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　　正方

　　未來十年仍是“黃金時代”

　　合富輝煌房地產(chǎn)(南京)公司董事 鄧永忠

　　房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷2008年的調(diào)整，但在未來十年，國內(nèi)房地產(chǎn)仍會迎來近乎黃金的年代。

　　從國際背景來看，國際金融風暴對國內(nèi)的影響并沒有想象中那么嚴重，去年媒體對金融風暴鋪天蓋地的炒作不排除有追求眼球效應(yīng)之嫌。

　　從經(jīng)濟發(fā)展模式看，國內(nèi)GDP發(fā)展還要依賴房地產(chǎn)的巨大助力，這決定了國內(nèi)不可能減輕對它的呵護，去年下半年中央到地方一系列新政就是證明。

　　在一些地區(qū)，職能部門習(xí)慣使用單位土地人口密度、單位面積投入資本強度兩個指標來衡量房價變動。單位土地人口密度的變化反映了一個地區(qū)人口是遷出還是遷入，這是從需求角度來分析。日本房價為什么起不來，因為它已經(jīng)老齡化，很多地方人口負增長，單位土地人口密度呈下降趨勢，哪里來的新增需求？中國則不一樣，房地產(chǎn)的剛性需求依然強大，城市化帶來的買房、換房需求，完全可以消化存量。事實上，每一次調(diào)整都是逢低買入的機會。2004年調(diào)控了6個月，很快房價上漲；2005年調(diào)整了9個月，2007年房價報復(fù)性上漲，2008年已經(jīng)調(diào)控了1年，我想很快就會進入新的價格上升通道。

　　單位面積投入資本強度是指對單位土地的資金投入量，地鐵、市政工程等都將大大提升土地價值，帶來房價的穩(wěn)步提升。以南京為例，新建的地鐵、市政工程、道路都是對未來房價最好的支撐。

　　當然，金融危機對房地產(chǎn)肯定會有影響，下半年美國“次級貸”還款周期來臨，金融危機最大風暴將至，屆時對國內(nèi)經(jīng)濟形勢，對中低價商品房銷售帶來不利影響。

　　但是國內(nèi)已經(jīng)存在通貨膨脹的風險，這意味著持有資產(chǎn)比持有貨幣將更安全，而房子目前仍然是較為安全的資產(chǎn)。

　　反方

　　這波行情走不長

　　陳穗建 上海奧林匹克置業(yè)投資公司總裁

　　每一次調(diào)整都是逢低買入的機會，2008年已經(jīng)調(diào)控了1年，我想很快就會進入新的上升通道。未來十年，國內(nèi)房地產(chǎn)仍會迎來近乎黃金的年代�！�

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　　個人認為，春節(jié)過后的這波行情走不長，樓市的下行趨勢沒有改變，目前的樓市回暖只是一波短暫回調(diào)，對此我有兩點理由：

　　理由一，樓市要遵循市場規(guī)律，連續(xù)多年的上漲后，市場有下行調(diào)整的要求。以上海為例，2001年到2007年，上海樓市連續(xù)七年上漲。按照市場經(jīng)濟的規(guī)律，7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調(diào)整，而僅僅8個月的調(diào)整時間是不夠的。從經(jīng)濟周期來看深度調(diào)整需要2到3年，可能要到2011年見底。

　　第二個理由就是全球金融危機對中國經(jīng)濟的影響還沒結(jié)束。僅僅依靠中國這個經(jīng)濟體來扭轉(zhuǎn)全球經(jīng)濟形勢，目前看來還不大現(xiàn)實，樓市的一些反彈只是表面現(xiàn)象。

　　1997年亞洲金融危機是離我們最近的例證，受一個區(qū)域性金融危機的影響，香港樓市在1997年開始出現(xiàn)下滑到2003年企穩(wěn)，樓價比最高峰時跌掉一半還多，直到2007年香港樓市才恢復(fù)到1997年的水平。這個過程用了10年，由此看來，全球性金融危機對樓市的影響時間不會太短。

　　目前的這波小陽春，更多是剛性需求在經(jīng)過八九個月的等待之后的一次爆發(fā)性釋放，當然也有政府一系列利好措施，比如房貸、契稅等相關(guān)政策松綁的影響。這個行情很難得，在經(jīng)過8個多月的市場慘淡之后，這波回暖行情在很大程度上讓開發(fā)商喘了口氣。

　　我想說，作為開發(fā)商應(yīng)該珍惜，而不應(yīng)該再次漲價，應(yīng)該心平氣和地賣房子。畢竟這次成交量放大的樓盤中，還是那些有價格促銷的房子賣得最好，而且房價調(diào)整還在繼續(xù)，調(diào)整的時間也不會很短。

　　4月11日，著名經(jīng)濟學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉在2009城市觀點論壇鄭州行上拋出觀點，認為房地產(chǎn)的調(diào)整行將結(jié)束。他是今年以來第一個公開發(fā)表言論認為房地產(chǎn)市場調(diào)整已經(jīng)結(jié)束的知名經(jīng)濟學(xué)家。

　　那么上海、南京的業(yè)內(nèi)人士如何看待國內(nèi)房價走勢，這波行情到底是曇花一現(xiàn)還是徹底反轉(zhuǎn)，本期《揚子樓市》請到了上海奧林匹克花園置業(yè)總裁陳穗建、合富輝煌房地產(chǎn)(南京)公司董事鄧永忠進行觀點“交鋒”。

　　鐘偉觀點

　　樓市的下行趨勢沒有改變，目前的樓市回暖只是一波短暫回調(diào)。全球金融危機對中國經(jīng)濟的影響還沒結(jié)束，房價調(diào)整還在繼續(xù)，調(diào)整的時間也不會很短�！�

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　　-本版主持 黃法歐 李小剛

　　頭腦 風暴

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)整行將結(jié)束，將持續(xù)回暖。房地產(chǎn)市場的回暖并不是中國單獨出現(xiàn)的一個現(xiàn)象，而是在全球普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象，中國只是在全球不動產(chǎn)的復(fù)蘇當中的一個部分。

　　由于信貸大幅擴張，房市、股市在內(nèi)的資產(chǎn)價格很可能會重新上升，其次，中央及地方紛紛出臺對房地產(chǎn)的扶持政策，包括地價款的緩繳、對保障性住房貨幣化的補貼等方案，所有這些因素都決定了市場的回暖將是持續(xù)的。2009年商品房的銷售面積很有可能接近2007年的水平，甚至不排除超過2007年的可能性。

　　現(xiàn)在手持現(xiàn)金已毫無意義，現(xiàn)金為王的時代已經(jīng)過去，今年我給房地產(chǎn)公司的建議是買入——買公司、買地。