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廣東東莞街頭重現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房廣告(2)

2008年10月31日 07:56 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論

  村委會(huì)扮演著至關(guān)重要角色

  事實(shí)上,在小產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生和交易中,村委會(huì)扮演著至關(guān)重要角色。最早的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)模式,是由村委會(huì)出地,承建商出工程款、報(bào)建費(fèi),以自建房去當(dāng)時(shí)的東莞市計(jì)劃管理委員會(huì)進(jìn)行土地立項(xiàng),再報(bào)規(guī)劃局、土地局、建委等有關(guān)部門(mén)審批取得了蓋房子需要的“五證”。房子建好后,房管局只會(huì)給整棟建筑一個(gè)房產(chǎn)證,也就是所謂的大產(chǎn)權(quán),村委會(huì)獲得一部分住房和商鋪,村民也因此可以進(jìn)行土地收益的分紅。承建商通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)轉(zhuǎn)讓使用權(quán),除掉土地成本和稅費(fèi)還小有盈利。

  其二是,村里將土地賣(mài)給承建商,承建商付給村委會(huì)“土地費(fèi)”買(mǎi)斷了這塊地的使用權(quán),村委不參與樓盤(pán)銷(xiāo)售的分成。承建商再以集體土地的名義去報(bào)批、銷(xiāo)售。在這兩種模式中,承建商往往都是做建筑出身的老板,由于轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏足夠的資金,只能掛靠村委會(huì)。還有一種模式是,有的村委會(huì)自己當(dāng)起了開(kāi)發(fā)商,自行組織建設(shè),在宅基地等用地上開(kāi)發(fā)住宅,然后自行銷(xiāo)售。

  村委會(huì)通過(guò)出售土地直接獲利,或者獲得小產(chǎn)權(quán)房收租,打造了利用土地創(chuàng)收的“特色經(jīng)濟(jì)”,有建房者甚至聲稱(chēng),只要村子有多余的地,都會(huì)建房出售。

  “小產(chǎn)權(quán)房把村的造血功能賣(mài)掉了”

  “東莞很多村都會(huì)走上這條路,把村里的造血功能都賣(mài)掉了,三代人的都賣(mài)掉了!睆埾壬f(shuō),許多村看著別的村的集資房建得好,主動(dòng)去找他們幫忙建。但是在小產(chǎn)權(quán)房三方當(dāng)中,村委會(huì)是最大的風(fēng)險(xiǎn)承受者,給村里沒(méi)有帶來(lái)多少經(jīng)濟(jì)效益,甚至還有不少的糾紛。

  去年石竭鎮(zhèn)某村曾經(jīng)有一單官司,村民因?yàn)椴粷M(mǎn)意村委會(huì)把土地以低價(jià)出租給投資商,而狀告村委會(huì),“因?yàn)榇逦堰@塊地3.5元/平方米的價(jià)格出租給了投資商,而商鋪在最好的時(shí)候卻收租100元/平方米。于是許多農(nóng)民就會(huì)覺(jué)得租得少了,就來(lái)鬧!睆埾壬f(shuō), 這樣的事情經(jīng)常有,不過(guò)一般承建商和村委會(huì)通過(guò)各種方法把情況擺平。

  村委會(huì)和很多村民沒(méi)有想到的是,小產(chǎn)權(quán)房之所以賣(mài)得好,還在于建立在東莞20多年的制造業(yè)基礎(chǔ)上。以前出租一個(gè)月還有八百元的收益,他們意識(shí)不到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),2008年以來(lái)東莞經(jīng)濟(jì)開(kāi)始遇冷,隨著而來(lái)的,一些鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)企業(yè)倒閉和外遷,房子租不出了,村民的收益也大大減少。已經(jīng)沒(méi)有了土地,村民完全依靠出租吃飯,村里的小產(chǎn)權(quán)房也賣(mài)給別人了,村里的收益從哪里來(lái)?“過(guò)度開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,最終使村里把造血功能都賣(mài)掉了!睆埾壬f(shuō)。

  合同文本規(guī)避的兩重風(fēng)險(xiǎn)

  除了拿不到房產(chǎn)證,為了逃避責(zé)任,村委會(huì)還在所謂的《合作開(kāi)發(fā)合同》中,制定了兩條奇特的款項(xiàng):

  合同約定小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)是60年,但合同中有一條特別規(guī)定:“使用權(quán)結(jié)束以后,土地的權(quán)益以結(jié)束時(shí)的國(guó)家政策規(guī)定為準(zhǔn)”。

  “在合同有效期內(nèi),如果政府的法規(guī)政策有變化,可以申請(qǐng)房產(chǎn)證,由此產(chǎn)生的所有的稅費(fèi)由乙方來(lái)負(fù)責(zé)。甲方代表乙方與政府協(xié)調(diào)。”

  事實(shí)上,這兩條隱藏的意思是,一旦法律政策發(fā)生變動(dòng),所有的風(fēng)險(xiǎn)全部由乙方(購(gòu)房者)承擔(dān)。此外,倘若遇到拆遷,“小產(chǎn)權(quán)”房的補(bǔ)償又將成為一大問(wèn)題。倘若出現(xiàn)法律糾紛,“小產(chǎn)權(quán)”房的擁有者很難依法維權(quán)。如果小產(chǎn)權(quán)房合法化的前提是要征收高額土地出讓金,這筆費(fèi)用也將全部由乙方(購(gòu)房者)來(lái)承擔(dān)。由于合同中甲方(村委會(huì))規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn),一些人第一天交了定金,第二天就帶著律師來(lái)退房。

  張先生自己也承認(rèn),對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的人來(lái)說(shuō),確實(shí)承擔(dān)了常人體會(huì)不到的風(fēng)險(xiǎn)。 “你是不合法的,不按規(guī)劃修的,甚至沒(méi)有報(bào)建過(guò),開(kāi)發(fā)商拿了錢(qián)就走了,將來(lái)出了問(wèn)題誰(shuí)幫你解決?每天都生活在不安定當(dāng)中!钡趶埾壬磥(lái),買(mǎi)了房的人住上了自己的房子,出租的人拿了租金,就可以了!爸劣60年以后的事情誰(shuí)都不知道,起碼我們這代人是看不到了,所以最后還是由政府來(lái)解決!

  名詞解釋

  小產(chǎn)權(quán)房

  俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)是指在眾多城市郊區(qū),一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓,除用來(lái)安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外,還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。1998年修訂的《土地管理法》第43條規(guī)定,村民集體所有的土地只有在“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“村民建設(shè)住宅”和“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)”三種情況下,才能轉(zhuǎn)作建設(shè)用地。第63條進(jìn)一步規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。小產(chǎn)權(quán)房屬于“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

  其實(shí),早在1999年和2004年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中,分別有“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的明確規(guī)定。這也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房拿不到國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,因此也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。(文/記者 潘勤毅、蔣幸端)

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