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畸高房價(jià)把消費(fèi)者拋離樓市 房地產(chǎn)在"拐點(diǎn)"掙扎

2008年02月08日 20:16 來源:中國新聞網(wǎng) 發(fā)表評論

  (聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

  畸高的房價(jià)已經(jīng)把眾多的消費(fèi)者拋離在市場之外,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是否該釋放,如何釋放,也許不僅僅表現(xiàn)在房價(jià)的“拐點(diǎn)”上

  ★ 本刊記者/郇麗

  2008年1月,號稱擁有1800家門店的中國最大地產(chǎn)中介——創(chuàng)輝租售集團(tuán),被曝倒閉。創(chuàng)輝租售是一家總部在深圳的房產(chǎn)中介公司,2007年9月進(jìn)入上海市場,僅用三個(gè)月便在上海開出250家門店。然而,上海的迅速擴(kuò)張卻成了創(chuàng)輝租售的滑鐵盧。

  現(xiàn)在,創(chuàng)輝租售上海分部不得不關(guān)閉90%以上門店!皠(chuàng)輝租售”上海分部還遭到哄搶,一夜之間門店的電腦、家具等財(cái)物和資料被損毀或搬走。

  據(jù)創(chuàng)輝華南區(qū)總經(jīng)理吳廣業(yè)介紹,在上海分部關(guān)店、裁員計(jì)劃實(shí)施前夕,上海分部一名高層帶著公司資產(chǎn)及部分客戶資金另起爐灶,隨后就有部分員工以及債主開始哄搶辦公室及門店設(shè)備,整個(gè)上海分部一片混亂。

  創(chuàng)輝上海分部遭哄搶的同時(shí),其涉嫌挪用客戶資金也被曝光。據(jù)媒體報(bào)道,創(chuàng)輝公司很大膽,以現(xiàn)金激勵(lì)員工力促購房者將定金或者購房款存入公司賬戶內(nèi),而這些公司賬戶大都是創(chuàng)輝高層或大區(qū)經(jīng)理的私人賬戶。

  中介的豪賭與脆弱

  上海事件已經(jīng)造成創(chuàng)輝租售集團(tuán)8000萬元損失。創(chuàng)輝租售集團(tuán)總裁辦企劃部經(jīng)理張敏的解釋是,上海店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)太高,創(chuàng)輝拓展速度又太快,員工培訓(xùn)跟不上,影響了業(yè)務(wù)開拓。

  據(jù)悉,創(chuàng)輝租售集團(tuán)總裁林鳳輝一度對樓市異常樂觀,他堅(jiān)稱“中國樓市將再漲20年”,甚至喊出2008年創(chuàng)輝要開3000家分店的口號。但銀行并不買這個(gè)賬,據(jù)透露,自中天置業(yè)蔣飛卷款潛逃后,深圳幾乎所有銀行都將創(chuàng)輝列入了高風(fēng)險(xiǎn)“黑名單”,創(chuàng)輝旗下?lián)9镜娜魏螕?dān)保貸款申請均被擱置,林鳳輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

  就在創(chuàng)輝租售集團(tuán)倒閉的一片傳言中,林鳳輝卻宣稱,將不計(jì)成本以跳樓價(jià)拋售個(gè)人及公司的商鋪和物業(yè),收回1億多元的資金以解決危機(jī)。目前,上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創(chuàng)輝的房產(chǎn),均已委托各區(qū)域陸續(xù)放盤。

  “創(chuàng)輝租售危機(jī)解決方案的公告”還聲稱,創(chuàng)輝將積極引進(jìn)大型機(jī)構(gòu)投資者入股公司。目前公司自有商鋪物業(yè)已被國土部門保全,資產(chǎn)處于安全狀態(tài),不會發(fā)生私下轉(zhuǎn)移情況,公司正通過出售自有商鋪物業(yè),在政府監(jiān)控下將所得房款存入第三方監(jiān)管賬戶。

  但在這個(gè)多事之秋,“創(chuàng)輝租售危機(jī)解決方案”似乎并未能平息多少危機(jī),客戶懷疑創(chuàng)輝租售在拖延還款時(shí)間,進(jìn)入破產(chǎn)程序,先還銀行貸款、稅收、公司員工的工資,最后才是客戶欠款。很多客戶已經(jīng)開始尋找律師。

  而對于其中的融資方案,漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為,今后兩個(gè)月的房產(chǎn)市場還會比較冷淡,融資方案有待時(shí)間和市場的考證。創(chuàng)輝租售的震蕩再次佐證了二手房交易市場的冷淡。

    觀望,再觀望

  面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業(yè)和創(chuàng)輝。2008年1月,北京最大二手房中介之一中大恒基,計(jì)劃將關(guān)閉100余家門店;房屋中介我愛我家則開始嘗試開網(wǎng)絡(luò)門店,尋找新的盈利模式;在深圳,包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率在25%〜50%不等。

  “有價(jià)無市”的局面,讓中介苦苦支撐。據(jù)估計(jì),目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國指數(shù)研究院北京房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)系統(tǒng)也顯示,2007年12月份北京商品住宅成交量比11月環(huán)比下降17%,與2006年12月同比下降42%。

  從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也能發(fā)現(xiàn),北京商品住宅成交量下降趨勢從9月份開始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量達(dá)到263.67萬平方米,9月份下降到166.64萬平方米,10月份再下降至121.57萬平方米,11月份成交量繼續(xù)萎縮,比10月份下降多達(dá)35%。

  21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)域市場總監(jiān)林蕾表示,整個(gè)北京中介門店的實(shí)際成交量大概下降了20%到30%左右。一位售樓小姐對記者說,現(xiàn)在想要促成一筆買賣真難啊!以前一筆買賣兩天就搞定了,現(xiàn)在帶客戶看房子,不看個(gè)十套、八套不會下結(jié)論。

  北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,2008年1月份前20天成交3993套期房,平均日簽約套數(shù)為199.65套。期房住宅日平均簽約套數(shù)環(huán)比2007年12月的277.55套/日下跌了28.07%,同比2007年1月的318.55套/日下跌了37.33%。

  另據(jù)統(tǒng)計(jì),在剛剛過去的2008年的這些日子里,全國主要城市商品房市場整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象,各主要城市房價(jià)向下的趨勢非常明顯。據(jù)報(bào)道,1月12日,在南京市2008年首場二手房拍賣會上,有13套南京主城區(qū)二手房房源參與拍賣,除了一套二手房單價(jià)高于15000元/平方米外,其他房源單價(jià)都低于8000元/平方米,價(jià)格大大低于目前南京主城區(qū)新開樓盤價(jià)格?上v經(jīng)一個(gè)小時(shí)的競拍,僅有4套成交。

  萬科董事會主席王石稱,從成交量來看,一些城市的樓市已經(jīng)開始“拐”了。

  仍然高居的房價(jià)

  成交量萎縮,房價(jià)似乎已失去了繼續(xù)上漲的理由,開發(fā)商開始紛紛打折。當(dāng)然,開發(fā)商的動作都還只是暗折,從掛牌價(jià)上并不能清晰的看見。

  2008年1月19日開盤的北京朝陽區(qū)新盤“國展領(lǐng)寓”,至今仍未售出一套房屋,目前暗打八五折,整個(gè)樓盤價(jià)格每平方米下降三四千元。在中大恒基不動產(chǎn)營銷公司副總經(jīng)理余旭看來,這個(gè)跌幅意義不大,因?yàn)?007年上半年漲幅太大,現(xiàn)在的促銷價(jià)其實(shí)還是由購房者自己埋單。

  資料顯示,2007年9月份,北京五環(huán)以內(nèi)房價(jià)就已接近14000元/平方米,四環(huán)以內(nèi)房價(jià)則逼近15000元/平方米。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,北京市漲幅最高的前10大存量房樓盤在2007年下半年內(nèi),整體價(jià)格平均上漲68.3%,其中,新世界家園、上元和新景家園半年價(jià)格漲幅分別達(dá)到91.7%、81.8%和72.7%。從全國來看,2007年下半年同樣瘋狂。顯然,以目前基礎(chǔ)上八折至九折的降價(jià),房價(jià)依然處在高位。

  近日,新華網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的結(jié)果顯示,57.65%的調(diào)查者認(rèn)為,由于房價(jià)前期累積漲幅過大,即使出現(xiàn)小幅的房價(jià)下跌也買不起,房價(jià)虛高需要自身調(diào)節(jié)。

  產(chǎn)品價(jià)格過高一定會削弱其市場競爭力,這是個(gè)簡單的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。據(jù)統(tǒng)計(jì),到2006年10月底,中國空置房面積多達(dá)1.25億平方米,占壓資金達(dá)到2500億元,居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首,中國沒有哪個(gè)行業(yè)有如此大的積壓產(chǎn)品,也沒有哪個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品的漲幅和持續(xù)時(shí)間有房子這樣長。

  “鏈家地產(chǎn)”分析認(rèn)為,目前,買方“恐慌性”的購房心理儼然得到了洗禮,買賣雙方對于價(jià)格預(yù)期正在轉(zhuǎn)變,但賣方依然體現(xiàn)出比較強(qiáng)勢的“價(jià)格堅(jiān)持”策略。

  王石強(qiáng)調(diào)說,不能忽略最主要的因素是,消費(fèi)者家庭收入的增長率和房價(jià)增長率之比,如果是房價(jià)增長率大大快于銷售增長率,這個(gè)市場不能持續(xù),房地產(chǎn)價(jià)格自然會出現(xiàn)拐點(diǎn)。易憲容也表示,過高的房價(jià)已經(jīng)將絕大多數(shù)居民拋離在了房地產(chǎn)市場之外。

  王石表示,如果市場真沒有人買房子,任何開發(fā)企業(yè)都會出局,萬科也不例外。

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