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　　前景展望

　　房產(chǎn)市場“脆弱”回暖標準將變化

　　今年以來，房地產(chǎn)市場一片大好，不過也有較為悲觀的觀點，認為在行業(yè)調(diào)整時期，未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢還不是很明確，開發(fā)商在投資上相當謹慎，目前主要以去庫存化回籠資金為主。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華則提出要理性分析房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。他認為目前這種以投資需求為主的市場具有“脆弱性”，只要出現(xiàn)房價下降或下降預(yù)期，投資者就會持幣觀望而造成市場低迷。2008年的實際情況就證明了這一點。

　　“新政”改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　NBD：那您怎么看待和分析當前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢呢？

　　包宗華：分析房地產(chǎn)市場的形勢需要考慮我國 “新政”的變化。2006年及其以前，我國每年的住房建設(shè)總量中，經(jīng)濟適用房占4%～6%，廉租屋不到1%，絕大部分是商品房。此前存在的問題是房價過高、大套型住房比重過大和建設(shè)規(guī)模過大。買得起大套型高價位住宅的主要是高收入者。

　　實際情況是，高收入者絕大多數(shù)已經(jīng)擁有了住房，一個人擁有4套住房的現(xiàn)象屢見不鮮，而他們不一定長期居住，這就造成了浪費。而中低收入人群卻買不起房。

　　今年以來，相關(guān)部門緊緊抓住了中央注入重資建設(shè)保障性住房的機會，新建經(jīng)濟適用住房130萬套，下力氣解決260萬戶低收入者和80萬戶其他困難家庭的住房問題。如果這一“新政”能夠得以貫徹實施的話，我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化。

　　NBD：那就是衡量房地產(chǎn)市場回暖的標準應(yīng)該發(fā)生改變？

　　包宗華：是的。如果還有人把前幾年的商品房建設(shè)量作為分析市場是否“回暖”的標準的話，我覺得是不科學(xué)的。房地產(chǎn)市場去庫存化的過程一直持續(xù)著，有專家認為減少房地產(chǎn)庫存的唯一方法是降低價格。

　　政府應(yīng)控制房價水平

　　NBD：您覺得目前房價怎么樣？

　　包宗華：現(xiàn)在是中低收入人群依然買不起房。2005年我家對面的樓盤是每平方米7000元，2008年成為了每平方米20000元。

　　從收入上講，收入水平增長最快的是高收入者，超過了房價上漲的速度，特別是金融行業(yè)表現(xiàn)更為明顯。高收入者的“高層”，每年富余的收入就能多買幾套住房；高收入者的“中層”，則具有在10年內(nèi)多買幾套住房的能力；高收入者的“低層”，至少有能力在10年內(nèi)多買1套住房。而中低收入人群收入水平的增速遠遠低于房價的上漲。

　　我知道的一個城市，建設(shè)了2000多套經(jīng)濟適用房，售價規(guī)定的也是當?shù)胤績r的70%，但是依舊銷售不出去。為什么呢？歸根結(jié)底是老百姓買不起。所以政府應(yīng)該根據(jù)中低收入者的住房需求，控制房價的上漲和下降水平，以滿足中低收收入者的實際住房需要，以達到穩(wěn)定市場、持續(xù)發(fā)展的目的。

　　魯政委：目前市場上有一種看法認為，房地產(chǎn)價格直接影響經(jīng)濟，甚至認為只要房地產(chǎn)價格上漲了經(jīng)濟就復(fù)蘇了，這其實是錯誤的。房市企穩(wěn)并不意味著經(jīng)濟見底，宏觀經(jīng)濟不好也不意味著房市不好。降價肯定能夠去庫存，但是未必只有降價才是去庫存的唯一方法。房地產(chǎn)市場本身是一個靠預(yù)期的地方，不管是剛開始大家像買白菜一樣的買房子，還是陡然間集體降溫，樓市幾乎成交絕跡，都說明了預(yù)期的重要性——大家認為價格還會漲或者降。每經(jīng)記者 姜艷艷 馬超彥