疑問(wèn)就是樓市當(dāng)下交易情況最直接的反映了。

　　四問(wèn)

　　退房潮傷害了誰(shuí)

　　現(xiàn)實(shí)：

　　2008年房?jī)r(jià)下跌，隨之而來(lái)的就是纏繞了開(kāi)發(fā)商一整年的退房潮。其中受關(guān)注最多的，莫過(guò)于萬(wàn)科退房風(fēng)波。

　　盡管一直聲稱(chēng)不降價(jià)、資金沒(méi)有問(wèn)題，但是2008年萬(wàn)科“降價(jià)門(mén)”依然愈演愈烈。9月，萬(wàn)科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場(chǎng)史上最強(qiáng)的“退房風(fēng)暴”。

　　萬(wàn)科不是孤獨(dú)的。此前，深圳樓盤(pán)售價(jià)率先縮水兩成，被套牢的炒家超過(guò)6000人，首付款幾乎被吞噬。此后，南京一些樓盤(pán)的業(yè)主也有過(guò)抗議開(kāi)發(fā)商的行為。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　事實(shí)上，退房是不可能的。開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行降價(jià)是合法的商業(yè)行為。目前，我國(guó)尚未出臺(tái)相關(guān)的法律依據(jù)支持這種業(yè)主要求退還差價(jià)或退房的要求。購(gòu)房者一波又一波的退房風(fēng)暴，恰恰反映了開(kāi)發(fā)商此前在樓市高點(diǎn)時(shí)巨大的盈利空間。購(gòu)房本屬自愿的商業(yè)行為，買(mǎi)房以后房?jī)r(jià)下跌和買(mǎi)了手機(jī)以后手機(jī)價(jià)格下降在本質(zhì)上并沒(méi)有什么區(qū)別。雖然樓市終有復(fù)蘇的一天，房?jī)r(jià)可能再次上漲，不過(guò)，退房潮終究告訴了所有投資客一個(gè)最簡(jiǎn)單的道理：樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎。

　　樓市暖意因“會(huì)”而“升”

　　溫家寶總理在今年兩會(huì)上作的政府工作報(bào)告有較大篇幅是關(guān)于房地產(chǎn)的。其中分兩部分：第一部分是加大保障性住房建設(shè)；另一部分是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，“溫總理的政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)方面的政策已經(jīng)非常明確。只要這些政策能夠很好地落實(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)健康地發(fā)展起來(lái)�！�

　　政府工作報(bào)告中明確了對(duì)符合條件的第二套房按揭貸款要比照第一套房?jī)?yōu)惠政策執(zhí)行。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好。

　　2008年底，政府已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于改善性住房的政策，但對(duì)“第二套住房”和“改善性住房”的理解，各個(gè)部門(mén)都不一樣，因此，這個(gè)政策一直未能付諸實(shí)施�！罢�府工作報(bào)告專(zhuān)門(mén)就這個(gè)問(wèn)題作了進(jìn)一步說(shuō)明，可以看出政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，也足見(jiàn)取消第二套住房的貸款限制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響�！迸耸�屹表示。

　　近期幾個(gè)一線(xiàn)城市的樓市成交都有所回暖。對(duì)此，潘石屹認(rèn)為，在這部分上升的數(shù)據(jù)中，大約有50%的成交量、30%的成交金額來(lái)自于保障性住房。保障性住房的成交與市場(chǎng)的回暖關(guān)系不大，保障性住房成交量的多少取決于這些保障性住房什么時(shí)候搖號(hào)發(fā)售�！暗�我認(rèn)為，溫總理的政府工作報(bào)告里面明確了房地產(chǎn)的政策，今年3月份中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將回暖�！�(國(guó)際金融報(bào))