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　　主持人： 李和裕

　　嘉 賓： 回建強 易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員

　　黃河滔 21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師

　　一季度尤其是3月的樓市成交數(shù)據(jù)可以用“華麗”來形容。從記者了解到的一線城市的情況看，3月京滬深等城市的商品住宅成交量已超過或接近2007年同期水平。針對樓市未來走向，業(yè)界觀點不盡相同。有人指責(zé)這種樓市回暖的行情是暫時的，甚至是由開發(fā)商“假按揭”造成的假象；有的學(xué)者則根據(jù)樓市成交數(shù)據(jù)的分布特點和趨勢得出結(jié)論：樓市回暖基本上已經(jīng)確立，市場回暖不容置疑。

　　宏觀經(jīng)濟走勢不穩(wěn)定

　　樓市艷陽天或遇挫折

　　主持人：基于一季度特別是3月樓市取得的“驕人戰(zhàn)績”，業(yè)內(nèi)有觀點認為這預(yù)示著作為先導(dǎo)行業(yè)的房地產(chǎn)可于今年下半年見底恢復(fù)，甚至3到6個月后房地產(chǎn)價格也將筑底回升，并帶領(lǐng)中國經(jīng)濟在2010年走向復(fù)蘇。您對此有什么想法？

　　回建強：從2月中下旬開始，以一線城市“領(lǐng)銜”的不少地方樓市逐步擺脫了春節(jié)期間成交慘淡的困局，迎來了久違的“小陽春”。從3月的交易數(shù)據(jù)看，一線城市商品住宅市場成交量實現(xiàn)蛙跳式上漲，迅速回填了2008年來的月度成交缺口，并達到2007年同期的成交水平。如果4、5月樓市能夠延續(xù)3月的華麗走勢，那么我覺得就可以說樓市的“艷陽天”已經(jīng)來臨，但是從“小陽春”到“艷陽天”，還是有一段距離的。

　　影響商品住宅市場走勢的因素主要有兩大類：一是宏觀政策因素，另一個是市場因素。宏觀政策方面目前的基調(diào)是寬松的，包括金融政策和土地政策在內(nèi)，都給開發(fā)商一個較寬松的發(fā)展環(huán)境，同時鼓勵商品住房成交量的提升。只要宏觀政策基調(diào)不再突然反復(fù)，特別是由當(dāng)前的寬松轉(zhuǎn)向緊縮，那么政策因素對樓市的發(fā)展就是中立或有利的。從市場因素看，關(guān)系到住宅市場成交及價格走勢的因素很多，如宏觀經(jīng)濟走勢、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場供求關(guān)系、消費信心、空置率等等。

　　在短期內(nèi)，消費信心和供求關(guān)系對市場成交及價格影響較大，如剛性需求的釋放就是這次成交放量的主要原因。而長期看，樓市受宏觀經(jīng)濟增長因素影響較大。宏觀經(jīng)濟能否穩(wěn)定決定了消費者收入能否穩(wěn)定增長、企業(yè)資金鏈?zhǔn)欠癜踩�、消費信心是否恢復(fù)、產(chǎn)品能否順利供應(yīng)等。從各種跡象看，我國宏觀經(jīng)濟增長還不能樂觀。

　　因此，面對成功獲得的“小陽春”行情，我相信樓市也一定會隨著宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定而出現(xiàn)“艷陽天”，但這個過程并不如想像中的那樣順利，樓市的持續(xù)發(fā)展必須解決動力問題，即持續(xù)不斷的剛性或改善性需求入場。而從目前來看，過去積累的剛性需求能夠帶來短時的市場繁榮，并不能解決持續(xù)增長的問題。