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　　一般情況下，一個(gè)項(xiàng)目的土地成本(樓面地價(jià))占到了房子成本的三分之一多，地價(jià)的上漲將直接加大開(kāi)發(fā)商的成本支出，與前一年相比，2007年主城區(qū)土地交易均價(jià)同比上升228%。2007年成交的土地將在2008年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，這意味著這一批新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本將比過(guò)去高得多。

　　2008年 土地成本翻一番？

　　2007年成都市的全年交易土地均價(jià)同比上漲228%

　　來(lái)自成都尺度地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年1月——12月成都市土地市場(chǎng)共計(jì)成交土地面積接近2.3萬(wàn)畝，平均價(jià)格為331萬(wàn)元/畝。與2006年相比，2007年成交土地宗數(shù)、面積和均價(jià)都呈現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)，其中成交土地宗數(shù)增加101宗，同比增長(zhǎng)50.5%；成交面積增加14.38%；成交土地均價(jià)上升181萬(wàn)元/畝，同比上升120.67%，土地交易價(jià)格上升速度相當(dāng)快。其中，主城區(qū)范圍內(nèi)成交土地面積接近6000畝，平均成交價(jià)為902萬(wàn)元/畝。與前一年相比，2007年主城區(qū)土地交易均價(jià)同比上升228%。

　　“土地成交價(jià)格的攀升在2007年表現(xiàn)得特別突出，從2006年150萬(wàn)元/畝的均價(jià)到2007年331萬(wàn)元/畝；作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，土地價(jià)格越高，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比例越大，對(duì)商品房?jī)r(jià)格有著相當(dāng)重要的影響�！背啥汲叨鹊禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　主城區(qū)均地價(jià)902萬(wàn)元/畝

　　“2007年主城區(qū)土地市場(chǎng)有以下幾個(gè)主要特征：首先，與往年相比，出讓土地單宗規(guī)模均相對(duì)較小，更有利于部分中小房地產(chǎn)公司拿地；第二，土地供銷(xiāo)以二環(huán)外為主，特別是三環(huán)外區(qū)域，已逐漸成為土地供應(yīng)的主體；第三，土地價(jià)格持續(xù)攀高，特別是以香港信和、中天盈、九龍倉(cāng)等為代表的外地企業(yè)以高價(jià)拿下地塊為標(biāo)志，成都土地市場(chǎng)價(jià)格急速攀升，2007年成交土地整體均價(jià)較去年增長(zhǎng)了2倍多。預(yù)計(jì)2008年成都市土地市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)2007年供銷(xiāo)兩旺的形勢(shì)�！背叨鹊禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“土地價(jià)格的上漲，直接加大了開(kāi)發(fā)商的成本，2008年上市的地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)樓盤(pán)都是在高成本價(jià)位運(yùn)行�！�

　　“比如以主城區(qū)的土地成交均價(jià)902萬(wàn)元/畝為標(biāo)準(zhǔn)，容積率按照5.0計(jì)算，修建28層電梯公寓，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)平均樓面地價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了2705元/平方米，再加上建安成本約1450元/平方米及其他所有費(fèi)用約1350元/平方米，那么新建的房子成本就已經(jīng)達(dá)到了5500元/平方米，這里邊還沒(méi)有計(jì)算開(kāi)發(fā)商的資金占有率，如果開(kāi)發(fā)商以均價(jià)6000元/平方米進(jìn)行銷(xiāo)售，幾乎沒(méi)有什么利潤(rùn)�！币环康禺a(chǎn)界專(zhuān)業(yè)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　土地成本占到房子成本的1/3

　　“一般情況下，一個(gè)項(xiàng)目的土地成本(樓面地價(jià))占到了房子成本的三分之一多，按照土地均價(jià)上漲228%推算，如果不考慮容積率變化，去年拍賣(mài)的土地在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)的土地成本也將成倍增長(zhǎng)，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上也是一個(gè)不小的數(shù)據(jù)�！敝�名地產(chǎn)策劃人楊健鷹在接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，這不是標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算模式，但它卻是很多地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算成本時(shí)都必須參考的定律，比如，最近公司剛好給郊區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)測(cè)算了成本，大約每平方米3000元，而樓面地價(jià)就在900元/平方米左右。

　　楊健鷹說(shuō)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以及成交土地整體開(kāi)發(fā)時(shí)間控制等條件，結(jié)合2006年、2007年成交土地整體可開(kāi)發(fā)量預(yù)測(cè)，2008年成都市房產(chǎn)市場(chǎng)可新增供應(yīng)量約4000萬(wàn)平方米左右，住宅物業(yè)面積近3000萬(wàn)平方米，其中主城區(qū)的供應(yīng)量在1200萬(wàn)平方米左右，這些項(xiàng)目都將面臨成本加大的難題，一旦開(kāi)發(fā)商選擇低價(jià)格銷(xiāo)售，很有可能導(dǎo)致商家無(wú)利潤(rùn)甚至出現(xiàn)虧損，如果開(kāi)發(fā)商一直堅(jiān)守價(jià)格底線(xiàn)，在目前這種態(tài)勢(shì)之下，銷(xiāo)售會(huì)非常困難。 記者文強(qiáng)

　　建材猛漲 房?jī)r(jià)水漲船高？

　　隨著鋼材、水泥等建材價(jià)格的一路高漲，成都樓市建安成本每平米已上升200元

　　近日，成都一開(kāi)發(fā)商抱怨，鋼材、水泥漲價(jià)太多，對(duì)其樓盤(pán)建設(shè)成本已造成影響。其實(shí)，有著類(lèi)似煩惱的開(kāi)發(fā)商還很多。在成都，隨著2007年年初以來(lái)鋼材價(jià)格一路攀升，建筑市場(chǎng)常用的螺紋鋼、線(xiàn)材全年漲幅已經(jīng)高達(dá)30%以上，水泥也從年初的390元／噸漲到了600多元每噸。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著建筑材料的一路走高，樓市建安成本已經(jīng)上漲20%，每平方米上漲約200元，如果漲勢(shì)繼續(xù)持續(xù)下去，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)最終“水漲船高”。

　　鋼材價(jià)格攀升漲幅高達(dá)30%

　　“現(xiàn)在沒(méi)有辦法給你報(bào)價(jià)表，變動(dòng)太快了�！弊蛉�，在金府鋼材機(jī)電城，明惠建材負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)榻�期鋼材價(jià)格一路上調(diào)，所以無(wú)法給出一個(gè)相對(duì)固定的報(bào)價(jià)單�！罢f(shuō)不定明天價(jià)格就上調(diào)了”。

　　“從去年到現(xiàn)在，整體印象就是一個(gè)字——漲�！睂�(duì)此，成都樂(lè)斯投資從事材料采購(gòu)的鮮先生表示，從2007年初開(kāi)始，包括鋼材、水泥、磚、人工費(fèi)用都在呈不斷上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，鋼材價(jià)格上升幅度在30%以上，水泥價(jià)格已經(jīng)翻番。

　　他舉例說(shuō)，用于住宅建設(shè)的螺紋鋼、線(xiàn)材價(jià)格從去年年初開(kāi)始小幅上漲，到六七月份后，開(kāi)始大幅度上揚(yáng)，單價(jià)從年初的約3300元／噸，上漲到了最高點(diǎn)的5200元／噸，近期才有所回落，但每噸的價(jià)格也穩(wěn)定在4700元左右，比年初上漲了1400元左右。而高標(biāo)號(hào)水泥的價(jià)格也從年初的300多元／噸上漲到了現(xiàn)在每噸600多元，價(jià)格已經(jīng)翻了1倍左右。

　　建安成本已上升20%

　　除了鋼材、水泥價(jià)格上調(diào)外，隨著物價(jià)水平的整體上漲，用于房地產(chǎn)建設(shè)的磚、砂石等也呈上漲趨勢(shì)�！叭ツ暌荒陙�(lái)成都市建材價(jià)格的上漲連同建筑工人工資的上漲，已經(jīng)導(dǎo)致房屋建安成本比原先上升了20%�！彼拇ㄊ〗ㄖ�機(jī)械工程公司項(xiàng)目經(jīng)理許彤表示，目前，成都建筑市場(chǎng)的人工成本已經(jīng)比去年同期上漲了20%，“原來(lái)2000元的工資，現(xiàn)在你可能得支付2500元�！�

　　對(duì)于建筑材料價(jià)格上漲連同人工成本增加給建筑成本帶來(lái)的影響，許彤表示，不同的建筑結(jié)構(gòu)，對(duì)鋼材的需求并不相同，但基本上每平方米的鋼材使用量在50-60公斤不等，僅此一項(xiàng)，房屋建安成本就得上升70-100元，加上水泥、磚、砂石以及人工成本的上漲，房屋每平方米的建安成本上漲了200元，漲幅在20%左右。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)看可能影響房?jī)r(jià)

　　建材成本以及人工成本的上升，是不是會(huì)影響房?jī)r(jià)？許彤表示，對(duì)于如何消化此次價(jià)格上漲造成的“成本差”，主要看施工單位和開(kāi)發(fā)商的合同如何約定，一般而言，對(duì)這部分“成本差”，基本上由建筑商和開(kāi)發(fā)商雙方共同分擔(dān)，但如果開(kāi)發(fā)商與建筑商簽訂的是“包工包料”合同，合同期間建材價(jià)格的漲落全部由建筑商消化，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在建項(xiàng)目的建安成本不會(huì)變動(dòng)，可能對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。但從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)以及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)建材的需求情況來(lái)看，在很長(zhǎng)一段時(shí)間，建材價(jià)格回落的可能性不大，最終肯定會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，從而造成水漲船高，影響房?jī)r(jià)或開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

　　對(duì)此，成都一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示，由于鐵礦石和煤炭?jī)r(jià)格都在上漲，將直接導(dǎo)致鋼材價(jià)格的上漲，鋼材的漲價(jià)還將引發(fā)水泥等其他材料的聯(lián)動(dòng)漲價(jià)，所以對(duì)房地產(chǎn)建筑和安裝成本將有非常顯著的影響。如果原材料價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)中的所有項(xiàng)目都面臨原材料漲價(jià)問(wèn)題時(shí)，這些成本的上漲應(yīng)該都會(huì)體現(xiàn)到房?jī)r(jià)中，并最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。但是也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前開(kāi)發(fā)商都有較大的利潤(rùn)空間，加上新政之后樓市彌漫的觀(guān)望氣氛，近期內(nèi)不會(huì)有開(kāi)發(fā)商“以身試險(xiǎn)”，讓房?jī)r(jià)水漲船高。(肖建 郭龍）