熱熱鬧鬧又過一年。中天、加息、地王成為今年地產(chǎn)圈內(nèi)曝光率最高的詞匯，上市、融資、圈地成為開發(fā)商最熱衷的事情。走過2007年，許多事件讓人興奮、讓人無奈、讓人憂愁、讓人震驚。正值歲末年關(guān)，本期《新北京樓市·2007京城樓市年終報(bào)告》將推出事件篇，讓我們帶您一起回顧2007年北京樓市發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。
事件1 央行5次加息
時(shí)間：2007年全年
事件經(jīng)過：2007年是進(jìn)入加息通道之后，央行加息最為密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上調(diào)存貸款利率，同時(shí)年內(nèi)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，現(xiàn)行14.5%的準(zhǔn)備金率已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。
新樓市解讀：在流動(dòng)性過剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高的背景下，央行頻繁使用貨幣信貸手段調(diào)控市場，房地產(chǎn)作為重要的資本集散地，受到的影響巨大。
今年5次加息，個(gè)人自營性房貸利率5年期以上已調(diào)高至7.83%，加息的幅度接近1%。以去年9月初按揭50萬元30年期的“老房貸”為例。當(dāng)利率為7.83%時(shí)，50萬元30年期房貸對應(yīng)的月供是3609.74元，而若5年以上房貸利率一直維持在6.84%，那么這個(gè)客戶的月供為3272.96元，明年元旦起每月將多支付336.78元。
事件關(guān)鍵詞：加息
震撼點(diǎn)評：物價(jià)上漲，房貸上漲，就是工資不漲，明年有房貸的人日子不好過了。
事件2 92億元拍出中國“地王”
時(shí)間：2007年7月24日
事件經(jīng)過：2007年7月24日，北辰與北京城市開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體拿下長沙開福區(qū)新河三角洲地塊，價(jià)格高達(dá)人民幣92億元。這個(gè)數(shù)字也創(chuàng)造了迄今為止地價(jià)總價(jià)的新紀(jì)錄。中國地王之爭是開發(fā)商全國范圍內(nèi)瘋狂搶地的一個(gè)縮影，其后的8月24日，上海黃浦163號街坊地塊被南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元人民幣拿下，樓面地價(jià)高達(dá)66930元/平方米。創(chuàng)造了樓面地價(jià)的地王紀(jì)錄。
新樓市解讀：為何拿地時(shí)敢一擲千斤？為何地價(jià)全敢喊到6萬多元一平方米？究其原因是對今后房價(jià)的良好預(yù)測，房價(jià)的快速上漲無疑讓開發(fā)商在拿地時(shí)無所顧忌，當(dāng)年華潤拼死順馳拿下橡樹彎時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士稱其為是“賭”氣，然而時(shí)間過了一年多，在拿地的競技舞臺(tái)上，無論付出多少代價(jià)只要能拿下來你就是勝利者，這全源于房價(jià)的不斷上漲，增加了開發(fā)商拿地的勇氣。
事件關(guān)鍵詞：92億元地王
震撼點(diǎn)評：地王催漲房價(jià)，房價(jià)上漲引出新地王，惡性循環(huán)開始。
事件3 地產(chǎn)寡頭現(xiàn)象明顯
時(shí)間：2007年全年
事件經(jīng)過：8月31日前夕，A股和H股幾家大型地產(chǎn)上市公司在中報(bào)里面披露了他們的土地儲(chǔ)備面積，萬科2157萬平方米，富力2092萬平方米，碧桂園5400萬平米！
新樓市解讀：當(dāng)囤地成為房地產(chǎn)行業(yè)里司空見慣的現(xiàn)象之后，大的房地產(chǎn)上市公司和地產(chǎn)大鱷在市場上的話語權(quán)得到進(jìn)一步擴(kuò)張。在一輪一輪的淘汰之后，房地產(chǎn)市場洗牌的過程已經(jīng)進(jìn)入到一定的程度，而同時(shí)也招來業(yè)內(nèi)對于“地產(chǎn)寡頭”的質(zhì)疑。房產(chǎn)大鱷在擁有雄厚資本、大量土地儲(chǔ)備之后，對市場的種種霸權(quán)行為已經(jīng)初見端倪。
事件關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備
震撼點(diǎn)評：地產(chǎn)需要“壟斷性”企業(yè)出現(xiàn)，同樣中國其他行業(yè)也需要做大做強(qiáng)的壟斷企業(yè)。
事件4 地產(chǎn)公司扎堆上市
時(shí)間：2007年9月-11月
事件經(jīng)過：9月28日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)登陸香港聯(lián)交所，當(dāng)日發(fā)售15.512億股，占擴(kuò)大后總股本的36.6%。招股價(jià)區(qū)間為每股6.45-7.7港元，集資額最高達(dá)119億港元。
10月8日，SOHO中國登陸香港聯(lián)交所，發(fā)售15.5億股，招股價(jià)每股定為6.3-8.3港元，集資額在97.65億-128.65億港元。
10月9日，奧園地產(chǎn)登陸香港聯(lián)交所。發(fā)行7億新股，集資約31.14億港元。
11月1日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼SST幸福獲證監(jiān)會(huì)“有條件通過”。
而就在今年4月份，中國土地儲(chǔ)備最多的廣州碧桂園也在香港上市，一時(shí)間眾多國內(nèi)地產(chǎn)商紛紛登陸港股。
新樓市解讀：由于一直自認(rèn)是宏觀調(diào)控及金融政策打壓的對象，房地產(chǎn)業(yè)也被某些人當(dāng)做一個(gè)“弱者”寄予許多同情，盡管它相對于眾多的購房者是強(qiáng)者。正因如此，這個(gè)時(shí)不時(shí)要被“錢”卡一下脖子的行業(yè)所做出的任何掙扎或企圖—如海外上市、信托、基金等，均獲得了人們寬容的理解與支持。首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、SOHO中國、奧元等，這些直奔國外資本市場而去的企業(yè)，令不少中國房企看到了希望。
事件關(guān)鍵詞：上市
震撼點(diǎn)評：地產(chǎn)公司上市圈錢后，宏觀調(diào)控政策對其基本失效。
事件5 全面叫停小產(chǎn)權(quán)房
時(shí)間：2007年7月
事件經(jīng)過：7月25日，北京市國土房管局局長安家盛表示，北京已下了死命令，從對所謂“小產(chǎn)權(quán)”房的局部市場調(diào)查擴(kuò)大到對全市全部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對涉及非法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商做停工停售處理，與此相關(guān)的不法村集體組織負(fù)責(zé)人和不法開發(fā)商將因此受到相應(yīng)處罰。安家盛表示，嚴(yán)格地說，在政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中并沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的概念。目前的“小產(chǎn)權(quán)”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房分兩種情況，一種是在集體建設(shè)用地上建成的。而事實(shí)上，在集體建設(shè)用地上即通常所說的“宅基地”上建成的房子“只屬于該村的集體土地所有者，連外村農(nóng)民都不能購買，怎么能賣給城里人”。另一種是在集體企業(yè)用地上或者占用耕地違法建設(shè)的。
新樓市解讀：可以說，近幾年“小產(chǎn)權(quán)”房在住宅銷售市場的“冒尖”是高房價(jià)壓迫下市場的一種自身反應(yīng)，而它的火爆也是普通購房者不能承受城區(qū)內(nèi)越來越高昂的房價(jià)而做出的一種被迫選擇。只是，由于“小產(chǎn)權(quán)”房用地屬于農(nóng)村集體所有制土地和農(nóng)民宅基地，這樣的性質(zhì)注定了其一出現(xiàn)就被扣上了“違法”的帽子，是不具有產(chǎn)權(quán)的房屋。
事件關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房
震撼點(diǎn)評：購買低價(jià)房的門路被堵。
事件6 多塊限價(jià)地浮出水面
時(shí)間：2007年全年
事件經(jīng)過：10月15日，通州區(qū)半壁店限價(jià)地被重慶龍湖地產(chǎn)和北京中佰龍置業(yè)投標(biāo)聯(lián)合體以14.8億元競得。至此，北京市已經(jīng)推出9塊限價(jià)地，分別位于西三旗、花鄉(xiāng)、金頂街、清河小營、東鐵匠營、常鄉(xiāng)和半壁店。去年11月至今廣州也已經(jīng)出讓限價(jià)房用地9幅，金沙洲的保利西子灣是全國首個(gè)雙限房項(xiàng)目。9月天津推出華明新家園、雙港新家園地塊，一時(shí)間，全國各地出現(xiàn)了許多限價(jià)房項(xiàng)目。
新樓市解讀：對中央國六條中“兩限房”設(shè)想最直接的踐行。
震撼點(diǎn)評：限價(jià)房房價(jià)低于周邊房價(jià)約10%-20%，政府出讓了相當(dāng)部分的土地收入，對周邊房價(jià)的示范作用可想而知。其實(shí)限價(jià)房的出現(xiàn)，最大的影響就是使購房者對房價(jià)下跌的預(yù)期加強(qiáng)，導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)對未來市場的判斷。
事件7 “史上最�！贬斪討�
時(shí)間：2007年3月
事件經(jīng)過：一個(gè)被挖成10米深大坑的樓盤地基正中央，孤零零地立著一棟二層小樓，猶如大海中的一葉孤舟——就是在這里，重慶戶主吳蘋與開發(fā)商對峙了整整三年！在媒體關(guān)注(尤其是互聯(lián)網(wǎng))和政府介入之后，吳蘋終于拿到天價(jià)補(bǔ)償金同意拆遷。
新樓市解讀：“史上最牛釘子戶”事件被稱為2007年互聯(lián)網(wǎng)論壇上最受關(guān)注的事，有網(wǎng)友稱之為“一個(gè)偉大的標(biāo)志性事件”，而在物權(quán)法頒布的一年和禁止強(qiáng)拆的政令背景下，“最牛釘子戶”的意義可能不限于經(jīng)濟(jì)層面。 一方面體現(xiàn)了政府保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)的人性化理念在逐步加強(qiáng)，而另一方面，面對這樣的“釘子戶”政府應(yīng)該有更好的解決辦法。
事件關(guān)鍵詞：釘子戶
震撼點(diǎn)評：不少人把留“當(dāng)成”“鬧劇”，不少人卻把它當(dāng)成了“發(fā)財(cái)致富”的教材，讓人深思的是事件背后的城市管理體制問題。
事件8 中天事件引發(fā)行業(yè)危機(jī)
時(shí)間：2007年11月
事件經(jīng)過：2007年11月13日中午開始，位于羅湖區(qū)人民南路天安國際大廈C座17層的深圳中天置業(yè)評估有限公司總部大門緊閉�？偛檬Y飛攜2600萬元巨款神秘失蹤。擁上門來討債的客戶，遂以“合同詐騙”向深圳警方報(bào)案。
新樓市解讀：從最早的“匯眾事件”、“桃園事件”到今天的“中天置業(yè)事件”，中介行業(yè)的信譽(yù)度一直是業(yè)界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，而相關(guān)管理者如何通過制度建設(shè)和嚴(yán)格管理從而降低此類事件的發(fā)生率，讓行業(yè)在有序監(jiān)管下健康發(fā)展，可能是更需要關(guān)注的話題。
21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)副總裁盧航認(rèn)為，挪用客戶資金進(jìn)行非法投資就像吸毒，只有開始沒有結(jié)束，直到整個(gè)公司崩潰，這樣的事件中國每隔一段時(shí)間就會(huì)發(fā)生，資金監(jiān)管一定要盡快實(shí)施。
事件關(guān)鍵詞：攜款潛逃
震撼點(diǎn)評：中天置業(yè)老板的行為再次使全國上萬家中介公司遭遇到嚴(yán)重的信譽(yù)危機(jī)。
(記者 賴大臣）
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