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政府調(diào)控政策效力漸顯 開發(fā)商與炒房者互相博弈

2008年03月03日 10:47 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  由于市場(chǎng)觀望情緒濃厚,一些開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難,開發(fā)商與炒房者這一對(duì)昔日哄抬房?jī)r(jià)的“合作伙伴”如今卻變成了“互嚙冤家”,這也從另一個(gè)角度表明政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策效力漸顯,原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需關(guān)系回歸真實(shí)。

  開發(fā)商與炒家博弈

  南寧的周先生去年在北海市一個(gè)樓盤登記了一套房,日前接到開發(fā)商“最后通牒”:一個(gè)月內(nèi)前來(lái)辦理正式購(gòu)房手續(xù),否則將沒收5000元訂金。

  去年10月份以來(lái),北海市多個(gè)樓盤向原先登記的購(gòu)房者發(fā)出催促辦理手續(xù)的通知。由于市場(chǎng)走向不明朗,特別是二手房交易基本停止,不少炒房者對(duì)房?jī)r(jià)是否上漲存有疑慮,對(duì)原先預(yù)訂的商品房取舍拿不定主意,于是出現(xiàn)了開發(fā)商催辦手續(xù)的現(xiàn)象。這些雖然登記為“已銷售”的住房,實(shí)際上并未真正賣出,這種“懸掛”著的狀況影響了開發(fā)商的資金回籠。

  北海市從事房地產(chǎn)銷售代理的王立說(shuō),這種現(xiàn)象反映出隨著去年9月底國(guó)家對(duì)第二套住房提高首付等控貸措施的逐步到位,開發(fā)商與炒家進(jìn)入了“博弈階段”。

  從“炒房分肥”到“軟硬兼施”

  從去年3月份起,北海市商品住房同比上漲幅度連續(xù)位居全國(guó)前列,除了消除眾多爛尾樓后的恢復(fù)性增長(zhǎng)因素,不乏“炒房”之故。據(jù)北海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì),北海市外地人購(gòu)房的比例超過60%,其中以投資為目的的炒房者為數(shù)不少。記者了解到,盡管房地產(chǎn)開發(fā)有符合“封頂”等條件才允許預(yù)售的規(guī)定,但在實(shí)際開發(fā)中,幾乎沒有開發(fā)商遵守。一些開發(fā)商項(xiàng)目動(dòng)工伊始,為打探行情,同時(shí)也為了抬升人氣,采取收取預(yù)付金或發(fā)放“貴賓卡”等方式搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu),刺激炒房者的購(gòu)買欲望,而這正是近年來(lái)不少樓盤一經(jīng)推出就“銷售告罄”的原因之一。此外,一些樓盤在預(yù)售后拖延辦理房產(chǎn)證,炒房者可利用預(yù)售到辦證之間的“時(shí)間差”將住房轉(zhuǎn)手,然后到房地產(chǎn)交易中心銷售備案,這種行為過去得到開發(fā)商或銷售商的鼓勵(lì)。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)飆升的市場(chǎng)中,很容易找到接盤的“下家”,炒房者和開發(fā)商或銷售商可以一起在炒房中分肥。在北海市,有個(gè)別樓盤預(yù)售后遲至兩年未辦理相關(guān)手續(xù),而房?jī)r(jià)由最初的1700多元升至3000多元。

  這種情況從去年四季度起有了微妙變化。由于市場(chǎng)觀望情緒濃厚,“下家”難覓,一些開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難,炒房者與開發(fā)商的關(guān)系由昔日哄抬房?jī)r(jià)的“合作伙伴”變成了“互嚙冤家”。王立說(shuō),一些樓盤由于數(shù)量眾多的房子賣給了炒房者,而眼下炒房者又找不到人接盤解套,就對(duì)炒房者采取“軟硬兼施”的手法:一方面較大幅度打折吸引這些已登記者辦理手續(xù);另一方面對(duì)其設(shè)置障礙,或者聲稱無(wú)法撤銷備案,或者索取高達(dá)千元到一兩萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)。

  樓市出現(xiàn)分化跡象

  有關(guān)人士認(rèn)為,開發(fā)商與炒家的博弈,表明調(diào)控政策效力漸顯。由于國(guó)家調(diào)控力度不斷加大,特別是對(duì)第二套住房的限貸政策,限制了利用銀行貸款“炒房”的行為。目前北海市商品住房個(gè)人按揭貸款的首付比例,公寓型為30%,別墅為40%,商業(yè)(含商住兩用)更高達(dá)55%,此外在利率上對(duì)第二套住房也有相應(yīng)的上浮。記者在北海市多個(gè)樓盤了解到,這種對(duì)不同商品房“精細(xì)化”的限貸措施,使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“分化”跡象:一些銷售價(jià)在3000元/平方米以上的住房以及別墅、商住兩用型商品房,由于投資額較大,已出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的滯銷跡象,而那些適合普遍家庭自住或外地人在當(dāng)?shù)囟燃倩蝠B(yǎng)老購(gòu)買的住房,維持著較好的銷售狀況。

  王立認(rèn)為,從北海市目前的情況看,金融杠桿調(diào)控房?jī)r(jià)產(chǎn)生了多重效應(yīng),一是使原先由于炒家盛行而扭曲失真的住房供需關(guān)系回歸真實(shí);二是規(guī)范了房產(chǎn)的交易行為;三是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到了引導(dǎo)作用,自住型住房被看好,大戶型、豪華型的別墅、商住兩用房遭受冷遇,促進(jìn)住房回歸基本屬性。

  他同時(shí)認(rèn)為,目前各地樓市普遍出現(xiàn)的“冷局”顯示,一些專家認(rèn)為擴(kuò)大供給方能緩解房?jī)r(jià)上漲的看法值得商榷。住房供應(yīng)不足,在不同城市情況不同,一些一線大城市可能是住房總體上未能滿足自住用房需求,但對(duì)于一些二、三線城市,這種供應(yīng)不足,與投資性購(gòu)房旺盛不無(wú)關(guān)系。宏觀調(diào)控應(yīng)針對(duì)不同情況,出臺(tái)相應(yīng)措施,有保有壓;而在關(guān)緊信貸“閘門”的同時(shí),應(yīng)想方設(shè)法拓寬民間投資渠道,避免社會(huì)資金在房市、股市間打轉(zhuǎn)。(梁思奇)

編輯:祁智】
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