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　　中國的物業(yè)管理，是伴隨著中國房地產(chǎn)的迅速發(fā)展而發(fā)展起來的。從上世紀90年代以來，中國住房私有化迅猛發(fā)展，使物業(yè)管理發(fā)展成為一個行業(yè)。它出現(xiàn)于上世紀80年代末的深圳，在今天的市場經(jīng)濟時代日趨成熟。中國物業(yè)管理的發(fā)展，伴隨著業(yè)主，或業(yè)委會一樁樁維權(quán)事件，也在經(jīng)歷這些維權(quán)事件中趨向成熟。筆者在此梳理這些維權(quán)事件，希望人們對物業(yè)管理有新的認識。

　　　一

　　　　非理性“維權(quán)”：和諧小區(qū)有多遠

　　業(yè)委會主任無故被打、業(yè)委會成員接到死亡恐嚇、業(yè)主家門鎖被膠水堵住鎖眼、還有人家窗戶上被抹涂了糞便……聽起來好似奇異事件，但卻曾經(jīng)見諸報端。

　　點評：從哲學(xué)角度講，以“流血”沖突方式解決矛盾是處理問題的一種方法，但這與社會和諧相悖。筆者認為，這些極端事件是中國物業(yè)管理發(fā)展中的矛盾，進步中的挫折。中國物業(yè)管理發(fā)展20年，在解決就業(yè)、延續(xù)政府職能、維護社區(qū)秩序、提升物業(yè)品質(zhì)等方面的成就有目共睹，否認中國物業(yè)管理發(fā)展的成就是將物業(yè)管理“虛無化”。在這些讓人心寒的事件面前，我們不能奢談中國物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)成熟。作為物業(yè)人，應(yīng)認清物業(yè)管理發(fā)展的方向，推動它的專業(yè)化、法治化、規(guī)范化，對于其發(fā)展中出現(xiàn)的這些非理性、不和諧的現(xiàn)象，應(yīng)該積極進行呼吁并制止。

　　　　二

　　　　更換物業(yè)公司：業(yè)主維權(quán)主動出擊

　　2001年9月17日，景洲大廈業(yè)主開全國先河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來由開發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。

　　點評：此案例屬于早期的業(yè)主維權(quán)典型案件，起因是由于物業(yè)管理不到位，目的是為了換一個好“管家”。業(yè)主更換物業(yè)是基于一個樸素的道理：房子是我的，我就有權(quán)利選擇誰來服務(wù)。從理論上講，在2003年國務(wù)院《物業(yè)管理條例》通過前后，業(yè)內(nèi)對物業(yè)管理的討論并不充分，除了地方立法外，行政法規(guī)幾乎是空白，地方的實際操作有許多與物業(yè)管理本質(zhì)沖突的地方。如有些地方行政主管部門起草的物管格式合同有諸多不合理之處，如允許物管隨意停電、停水，對住宅失竊造成的損失不予賠償?shù)�。客觀講，在當時業(yè)主可否換物業(yè)公司都不甚明確，如何實際操作更是無章可循。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度講，業(yè)委會更換管理不到位、服務(wù)有問題的物業(yè)公司，是一個行業(yè)發(fā)展成熟的標志之一。更換管家的“景州事件”，標志著業(yè)主維權(quán)的大幕已經(jīng)拉開。

　　　　三

　　　　物業(yè)管理交接難：制度缺陷的“陣痛”

　　2004年7月15日，煙臺市裕順嘉園小區(qū)原物業(yè)公司晨楓物業(yè)因開發(fā)商遺留問題和物業(yè)費標準與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，并中止對小區(qū)的服務(wù)。 2004年8月30日，小區(qū)新的業(yè)委會依照有關(guān)法律程序公開選聘新的物業(yè)管理公司，新物業(yè)管理公司萬華物業(yè)成功中標，并于9月2日進駐裕順嘉園。誰知，萬華物業(yè)在服務(wù)了短短的6天之后，卻撤出小區(qū)，退出的根本原因是小區(qū)原物業(yè)公司一直拒絕履行交接手續(xù)。

　　點評：裕順嘉園事件決非個案，新老“管家”交接時矛盾重重，甚至?xí)�發(fā)生暴力流血事件�！段飿I(yè)管理條例》雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。主要問題在于：

　　1、法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換“管家”的規(guī)定在《條例》中頗為惜墨，即第29條關(guān)于移交事項的規(guī)定；第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當移交的規(guī)定；第59條不移交有關(guān)事項的法律責任的規(guī)定。

　　結(jié)合物業(yè)移交的實際情況，筆者發(fā)現(xiàn)有以下幾點尚需改進：(1)物業(yè)移交的時間不明確。 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。 ”沒有交接時間的強制規(guī)定，老“管家”可以以各種借口拖延時間，比如說物業(yè)費沒有繳清。 (2)移交的內(nèi)容、方式不明確。 《條例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，但物業(yè)的交接并非如此簡單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接管老“管家”已經(jīng)使用過的設(shè)施、設(shè)備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否相同……這一系列問題《條例》都沒有解決。 (3)不移交、不完全移交的責任規(guī)定可操作性差。對不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處于1萬元以上10萬元以下罰款。實際上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關(guān)資料”操作中難以把握；二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應(yīng)當對不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)管理有關(guān)的實物和資料都應(yīng)當受到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關(guān)資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規(guī)定，對拖欠老“管家”的物業(yè)費誰來保障，老“管家”的先期投入怎么辦，老“管家”管理不當造成的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，大家只能“摸著石頭過河”。

　　2、政府對物業(yè)管理交接監(jiān)管不力。

　　目前，政府對物業(yè)管理交接工作的監(jiān)管力度是遠遠不夠的。做好物業(yè)管理交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門要做交接的具體指導(dǎo)、防止新老“管家“的沖突、有關(guān)事項的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)管理交接中的作用尚不明顯。筆者認為，我國法律關(guān)于物業(yè)接管的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。

　　從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國目前物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺陷——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)管理制度，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政府執(zhí)法不嚴、物業(yè)公司法律意識淡薄等。

　　　　四

　　　　業(yè)主向政府“亂作為”發(fā)難

　　2005年8月，上海市佳信都市花園的七位業(yè)主向上海市長寧區(qū)人民政府(以下簡稱“區(qū)政府”)遞交了行政復(fù)議申請書。七位業(yè)主稱，小區(qū)業(yè)委會未經(jīng)合法的換屆選舉，房地局就直接頒發(fā)了《業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證》，該行為侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，故要求撤銷該備案證。

　　區(qū)政府認為，依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，業(yè)主委員會每屆任期為兩年，佳信都市花園小區(qū)業(yè)主委員會應(yīng)于2004年8月26日進行換屆，但該業(yè)委會未在上述期限內(nèi)以法律規(guī)定的形式進行換屆選舉，也未到相關(guān)的行政管理部門予以備案。區(qū)政府決定：撤銷房管局發(fā)出的備案證。

　　點評：本案是典型的業(yè)主對政府“亂作為”行為的維權(quán)行動，這一案件主要反映了兩個問題：一是業(yè)委會的工作不規(guī)范；二是政府主管部門的物業(yè)管理中行政行為不規(guī)范。就本案而言，主要原因是房地局執(zhí)法不嚴而對未經(jīng)選舉的業(yè)委會備案。從責任政府的角度講，對具體實施備案行為的行政人員，應(yīng)受到政紀、黨紀的處分，情節(jié)嚴重的，亦應(yīng)受法律制裁。

　　在物業(yè)管理活動中，政府“亂作為”的形式主要表現(xiàn)在給違法的業(yè)委會進行備案，任何操控業(yè)委會的成立，為行政命令的形式更換物業(yè)管理公司，對物業(yè)管理公司越權(quán)監(jiān)督等等。在物業(yè)管理中還存在一類因為政府的 “不作為”而產(chǎn)生的行政糾紛，這種不作為主要表現(xiàn)在對業(yè)委會的成立不指導(dǎo)、不監(jiān)督，對合法成立的業(yè)委會不依法備案，對小區(qū)的違章行為不處罰，對物業(yè)公司侵害業(yè)主利益的行為不處理等等。業(yè)主向政府“發(fā)難”，主管部門要反思的是政府的在物業(yè)管理，這一涉及到每個百姓的行業(yè)中的定位。

　　　　五

　　　　業(yè)主告業(yè)委會：行使監(jiān)督權(quán)

　　2007年，業(yè)主王女士將萬通新世界廣場業(yè)委會告上法院，原因是物業(yè)公司將萬通新世界廣場第25層的萬通房地產(chǎn)公司的千余平方米面積計算成4.8萬余平方米的票權(quán)，且決議涉及物業(yè)公司的利益，委托物業(yè)公司操作有失公正。她認為，業(yè)主大會決議虛假統(tǒng)計表決權(quán)票數(shù)，使損害業(yè)主利益的決議得以通過，要求法院撤銷該決議。

　　法院審理認為，業(yè)委會未提供萬通房地產(chǎn)公司所有面積的權(quán)屬證明，而此面積的統(tǒng)計直接關(guān)系到投票權(quán)是否達到法定要求比例。法院據(jù)此認為，王女士要求撤銷萬通新世界廣場業(yè)委會決議的理由正當，予以支持。

　　點評：根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的小區(qū)的權(quán)力機關(guān)，業(yè)委會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，不管是業(yè)委會，還是業(yè)主大會，由于工作需要，都可能需要制定關(guān)于小區(qū)公共事項的決議，但這些決議有時會侵犯個別業(yè)主的利益，有時表決通過的程序不公正，導(dǎo)致業(yè)主對業(yè)委會或業(yè)主大會的決議有意見，甚至與業(yè)委會發(fā)生沖突。在《物權(quán)法》生效前，大部分的基層法院不受理這些訴訟。物權(quán)法第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，大部分地方法院已經(jīng)開始受理這一類訴訟。

　　實際上，業(yè)主與業(yè)委會、業(yè)主大會的內(nèi)部矛盾通過訴訟方式解決，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會三者之間的關(guān)系就清楚地呈現(xiàn)出來：業(yè)主是小區(qū)的主人、業(yè)主大會是小區(qū)全體業(yè)主組成的權(quán)力機關(guān)、業(yè)委會則是只有程序性權(quán)利的執(zhí)行機關(guān)。隨著這類訴訟案件的出現(xiàn)與增多，其對業(yè)主大會、業(yè)委會規(guī)范運作有著不可小視的積極意義。

　　　六

　　　　地面停車收益：物業(yè)公司扣除成本后返還

　　地面停車位收費歸物業(yè)公司還是歸全體業(yè)主，這一問題目前已無爭議。但 《物權(quán)法》出臺前這一問題引發(fā)了相當多的紛爭。位于上海市西蘇州路的天鼎花園就為此事將前期物業(yè)管理公司賽福萊公司告上法院。該小區(qū)建成交付使用后，地面停車位約有40個，以后漸漸發(fā)展到近100個。前期物業(yè)公司移交財產(chǎn)時稱地面停車費結(jié)算后收益為零。業(yè)委會提出異議，在多次協(xié)商無效的情況下，起訴至上海靜安區(qū)法院。

　　法院認為依據(jù) 《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)公益收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，所謂的收益應(yīng)是收入扣除必要的管理成本，所以小區(qū)業(yè)委會要求全額返還地面停車費收入，沒有依據(jù)；而賽福萊公司辯稱停車費已全部用于管理人員的工資及支付稅收，但缺乏相應(yīng)的證據(jù)。法院酌情剔除管理小區(qū)地面停車成本，判決賽福萊公司返還天鼎花園小區(qū)業(yè)主委員會部分地面停車費費用9.89萬余元。

　　點評：從目前的司法實踐看，這一類案例仍具有一定的普遍性，特別是在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不太成熟的二三線城市，一些物業(yè)管理企業(yè)的操作仍不規(guī)范，將利用小區(qū)公用部位得到的公益性收入據(jù)為己有的作法比比皆是。有的物業(yè)管理企業(yè)還不理解，為什么自己管的車位收入要歸全體業(yè)主所有。實際上這個問題在 《物權(quán)法》中已明確規(guī)定。

　　隨著這一類案例的增多，物業(yè)管理企業(yè)將收取的停車費單獨列賬的做法正在慢慢地為物業(yè)企業(yè)接受。

　　　七

　　　　拒繳物業(yè)費：消極維權(quán)的慘痛失敗

　　2005年10月30日清晨，北京歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個小區(qū)57戶長年拒繳物業(yè)費的業(yè)主被執(zhí)行法官 “堵在被窩里”，16人被司法拘留。在16名被拘業(yè)主中，有的只是有輕微抗拒執(zhí)行的行為，有的只是口頭拒絕繳納物業(yè)費，有多人甚至在上了警車或者被帶到法院后主動要求繳費被拒絕而遭到司法拘留。

　　點評：不可否認，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位是造成業(yè)主不付費的原因之一。當業(yè)主遇到上述問題，向政府主管部門反映不能解決，通過法律途徑維權(quán)成本又太高，業(yè)主往往以不繳納物業(yè)管理費方式消極維權(quán)。

　　從法律上講，以這種方式“維權(quán)”是行不通的：個別業(yè)主主張的物業(yè)公司服務(wù)不到位，法院難以認定。因為在訴訟或執(zhí)行過程中，法院如果僅僅根據(jù)某個或某些業(yè)主的抗辯來認定物業(yè)公司服務(wù)不到位，對物業(yè)公司是不公平的。只有根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意見來確定物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量才可以說是不偏不倚。另外，物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量也很難量化。

　　從我國目前有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定看，最好的處理方式就是以業(yè)委會的名義與物業(yè)管理公司進行交涉，要求降低或免除部分物業(yè)管理費。從業(yè)主維權(quán)的角度講，業(yè)主以拒繳物業(yè)費的方式進行“維權(quán)”，是業(yè)主主動維權(quán)、依法維權(quán)、合理維權(quán)的前奏。

　　八

　　　　三湘世紀花城：業(yè)主探索“自治”模式

　　三湘世紀花城小區(qū)在業(yè)委會主任金鑫的帶領(lǐng)下，走上了探索 “自治”之路。三湘世紀花城的主要做法有四條：

　　1、物業(yè)公司與業(yè)委會設(shè)立共管賬戶。新選聘的物業(yè)公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車費、廣告費等公共收益也從“悶包”走向“陽光”，物業(yè)管理同時實現(xiàn)部分包干、部分按實結(jié)算，逐步向酬金制發(fā)展。設(shè)立物業(yè)和業(yè)委會共管賬戶，防止物業(yè)公司私吞公共收益以及長時間不公布各種賬目的可能。聘請中介機構(gòu)實現(xiàn)三方共管，防止業(yè)委會和物業(yè)公司之間相互勾結(jié)，侵害業(yè)主利益。

　　2、部分包干、部分按實結(jié)算，逐步向酬金制發(fā)展。按照上海市分等級收費標準，物業(yè)費和各項服務(wù)等級是相掛鉤的，但有些物業(yè)公司在聘請外包的保綠、保潔公司時，經(jīng)常自降標準，賺取差價。業(yè)委會的應(yīng)對方法：按照新設(shè)想，物業(yè)綜合服務(wù)管理費、公共區(qū)域秩序維護費的詳細范圍在競聘書中具體確定，包干使用、盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。而公共區(qū)域保綠、保潔、共用部位以及共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)收費，則在約定范圍內(nèi)按實結(jié)算。

　　3、第三方介入：防止業(yè)委會和物業(yè)公司不正當聯(lián)盟。聘請第三方獨立專業(yè)咨詢顧問，協(xié)助業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的實施。咨詢顧問主要對每次的收益進行第三方審核，督促物業(yè)公司按季度公布賬目，并可供業(yè)委會“借腦”。咨詢費用則由物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費中節(jié)省一小部分列支，競聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該將該項費用列入物業(yè)服務(wù)費成本測算范圍。

　　4、為業(yè)主利益，業(yè)委會積極維權(quán)。業(yè)主追求自治的根本原因是由于其作為業(yè)主的權(quán)益沒有得到保障，其一旦實行了自治，這些被長期漠視的權(quán)益必然要得到，三湘世紀花城在業(yè)委會主任金鑫的帶領(lǐng)下，發(fā)動了系列維權(quán)案，從開發(fā)商手里收回了小區(qū)北廣場的停車收費權(quán)、解決了困擾小區(qū)多年的飯店廚余垃圾(包括生活垃圾)進小區(qū)垃圾房問題、完成了“天燃氣遠傳抄表功能表具”的順利更換、成功向開發(fā)商收取停車費等等，充分地保護了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　點評：從一定意義上講，三湘世紀花城的主要做法代表了我國物業(yè)管理發(fā)展的基本方向，是物業(yè)管理“自治”之路的成功探索。按照《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。實際上是明確了三種物業(yè)管理模式。我國社區(qū)一般規(guī)模較大，脫離物業(yè)公司或?qū)�業(yè)公司的業(yè)主“自管”不切實際，而業(yè)主按照物權(quán)法的規(guī)定行使自己的權(quán)利又是必然趨勢。未來的物業(yè)管理模式是物權(quán)法規(guī)定的三種模式的“三位一體”，即業(yè)主、業(yè)委會監(jiān)督?jīng)Q策、物業(yè)公司綜合管理、專業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)。

　　筆者認為，業(yè)主“自治”，現(xiàn)在講成功或成熟為時尚早，只能講是有效探索，主要原因是目前的制度下“自治”的障礙性因素的存在，業(yè)主“自治”難以成熟，這些障礙性因素主要表現(xiàn)在：業(yè)主委員會作為執(zhí)行機關(guān)，自身的問題往往會成為自治管理的障礙，社會上對業(yè)委會(成員)能否公正地代表業(yè)主的質(zhì)疑之聲從來沒有中斷過；目前的勞動用工制度、稅收制度、財務(wù)制度也是業(yè)主推行自治管理的障礙，業(yè)委會不能單獨用工、辦不出稅收賬戶，銀行不能單獨開戶；業(yè)主自治得不到有關(guān)職能部門的理解與支持，從立法上講，《物權(quán)法》明確規(guī)定業(yè)主可以自治，但至今，包括《物權(quán)法》之后的地方物業(yè)管理的相關(guān)立法，對業(yè)主自治只字未提，從司法上講，業(yè)委會民事主體資格至今沒有定論。

　　　有問有答

　　　　有其他辦法能夠使用維修資金嗎？

　　問：我家樓下是水泵房，每天噪音非常大。數(shù)次與物業(yè)溝通并進行了維修，但效果不好。物業(yè)說是水泵年數(shù)已久，可能需要更換馬達，要全體業(yè)主投票2/3同意動用維修資金才能更換。但問題是水泵就在我一家的樓下，對于其他人沒有影響，投票估計也不會通過，如果發(fā)生這樣的情況，我們應(yīng)該怎么辦？是否有其他辦法動用維修資金？答：該水泵是整個小區(qū)全體業(yè)主使用的，還是只有你所居住的該幢房屋的業(yè)主使用？如果確需要更換水泵，應(yīng)由使用該水泵的業(yè)主進行表決后動用維修資金予以更新。具體的操作您可以向業(yè)主委員會進行反映，由他們出面組織相關(guān)業(yè)主進行表決。

　　　　業(yè)主大會可授權(quán)業(yè)委會動用公益性收益嗎？

　　問：我們依據(jù)滬房地資物2008(389)號文中的示范文本，草擬小區(qū)的《業(yè)主大會議事規(guī)則》等3個文件。我們提出，大會授權(quán)業(yè)委會不經(jīng)大會表決，每年可動用公益性收益5萬元以內(nèi)，一次性用于小區(qū)的某一項目，公示后即可實施。一種意見認為：小區(qū)那么大，什么事都要大會征詢，成本太大，這樣可以簡化手續(xù)，反正都是用于小區(qū)建設(shè)。另一種意見認為：這種事是涉及到動用資金、占用附屬設(shè)施的，屬于大會議事的11項重大事項，既然有項目，應(yīng)在每年的業(yè)主大會上，作為議案進行征詢、表決。因為每一個項目因利益關(guān)系而有不同意見，大會就該依據(jù)表決做出實施與否的決定。我們應(yīng)采納哪一種意見？答：小區(qū)的公共收益應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決定使用，小區(qū)業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決定使用公眾收益。

　　　　業(yè)主大會的條約使用哪個文件？

　　問：現(xiàn)在使用業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等條約，應(yīng)該使用2005年的還是《物權(quán)法》發(fā)布后滬房地資物[2008]389號文所規(guī)定的？有那個部門負責來管此事？答：389號文是住房保障和房屋管理局根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)政策法規(guī)新修訂的示范文本，你小區(qū)如果要修改業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約，應(yīng)當根據(jù)示范文本的內(nèi)容進行修改并在業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。

　　　　自來水出水小找誰解決？

　　問：我家在最高的7樓，龍頭放出來的水很小，平時生活用水困難，洗澡就更困難，無論什么時候都要使用水泵，否則淋浴器打不出火。請問這種情況應(yīng)該找誰解決？找物業(yè)還是自來水公司？ (房屋是以前舊區(qū)改造原拆原還分的使用權(quán)房)答：兩家都可以找，但主要是應(yīng)向物業(yè)公司反映。有可能是區(qū)域內(nèi)水壓低的原因，也有可能是您家自用部分的水管結(jié)垢比較嚴重引起的。

　　　　使用權(quán)房戶能否參與業(yè)主大會的征詢表決?

　　問：我們小區(qū)要召開業(yè)主大會，征詢續(xù)聘物業(yè)公司和其他事項，一百多戶的使用權(quán)房戶主該如何表述他們的意愿？在發(fā)放給業(yè)主的征詢票中，是否也發(fā)給使用權(quán)房戶一并統(tǒng)計和計算？答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主依法享有業(yè)主大會投票表決權(quán)。作為使用權(quán)人，您可將您的意見向業(yè)主委員會反映，但無表決權(quán)。

　　　　誰有權(quán)更換先期物業(yè)？

　　問：我們小區(qū)剛交房沒多久，可是物業(yè)卻不是預(yù)售合同上的物業(yè)公司。開發(fā)商有這個權(quán)利更換物業(yè)公司嗎？是不是應(yīng)該征得業(yè)主的同意？另外如果不想換掉現(xiàn)在這家物業(yè)公司，應(yīng)該通過什么途徑或程序？答：請將你的具體問題向區(qū)房地局物業(yè)科反映。

　　　　安裝健身器材費用從哪出？

　　問：小區(qū)要安裝健身器材，說是從維修資金中出。我記得曾在報紙中看到這與居委有關(guān)。請問按規(guī)定是怎樣的？答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，專項維修資金應(yīng)當用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造。

　　　　小區(qū)停車費如何分配使用？

　　問：小區(qū)的停車費50%交物業(yè)，50%進維修資金。按國家規(guī)定該是怎樣的？答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。為此，您所在小區(qū)的具體使用方法是否合理，依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》而定。

　　　　增加保安的費用由誰出？

　　問：小區(qū)最近發(fā)生偷竊，業(yè)委會貼出告示說要增加秩序維護員，費用由全體業(yè)主負擔，由維修資金的利息中支取。我們有專門的物業(yè)公司，秩序維護員費不是該由物業(yè)公司支出嗎？答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，您小區(qū)的上述問題應(yīng)當召開業(yè)主大會討論核實目前物業(yè)管理企業(yè)提供的保安服務(wù)是否和收取的費用 “質(zhì)價相符”，若“質(zhì)價相符”的話，應(yīng)當由全體業(yè)主討論決定是否愿意增加保安費用。(宋安成)