資料圖:王石先生 中新社發(fā) 邵風(fēng)雷 攝
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面對“拐點(diǎn)論”和“清理門戶”的是非之爭,萬科董事長王石顯得有些無奈。
然而,作為地產(chǎn)行業(yè)的公眾話題人物,王石的任何一句話,都有可能被誤解或者過度解釋,這似乎也是一種宿命。
“拐點(diǎn)論不是我先提出來的,是一個(gè)記者先提出來的,我只不過回應(yīng)了他的觀點(diǎn),”盡管從去年12月份開始,“拐點(diǎn)論”引發(fā)的一輪激烈爭論已經(jīng)持續(xù)了將近4個(gè)月,然而3月20日,王石回憶起此間故事時(shí)仍然有些耿耿于懷。
他不得不因此一次又一次的解釋,他認(rèn)為樓市拐點(diǎn)并不是房價(jià)的大起大落,也不意味著樓市從牛市轉(zhuǎn)向熊市,而只是價(jià)格的理性回歸。
“同樣,萬科也絕對沒有想要清理門戶,我們對兼并小開發(fā)商沒有興趣,從效率上來講,兼并小公司根本不劃算!蓖跏忉尅
應(yīng)該說,2007年,萬科交出了一份不錯(cuò)的成績單。
這一年,萬科讓自己在全國的市場占有率首次達(dá)到了2.07%,在行業(yè)整合中確立了自身的地位。
這一年,萬科的營業(yè)收入達(dá)334.9億元,實(shí)現(xiàn)凈利潤48.4億元,同比分別增長98.1%和110.8%,這已經(jīng)是萬科凈利潤連續(xù)第四年保持50%以上的增長,過去10年的年復(fù)合增長率高達(dá)42.5%。去年,萬科新開工面積776.7萬平方米,竣工面積445.3萬平方米,同比增長55.2%和36%,毛利率為30%,到年末土地儲備1821萬平方米。
按照萬科的解釋,萬科不追求過分的土地儲備,而是要維持土地儲備將近夠今后兩年的開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn),以保持足夠的市場靈活性。
到2007年年末,萬科手頭持有現(xiàn)金170億元,凈負(fù)債率為22.9%,另有238億元的銷售收入尚未入帳。
預(yù)計(jì)2008年,萬科新開工面積將達(dá)到848萬平方米,竣工面積689萬平方米,比去年再有顯著提高。
一反常態(tài),萬科沒有在年報(bào)中公布今年的融資計(jì)劃,而表示將會“慎重融資”。
無意兼并小開發(fā)商
《21世紀(jì)》:你怎么看待之前有說法稱,萬科帶頭降價(jià)是在“清理門戶”?
王石:萬科絕對不是在清理門戶。
我們對小公司的土地沒有興趣,因?yàn)榧娌⒅v究的是效率,第一我們希望兼并優(yōu)秀的開發(fā)商。有人可能會笑,優(yōu)秀的公司能讓萬科兼并嗎?實(shí)際上,國內(nèi)有很多公司,除了房地產(chǎn)之外還做其它的業(yè)務(wù)。
比如說三年前兼并的南都,除了房地產(chǎn)之外,還有酒店、高速公路、蓄電池等,在上次2005年宏調(diào)之后,它們決定應(yīng)該集中資源做酒店、高速公路和蓄電池,所以它就把房地產(chǎn)剝離出來,南都本身是浙江第二大房地產(chǎn)開發(fā)公司,品牌也都不錯(cuò),這是萬科兼并的目標(biāo)。
但是那些小公司,即使開發(fā)得好,因?yàn)樘,兼并也沒什么意思,如果開發(fā)得不好,就會帶來一系列的問題,所以有些說法說萬科要清理門戶,實(shí)際上是不對的,從效率上來講,兼并小公司根本不劃算。
但萬科的策略還是自己買地與兼并合作結(jié)合起來進(jìn)行。
《21世紀(jì)》:你現(xiàn)在是否仍然認(rèn)為,國內(nèi)樓市在拐點(diǎn)之中?
王石:首先要說明,我認(rèn)為拐點(diǎn)不是大起大落,第二,拐點(diǎn)不是牛市到熊市,而是價(jià)格的理性回歸。這里面最起碼有兩層含義:瘋狂的價(jià)格上漲是危險(xiǎn)的,現(xiàn)在調(diào)控政策也起到了作用,第二層是,不僅不能瘋漲了,之前瘋漲的也要進(jìn)行理性回歸。
看樓價(jià)是否合理,很簡單,市場有兩種數(shù)據(jù),比如10年來人均收入的增速和房價(jià)增速,如果房價(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人均收入增長,一定是不合理的,有宏觀調(diào)控,市場調(diào)整得會明顯一些,即使沒有宏觀調(diào)控,市場也會調(diào)整。
比如,香港1997年時(shí)候的房價(jià),我認(rèn)為就是非常不正常的,即使沒有金融危機(jī),也是要調(diào)整,只不過金融危機(jī)讓這樣的調(diào)整變得非常非常慘烈,內(nèi)地的情況何嘗不是如此?
如果人均收入增長很平緩而房價(jià)陡漲,這市場一定會有問題的,所以2006年下半年很多城市房價(jià)開始瘋漲的時(shí)候,我們很擔(dān)心,到了2007年的時(shí)候,我們更擔(dān)心,所以萬科非常明確地表示,市場進(jìn)入亢奮期,而萬科要保持冷靜的既往的發(fā)展速度。
我們歷來說我們要做房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者,但去年我們提出,萬科要做房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者,但絕不做價(jià)格的領(lǐng)跑者,這是非常明確的。
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