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　　解讀：復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單的答案 透過(guò)房租看房?jī)r(jià)漲跌

　　當(dāng)前的房?jī)r(jià)是否合理？是否真的出現(xiàn)了拐點(diǎn)？站在不同立場(chǎng)的人往往會(huì)有截然相反的答案。

　　許多支持房?jī)r(jià)還會(huì)上升的人士說(shuō)，城市化導(dǎo)致越來(lái)越多的人進(jìn)入城鎮(zhèn)，結(jié)婚生子導(dǎo)致居民對(duì)擁有自有住房的剛性需求在持續(xù)擴(kuò)大；并且土地是一種非常稀缺的資源，城市可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，因此“房?jī)r(jià)自然還會(huì)上漲”。

　　認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的人則認(rèn)為：樓價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的承受能力，而且前一時(shí)期過(guò)度炒作的深圳、上海等城市，都已出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象，“樓市寒潮已是事實(shí)”。

　　市場(chǎng)上各種觀點(diǎn)莫衷一是，許多專業(yè)人士對(duì)廣州房?jī)r(jià)的走向判斷亦開(kāi)始變得越來(lái)越“審慎”。似乎判斷下一步房?jī)r(jià)的走向?qū)⑹且患�冒險(xiǎn)的事情，甚至一向高調(diào)宣稱平抑房?jī)r(jià)的廣州政府就樓市的走勢(shì)亦出現(xiàn)內(nèi)部分歧，下一步的政策走勢(shì)有趨向模糊之“嫌疑”。

　　確實(shí)，如果將所謂“剛性需求”、土地稀缺性與供應(yīng)量、房?jī)r(jià)與家庭收入比、政策因素等各種復(fù)雜問(wèn)題都一一考慮的話，房?jī)r(jià)的問(wèn)題一定會(huì)是一個(gè)矛盾體，其復(fù)雜程度顯然是各種高明的經(jīng)濟(jì)學(xué)運(yùn)算都難以回答的。

　　但復(fù)雜的問(wèn)題往往有簡(jiǎn)單的答案。筆者個(gè)人以為，樓價(jià)是否已經(jīng)背離市場(chǎng)價(jià)值，最簡(jiǎn)單的方法就是用房屋的租金來(lái)衡量，因?yàn)樽饨鸬臐q跌最能反映一個(gè)城市的居住需求是否平衡。從目前各方傳遞的信息來(lái)看，這些年，廣州的房?jī)r(jià)總體上并沒(méi)有大的增長(zhǎng)(如考慮通脹因素更是如此)，而最近，甚至開(kāi)始聽(tīng)說(shuō)一些“高尚住宅”的租金有下降的趨勢(shì)。

　　筆者以為，一些專業(yè)人士所謂的“剛性需求”是有點(diǎn)一相情愿的。沒(méi)錯(cuò)，越來(lái)越多的人進(jìn)入城市，工作就業(yè)、結(jié)婚生子、孝敬父母，許多理由讓我們想擁有一套自己的住房，如果“條件允許”，還想改善居住條件，有換大房子的愿望，而“條件更加允許”的話，“住別墅”也是包括筆者和各位讀者在內(nèi)的夢(mèng)想。

　　但是，當(dāng)工資收入越來(lái)越無(wú)法跟上房?jī)r(jià)上漲的步伐時(shí)，許多通過(guò)千辛萬(wàn)苦逐漸接近“條件允許”的人，又突然之間離購(gòu)房的條件越來(lái)越遠(yuǎn)了，他們開(kāi)始對(duì)擁有自己的房子感到絕望。這時(shí)，原本的無(wú)數(shù)“剛性需求”中的相當(dāng)一部分在這個(gè)時(shí)候頃刻化為烏有。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)漲得越高，所謂的“剛性需求”轉(zhuǎn)化為“實(shí)際需求”的可能就會(huì)越小。

　　這就像鉆石商所說(shuō)：中國(guó)每年有700多萬(wàn)對(duì)新人登記結(jié)婚，這些人都對(duì)6克拉的卡地亞“鴿子蛋”存在“剛性需求”。你會(huì)覺(jué)得這是商人的夢(mèng)囈。而事實(shí)上，房地產(chǎn)商在強(qiáng)調(diào)所謂“剛性需求”的時(shí)候，就有點(diǎn)這個(gè)意思。結(jié)婚生子需要房子，但他們似乎沒(méi)有注意到，中國(guó)又不是這兩年才有人結(jié)婚生子。恰恰相反，最近幾年，中國(guó)的結(jié)婚登記數(shù)量和人口出生率還在逐年下降。這就比如說(shuō)“鴿子蛋”，其實(shí)是可以用普通結(jié)婚戒指代替的嘛！同樣，實(shí)在不行，租房也是可以結(jié)婚生子的吧？

　　在租金(相對(duì)真實(shí)的使用價(jià)值)并沒(méi)有實(shí)際性上漲的前提下，且居民自有住房現(xiàn)實(shí)需求亦因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而減少的同時(shí)，房?jī)r(jià)仍然價(jià)量齊漲顯然是跟投資炒作有關(guān)。而且，持續(xù)的上漲必然產(chǎn)生大量的泡沫成分。但很顯然，這種情況下的持續(xù)上漲是難以長(zhǎng)期為繼的，泡沫必然會(huì)在一定的時(shí)候突然破滅。

　　有人會(huì)對(duì)筆者的觀點(diǎn)質(zhì)疑，因?yàn)檫@里似乎僅僅是從房屋作為一種消費(fèi)品的角度來(lái)解釋——房屋除了是一種消費(fèi)產(chǎn)品，它還是一種投資產(chǎn)品。投資產(chǎn)品看的不是其現(xiàn)實(shí)價(jià)值而是未來(lái)預(yù)期。

　　但就算是投資產(chǎn)品，也必須參考其現(xiàn)實(shí)價(jià)值。房屋作為一種典型的投資產(chǎn)品，從投資角度來(lái)說(shuō)，共有兩種獲取回報(bào)的方式，一種是直接轉(zhuǎn)手賣出，獲取差價(jià)；另一種就是將房屋出租，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益。在早幾年市場(chǎng)比較理性的時(shí)候，后者往往是更常見(jiàn)的一種獲取房屋投資回報(bào)的方式。

　　因此，通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)觀察房屋的投資價(jià)值，在一定的時(shí)間內(nèi)也是有很高的參考價(jià)值的，除非你相信房屋的租金會(huì)在未來(lái)的某一天突然上升。

　　記者手記 政府希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲

　　“態(tài)度決定一切，”昔日足球界的這一名句，同樣可以放在廣州樓市上。雖然政府的“態(tài)度”不能馬上觸發(fā)樓價(jià)波動(dòng)，但卻是所有觸動(dòng)因素中最有力者。

　　“房?jī)r(jià)還會(huì)漲”

　　在廣州市政協(xié)十一屆二次會(huì)議上，廣州市國(guó)土房屋管理局局長(zhǎng)謝曉丹明確表示：“環(huán)境不斷改善，量不斷減少，我覺(jué)得，房?jī)r(jià)不會(huì)降下來(lái)”。在他看來(lái)，從廣州住房的供求來(lái)看，市區(qū)的地依然不斷減少，而市區(qū)空出來(lái)的地，主要用來(lái)加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如綠地、停車場(chǎng)、文體設(shè)施等。

　　簡(jiǎn)單分析，這似乎與其之前的言論有所矛盾。同樣地，對(duì)于今年廣州房?jī)r(jià)漲降的問(wèn)題，廣州市主管“住、行”的常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群也表示：“廣州市房?jī)r(jià)應(yīng)該有上升的空間。”但他也強(qiáng)調(diào)，廣州房?jī)r(jià)還要飆升的可能性是不大的。 他認(rèn)為房屋的定價(jià)是看產(chǎn)品價(jià)值和供求關(guān)系，“現(xiàn)在廣州的房?jī)r(jià)比人家低，說(shuō)明從價(jià)值上來(lái)說(shuō)，廣州的房?jī)r(jià)應(yīng)該還是有上升的空間�！钡�蘇澤群接著強(qiáng)調(diào)這只是他作為一名代表的個(gè)人理解，“房?jī)r(jià)不是越低越好，要不斷提高才正常。”

　　目前不增加限價(jià)房

　　在同樣的場(chǎng)合，謝曉丹向記者透露，廣州今年將根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整限價(jià)房的供應(yīng)，目前沒(méi)有增加限價(jià)房的規(guī)劃。

　　其實(shí)在政府作此表態(tài)前，已經(jīng)有所行動(dòng)。早在2月3日廣州市國(guó)土房管局聯(lián)合市規(guī)劃局公布的《2008年住房建設(shè)計(jì)劃》中，政府已對(duì)防止崩盤有所行動(dòng)。

　　在今年的土地供應(yīng)計(jì)劃中，廣州一改5平方公里的硬性指標(biāo)，首次采用所謂彈性方式，如保障型住房用地為0.5至0.9平方公里，商品住房用地供應(yīng)為2.5至4平方公里。也就是說(shuō)，如果樓市平淡，政府可以通過(guò)減少放地來(lái)宏觀調(diào)節(jié)，從而避免樓價(jià)大幅波動(dòng)，讓整個(gè)市場(chǎng)趨于理性。

　　市長(zhǎng)張廣寧也在兩會(huì)中明確表示：限價(jià)房不是每個(gè)時(shí)段都建。市場(chǎng)上90平方米以下中小戶型房?jī)r(jià)趨于合理的情況下，限價(jià)房就少出甚至是不出。至于什么是趨于合理？張廣寧表示，“當(dāng)這部分人(“夾心”人群)的收入跟房?jī)r(jià)接近或者是差不多的時(shí)候，房?jī)r(jià)就是比較合理的”。

　　擔(dān)心崩盤

　　促使政府態(tài)度轉(zhuǎn)變的正是擔(dān)心市場(chǎng)的過(guò)度反應(yīng)。記者從政府內(nèi)部人士了解到，從去年10月起的樓市冷凍期的確超出了政府的預(yù)計(jì)，政府各部門曾多次就市場(chǎng)狀況開(kāi)會(huì)討論。

　　另一方面，在去年大量批地的情況下，今年廣州市的供應(yīng)會(huì)十分充足。據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部匯總統(tǒng)計(jì)，2008年，廣州十區(qū)商品住宅供應(yīng)量約為800萬(wàn)平方米(折合約8萬(wàn)套)，比去年大幅增加約20%，是近6年以來(lái)的最大供應(yīng)量，接近歷史高峰2002年的水平。有關(guān)部門同樣擔(dān)心過(guò)長(zhǎng)的冷凍期會(huì)令廣州樓市出現(xiàn)崩盤。

　　如果樓市出現(xiàn)大波動(dòng)，政府的財(cái)政預(yù)算將出現(xiàn)狀況。蘇澤群曾向媒體表示，廣州財(cái)政使用的錢當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重并不高，但不高并不代表不重要。據(jù)合富輝煌研究部引用廣州市財(cái)局向市人大會(huì)議遞交的2008年預(yù)算報(bào)告顯示，今年土地出讓金預(yù)計(jì)收入180億元，比2007年預(yù)算翻一番。

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