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　　◎?yàn)槭裁丛谑袌?chǎng)成交量大幅下降時(shí)，房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大？

　　◎在呼吁開(kāi)發(fā)商公布成本時(shí)，究竟所要公布的是什么成本？

　　◎價(jià)格降到了成本之下，是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？

　　◎都說(shuō)地方政府“以地生財(cái)”，那么土地出讓收入干什么用了？

　　2009年兩會(huì)前后，“房?jī)r(jià)降價(jià)空間還有多大”的問(wèn)題再成熱點(diǎn)。但在有關(guān)討論中，關(guān)于開(kāi)發(fā)商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的意見(jiàn)仍是莫衷一是，許多從生活經(jīng)驗(yàn)而來(lái)的簡(jiǎn)單判斷實(shí)際上在一定程度地掩蓋了客觀本質(zhì)。因此，有必要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度再做辨析。

　　一、 房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本

　　很多人把房?jī)r(jià)是否“到底”的判斷建立在房?jī)r(jià)和成本的比較上。一段時(shí)期來(lái)，要求開(kāi)發(fā)商公布成本的呼聲一直比較強(qiáng)烈。2008年下半年以來(lái)，也確有開(kāi)發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤(pán)的成本，以示幾無(wú)降價(jià)空間。

　　我們基本可以假定，公布成本的開(kāi)發(fā)商并未蒙人。資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤(rùn)率為8%-10%。相當(dāng)多的中小開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率還遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)水平。但那些坦然公布成本的開(kāi)發(fā)商顯然有意無(wú)意地掩蓋了一個(gè)相當(dāng)多人忽略的事實(shí)。這個(gè)事實(shí)就是，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，甚或說(shuō)“暴利”，并非僅僅來(lái)自于房?jī)r(jià)與成本的差距。在更大程度上，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)過(guò)程的金融杠桿。

　　房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率并不很高。但這并不意味著開(kāi)發(fā)商無(wú)厚利，甚或暴利可圖。

　　我們假定，建造某一樓盤(pán)所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計(jì)的總成本確確實(shí)實(shí)需要1億元，總售價(jià)為1.1億元；那么這個(gè)項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率僅為10%。但秘密在于，這1億元的總成本中，開(kāi)發(fā)商的自有資金投入，可能只有2000萬(wàn)元，其余資金來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房人的按揭貸款等。顯然，即使該項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率只有10%，開(kāi)發(fā)商的自有資金利潤(rùn)率也可達(dá)50%！在2007年的一段時(shí)期內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，銷售周期很短，一些開(kāi)發(fā)商采取了“五個(gè)果三個(gè)蓋”的資金策略，不斷用后期預(yù)售房款投入前期項(xiàng)目，通過(guò)加速資金周轉(zhuǎn)，大大提高了資金利用率，從而也就進(jìn)一步提高了自有資金的回報(bào)率。開(kāi)發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動(dòng)用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤(rùn)率為正，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

　　金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中，如果總售價(jià)低于總成本，樓盤(pán)或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開(kāi)發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。這就是為什么在市場(chǎng)成交量大幅下降時(shí)，房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開(kāi)掘出的降價(jià)空間其實(shí)很有限。