房價是否到了拐點?價格泡沫到底如何?房價和地價究竟誰抬高了誰?對于房地產市場的三大追問,素有“專家委員”之稱的全國政協(xié)委員、省社科院院長宋林飛一一把脈。
怎樣看拐點
對于近來爭論得很熱烈的房地產“拐點”論,宋林飛有自己的看法:“有人以為,房地產拐點論不過是地產大腕們一種營銷技巧和廣告宣傳手段而已。這樣看問題有失偏頗。”
宋林飛分析說,近幾年來,我國房地產市場的投資、供應都處于上升時期,相應土地價格與房價也出現了較快的上漲。去年達到了高峰,今年政府宏觀調控的重要任務,是促使房價出現拐點。今年如果趨于平穩(wěn)、出現增長型波動的拐點,就能與老百姓的期待一致。
“價格周期性波動,走出低谷會形成上行拐點,告別高峰會形成下行拐點。出現拐點并不可怕,可怕的是大起大落!彼瘟诛w認為,從全國房地產市場來說,應讓這個拐點表現為房價漲幅縮小,形成增長波動。同時,使少數往年房價上漲過快的城市出現一定的負增長,形成絕對波動。
房地產市場是否存泡沫
宋林飛認為,全國房地產市場總體上沒有出現嚴重的泡沫,但有些大城市正在滋生比較嚴重的泡沫。他呼吁加大力度擠壓房地產市場泡沫。
他認為,衡量一個城市的房地產價格是否合理,首先看當地經濟發(fā)展,如果經濟發(fā)展不足以支撐地價、樓價的上漲,就是出現了價格泡沫。
宋林飛說,衡量一個城市的房地產價格是否合理,要看當地居民的房價收入比。國際上流行的合理標準是3∶6;發(fā)達國家城鎮(zhèn)居民的實際房價收入比是1.8∶5.5;世界銀行認為,發(fā)展中國家應為4∶6。目前,我國大城市的房價收入比,都超過了世界銀行的警戒線,由于城市居民曾經享受過福利分房,一段時期內超過警戒線有一定的歷史原因。但有些城市的房價收入比已經越過12,使一些市民陷入“買房難”的困境之中。從這種意義上講,我國許多大城市的房地產的價格泡沫是顯而易見的。
“對于房地產市場的泡沫,必須加大力度進行擠壓!”宋林飛呼吁。他說,政府如果對于過快上升的房價放任不管,就是政府職能缺位,就是不負責任。
地價和房價,到底誰抬高了誰
2007年,全國土地價格快速上漲,增幅達到13%左右,創(chuàng)5年來新高。地價與房價,究竟是誰抬高了誰?
宋林飛說,開發(fā)商總是將房價上漲歸咎于地價上漲,而地方政府有關部門總要證明地價并沒有抬高房價。其實,土地價格上漲會導致商品房開發(fā)成本上升,從而推動房價上漲。應調整土地收益分配機制,優(yōu)化土地供應方式與價格形成機制,有效遏制地方政府追求土地收入最大化的自發(fā)傾向。
宋林飛說,2007年,全國房地產開發(fā)商購置的土地面積大幅增加,而土地開發(fā)面積增幅顯著下降。這種現象的背后,是一些開發(fā)商有意推遲土地開發(fā),試圖從土地增值中獲益。一些開發(fā)商聯手捂盤逼房價上漲,房子越蓋越多,價格越漲越高,不是一般的供求不平衡,已經涉及房地產商擾亂市場秩序的問題。能否迅速轉變這種局面,這是對政府執(zhí)政能力的嚴峻考驗。
宋林飛呼吁,在收緊“地根”的宏觀調控中,滿足商品住房對土地的需求,有利于穩(wěn)定房價。有些城市的商品住房土地供應量減少,供不應求拉高了單位面積房價。應適當增加普通商品住房的土地供應量,收回過期的土地重新開發(fā),以緩解商品住房的供求矛盾。(記者 沈崢嶸)
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