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　　從大多數(shù)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)歷過的歷史看，大約一個國家的人均居住大于35—45平方米之間時，進(jìn)入了總體的消費(fèi)平衡階段，此后的住房建設(shè)速度會大大下降，同時這是包括了城鄉(xiāng)人口與家庭的。因?yàn)檫@些發(fā)達(dá)國家并沒有城鄉(xiāng)人口戶籍的限制性條件，此階段剛性需求則相對減弱。而我國離這個目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。不僅從成套率水平、城市化水平看如此，從人均居住面積，特別是居住條件(設(shè)備、能源和功能差別)更是與上述國家相比差之千里了。唯一高于發(fā)達(dá)國家的反而是住房私有化率是最高的，獨(dú)立式住宅的指標(biāo)由于人口與土地的資源約束就更無法相比了。 中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件，否則二、三月份的住宅銷量為什么會暴漲呢?

　　一是，二手房的限期免稅政策讓二手房的供給量增加且交易暴漲，也說明正是二手房交易稅費(fèi)與政策過去的不合理嚴(yán)重的抑制了居民的消費(fèi)需求。當(dāng)錯誤的約束得到局部的修改之后，二手房市場出現(xiàn)了活躍。世界各國從未見過對二手房交易加重稅的政策，多數(shù)發(fā)達(dá)國家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍，包括美國的房價指數(shù)也主要以二手房為標(biāo)本，而北京社科院的研究報告居然會將二手房的交易價格排除在外，真是愚不可及的研究了。

　　二是，北京的調(diào)查中，購房一次性付款的比例與此次危機(jī)發(fā)生之前沒有太多變化，大約在44—55%之間(多個樓盤的統(tǒng)計(jì)情況)。而用貸款和公積金購房的比重也未發(fā)生大的變化，且近期成交量最多的是單價12000—14000元/平方米的樓盤，這個價格遠(yuǎn)高于2008年底的北京平均一手房價格。說明北京并不缺少購買能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房價，用貸款購房的比例卻高達(dá)85%，也說明城市之間的收入差別與支付能力差別。

　　北京或中國的大多數(shù)城市的房價收入比中都只計(jì)算了工資性收入，卻忽略了存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。中國1998年房改時用低價的房改價對福利住房五十年的錯誤進(jìn)行了一次糾正，即用低價對過去歷史工資中沒有住房工資含量做了一次補(bǔ)償。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%，私有化率則高達(dá)83%，即城鎮(zhèn)家庭中這部分存量資產(chǎn)都變成了更新升級換代住房條件的購買能力，而發(fā)達(dá)國家所說的房價收入比恰恰是沒有這部分福利分配的住房資產(chǎn)的。不對等條件下的計(jì)算必然會錯誤的估計(jì)了居民消費(fèi)能力與市場的作用。別忘了當(dāng)市場中的商品房升值時，這部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消費(fèi)的支付能力，這個升值甚至遠(yuǎn)高于前五十年的住房工資補(bǔ)償。

　　同時45歲以上的家庭大多擁有房改房，而45歲以下的則只有部分家庭享受了房改房，這也是中國特色的一部分。由于父母一族的住房多為房改房，已解決或基本解決了剛性的居住條件，則有錢的就更新升級，條件差的就繼續(xù)居住。但他們不再會在住房上有更多的支出了，于是他們就有能力去幫助下一代。加上獨(dú)生子女政策又讓中國出現(xiàn)了兩個家庭幫一對子女的特色現(xiàn)象，住房的購買就不僅僅是靠小家庭的平均收入了。

　　也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠購買商品房解決剛性居住問題，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住條件，反而讓平均家庭收入計(jì)算的方式更無益于對市場的判斷。又有誰計(jì)算過扣除這些家庭之后的收入情況或住房資產(chǎn)產(chǎn)生的收入和支付能力的情況呢?比發(fā)達(dá)國家都高的已有83%以上的住房私有化率更證明了中國人的購房能力。

　　房價是由供求關(guān)系決定的，而這個供求關(guān)系并非只計(jì)算北京市的戶籍人口，那么供求關(guān)系的支付能力也要加上這些外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。而這些家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計(jì)數(shù)。這樣市場所面對的消費(fèi)群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京作為國家首都地位象征的房價的重要原因。

　　正因?yàn)楸本�、上海等開放性城市的外來收入差別形成了特殊的無法計(jì)算的購買力，房價就不僅僅是為了北京的供求對象所準(zhǔn)備的了，也完全不受這種僅以北京戶籍家庭收入的購買能力約束。

　　如北京的星河灣近期最大的購買主力是北京之外的客戶群，三亞的高房價同樣是被北方地區(qū)缺少溫度資源的家庭所推高。北京既然依賴于這些外來人口提供稅收、提供交易、提供消費(fèi)，那么又有什么理由不讓這些家庭居住呢?為什么不計(jì)算這些家庭的收入與購買能力呢?

　　更重要的是供給量并非是針對于普遍性全民需求的。全國每年的商品住宅僅為400—500萬套，又分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品房、高檔房、別墅等多種供給對象。而城市人口已達(dá)2億多戶，僅為3%以下的供給量。北京每年的供給量約為18萬套以下(含各種新房)，按北京常住人口1600多萬計(jì)算，瞬間2000萬人口統(tǒng)計(jì)，至少有600萬個家庭，也只有3.3%左右。加上二手房的供給量也僅有5%左右，而美國高峰期每年的購房比17%，低潮(現(xiàn)在)也超過中國一手房的交易總量，但美國的人口總數(shù)僅為中國城市人口數(shù)的一半�？梢娺@個比例的差距了，因此中國的供求關(guān)系更不能用平均數(shù)來計(jì)算，房價比也不能用平均數(shù)來計(jì)算。每個城市有5%以上的家庭購買住房(包括二手房)就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

　　但中國的房地產(chǎn)為什么會出現(xiàn)2008年的量價齊跌呢?這與剛性需求的存在無關(guān)，而只與中國的宏觀政策與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化相關(guān)。所以當(dāng)住房市場中那些政策的錯誤被糾正和調(diào)整之后，那些抑制投資與消費(fèi)的因素削弱之后，這種剛性需求就迅速的爆發(fā)出來并轉(zhuǎn)換成了購買能力。

　　不可能出現(xiàn)的是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，房價出現(xiàn)下跌時，讓大家在未知經(jīng)濟(jì)預(yù)期的結(jié)果之前讓剛性需求或其他需求都持續(xù)不變;不可能出現(xiàn)當(dāng)利率高漲和稅收加重、交易成本暴增時，消費(fèi)持續(xù)增長;也不可能因?yàn)槌霈F(xiàn)嚴(yán)重的供過于求時，開發(fā)商還繼續(xù)高速投資生產(chǎn)和高價供給。正是因?yàn)檎�策的失誤與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化產(chǎn)生的疊加作用，才出現(xiàn)了中國前一段的量價齊跌的現(xiàn)象。

　　中國有大量的庫存，工業(yè)如此、礦業(yè)如此、鋼鐵如此、加工業(yè)也如此，房地產(chǎn)自然也不會例外。按2008年的銷售量計(jì)算，當(dāng)然有大量的庫存，北京同樣空置高速上升，但如果今年二三月份的銷售增長情況能維持下去，兩年的庫存消化量就變成了8個月的消化量。今年全國還會有大量的庫存與空置，因?yàn)槌�了部分住房政策做了糾錯的調(diào)整之外，其他的抑制投資與消費(fèi)的政策尚未做糾錯的調(diào)整，自然也不會迅速回暖了，庫存也還會增加。別忘了正是政府在2007年才提出擴(kuò)大供給的號召，而這個供給擴(kuò)大之后，政府并沒有給增加的供給一個消化的周期，就在2007年的四季度開始打擊投資與消費(fèi)，這種政策的快速調(diào)頭又怎么會不讓市場失控并空置增加呢。

　　不要將政府政策調(diào)控的錯誤推給市場，更不要都推給開發(fā)商，剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的，開發(fā)商也不會買那么多的房子結(jié)婚用或改善居住用。市場住房銷售的增長已經(jīng)用事實(shí)給了《北京藍(lán)皮書》一個嘴巴，也讓這些所謂的“專家”們該清醒清醒了。

　　至少我知道網(wǎng)上集中報道的這幾點(diǎn)都證明《北京藍(lán)皮書》的錯誤，當(dāng)然也不排除還有更多的荒謬處。而讓政府去直接干預(yù)與壓制市場價格則更是違法而不可取的。這樣的《北京藍(lán)皮書》還是不出更好，省的被民眾笑話。(任志強(qiáng)博客)