住宅是城市的重要構成元素,也是城市居民最基本的生活設施,因此房地產市場、住宅產業(yè)也成了第四屆世界城市論壇的主要議題。在昨天的幾場分論壇中,來自海內外的專家對當前中國房地產市場的走向,調控措施的應用,以及住宅產品的更新等多方面內容,提出了各種新觀點、新思路。
市場分析
周期波動樓市跌入低谷
近期,房地產市場的低迷態(tài)勢以及中央、地方政府的大力救市,成為公眾關注的焦點,對此,中國房地產及住宅研究會副會長張元端接受本報記者專訪時指出,今年房地產市場出現了交易量和房價雙雙下降的現象,應該用經濟周期波動的理論來分析。房地產市場與國民經濟的發(fā)展周期是相吻合的,近年來我國的國民經濟一直保持2位數的增長勢頭,而今年上半年速度出現了小幅微降,作為國民經濟的寒暑表,房地產市場也就出現下滑。
張元端介紹說,我國房地產市場的前幾個波峰分別出現在1993年、1998年和2003年,“經濟發(fā)展的周期與房地產的周期都在4-6年。如果說2003年是上一個波峰,4-6年,也就是2007-2009年。那么為什么這個上升的勢頭沒能延續(xù)到2009年,而在今年就出現了轉折點,主要原因是2007年價格漲得太快了。當價格被炒到高位,一方面,剛性需求的‘用家’買不起房子了,另一方面,‘炒家’的利潤空間縮小,無利可圖后也放棄了購買,‘用家’、‘炒家’雙雙離市,就造成了高價格下樓市的大幅下滑!
走出低迷關鍵打破觀望
樓市步入低谷后,從中央到地方政府都開始了救市,但能否成功推動市場步入上升通道,張元端謹慎地表示,市場何時恢復目前難以預測,一些開發(fā)商認為明年上半年可能回暖,也許是過于樂觀了!艾F在對房地產市場影響最大的是社會上普遍存在的觀望情緒。觀望情緒何時結束,怎么讓其結束,這才是救市面臨的最大難題。政府的調控手段有兩種,一種是直接調控,例如經濟適用房、廉租房,政府說什么價格就是什么價格,影響立竿見影。而另一種是間接調控,包括現在的契稅、貸款政策的調控等,這種調控的效果有滯后性,傳導到市場需要一個過程。而且調控的力度夠不夠,目前還不太好評估!睆堅吮硎荆瑧斊谕,通過本輪調控,把房價控制在合理水平,使房地產經濟在適度增長區(qū)間內保持較長時間的平穩(wěn)增長和輕微波動。
調控建議
改革分稅制扭轉“土地財政”
眾所周知,高房價與高地價有關,也與地方政府的“土地財政”有關,而上海市松江區(qū)城市規(guī)劃管理局副局長王振亮博士昨日提出,造就高房價泡沫和地方政府“土地財政”的總根源是因為,現有中央與地方的分稅制財政體制存在重大偏差,地方城市建設資金來源只能依賴土地財政,必須盡快改革。
王振亮指出,根據分稅制財政體制的劃分,稅收分為中央稅、中央地方共享稅和地方稅三大類。中央稅主要指關稅和消費稅。共享稅現行的主要指增值稅、資源稅、所得稅、印花稅等,中央與地方按比例分成,省市還要再分成,地方城市分到手的收入并不高。地方稅,包括營業(yè)稅和各種附加費等等,但是100%的地方政府為招商采取退稅優(yōu)惠政策,通常退稅50%,許多城市退稅高達80%以上。
對于地方政府來說,要建設、要發(fā)展,沒有錢是萬萬不能的。教育、醫(yī)療衛(wèi)生等,除了西部“老少邊窮”地區(qū)外,都要地方政府出錢。事實證明,搞房地產業(yè)可以推動地方經濟發(fā)展,改善人民群眾生活條件,提升城市形象,最大的好處是大大增加地方財政收入,同時還可以用收取市政配套費、教育醫(yī)療等公共設施配套費的名義,獲得巨額資金,建設人民群眾急需的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、體育館等設施。這就成了所謂的“土地財政”。
王振亮認為,是房地產業(yè)支撐起了中國快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的大發(fā)展,但這不是可持續(xù)發(fā)展的長久大計,改革已是當務之急。
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