最近，關(guān)于深圳樓市的消息吸引了全國(guó)人民的眼球。統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上。同時(shí)，一些住宅新盤已采取低價(jià)開盤策略，每平方米價(jià)格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
在北京，樓市“有價(jià)無(wú)市”的消息頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。確鑿的事實(shí)是，部分樓盤出現(xiàn)了開發(fā)商打折、送車位、送油票等活動(dòng)，甚至有的樓盤直接給予降價(jià)優(yōu)惠。
買房人期盼著這些跡象都是樓市拐點(diǎn)來(lái)臨的前兆。樓市拐點(diǎn)是否真的即將來(lái)臨？讓我們聽聽專家的說(shuō)法。
“我覺(jué)得王小廣說(shuō)得很對(duì)，中國(guó)樓市調(diào)整的拐點(diǎn)真的要來(lái)了�！� 北京買房人鄒女士說(shuō)。
王小廣是國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。11月28日，在第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場(chǎng)論壇上，王小廣拋出驚人觀點(diǎn)：中國(guó)樓市調(diào)整的拐點(diǎn)越來(lái)越近了。
如果真是這樣的話，對(duì)于那些要買房而買不起的老百姓而言，無(wú)疑是個(gè)大喜訊。
一段時(shí)間以來(lái)，房?jī)r(jià)居高不下一直是購(gòu)房人的心病。樓市拐點(diǎn)的到來(lái)，意味著一路攀升的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨緩，甚至開始回落。
在業(yè)界，王小廣向以言辭犀利著稱，他曾對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有過(guò)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，被譽(yù)為有先見(jiàn)之明。因此，拐點(diǎn)論一拋出，便引來(lái)眾多支持者，也得到不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。反駁的觀點(diǎn)同時(shí)存在，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)就認(rèn)為拐點(diǎn)之說(shuō)太武斷：“目前個(gè)別城市部分樓盤樓價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，要具體問(wèn)題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點(diǎn)�！�
據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“2007年樓市拐點(diǎn)會(huì)否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)，32.05%的人認(rèn)為以后房?jī)r(jià)還將看漲。
這一次，王小廣是否還有先見(jiàn)之明，有待事實(shí)的驗(yàn)證。
樓市拐點(diǎn)即將出現(xiàn)？
鄒女士這段時(shí)間一直奔波在眾多房產(chǎn)銷售商中間。她期望用理想的價(jià)位換回一套理想的房子。但是，房產(chǎn)商開出的價(jià)位一度讓她無(wú)法接受。
“3個(gè)星期前，奧林匹克花園給我的價(jià)格是每平方米14000元，昨天我又去了，他們給出的價(jià)格相比上次每平方米降了1500元。有的樓盤還有打折、送車位等優(yōu)惠活動(dòng)�！编u女士在看到深圳、上海樓市成交量出現(xiàn)下滑時(shí)，結(jié)合北京房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀，深信經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣的觀點(diǎn)，即樓市的拐點(diǎn)真的要來(lái)了。她甚至認(rèn)為，現(xiàn)在的降價(jià)就是拐點(diǎn)來(lái)臨的前兆。
據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上。與此同時(shí)，深圳、廣州部分樓盤的價(jià)格也開始松動(dòng)， 一些住宅新盤已采取低價(jià)開盤策略，每平方米價(jià)格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
這正是王小廣拋出“樓市調(diào)整拐點(diǎn)近了”的主要根據(jù)，他認(rèn)為，深圳樓市的調(diào)整預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整信號(hào)已經(jīng)釋放。“這預(yù)示著房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩甚至房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格回落的逆轉(zhuǎn)已經(jīng)開始。我不敢說(shuō)全國(guó)所有地區(qū)的房?jī)r(jià)2008年都會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的拐點(diǎn)已經(jīng)越來(lái)越近�！�11月28日，在第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場(chǎng)論壇上，王小廣如是說(shuō)。
拐點(diǎn)論拋出后，立即在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)激起波瀾。《民主與法制時(shí)報(bào)》記者接觸的8位買房人中，有6位買房人愿意相信樓市調(diào)整拐點(diǎn)要來(lái)了。
“王小廣有時(shí)候說(shuō)得挺準(zhǔn)的�！币晃辉谑聵I(yè)單位任職的劉姓買房人坦言，相信“樓市拐點(diǎn)近了”的原因不光有對(duì)王小廣本人判斷力的贊同，當(dāng)然還有自己一廂情愿盼著房子價(jià)格下降能買房的情結(jié)。
去年，當(dāng)人們熱議房?jī)r(jià)將由上漲轉(zhuǎn)變?yōu)橄碌鴷r(shí)，王小廣拋出“房?jī)r(jià)漲幅被嚴(yán)重低估了一到兩倍”。后來(lái)的事實(shí)是，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，王小廣的觀點(diǎn)得到市場(chǎng)驗(yàn)證。關(guān)注樓市的人們認(rèn)為王小廣的觀點(diǎn)冷靜、現(xiàn)實(shí)，王小廣“很有先見(jiàn)之明”。
正是由于王小廣這樣的背景，目前一些買房人很愿意相信他的觀點(diǎn)，準(zhǔn)備在拐點(diǎn)來(lái)臨前捂緊口袋，“等等再買房”。
京滬深房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象
鄒女士說(shuō)，自從聽說(shuō)“樓市調(diào)整拐點(diǎn)要來(lái)”的議論后，她就格外注意樓市的動(dòng)向。
前段時(shí)間她就盯上了奧林匹克花園一套70多平方米的房子，現(xiàn)在價(jià)格是每平方米12500元，相比3個(gè)星期前，每平方米下降了1500元。她曾光顧過(guò)的遠(yuǎn)洋一方樓盤，目前在分期付款的前提下，也為買房人在總價(jià)的基礎(chǔ)上打9.9折。雍景四季的樓盤，在15天前均價(jià)為12000元，到12月5日，均價(jià)為10500元，同樣每平方米下降了1500元。
“有的樓盤還時(shí)不時(shí)地做活動(dòng)，邀請(qǐng)我們參加，只要買房就給打折，還送車位、油票，這樣每平方米比原來(lái)至少便宜了1000多元�！眲⑿召I房人認(rèn)為，最近開發(fā)商突然間的殷勤和毫無(wú)理由的打折讓利活動(dòng)，讓他徹底相信樓市已進(jìn)入調(diào)整期了。
“如果光北京的房?jī)r(jià)在降，那還不能說(shuō)明什么，問(wèn)題是像上海、深圳這幾個(gè)城市也在降啊�！编u女士說(shuō)，如果沒(méi)有有力的證據(jù)證明這是樓市正常的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，那么她相信樓市調(diào)整的拐點(diǎn)真的就要來(lái)了。
中國(guó)指數(shù)研究院的一份統(tǒng)計(jì)顯示，10月份深圳商品房成交均價(jià)為每平方米14797元，和9月份相比下降了10.35%。
在深圳樓市價(jià)格出現(xiàn)下浮的同時(shí)，成交量也在下降。而其他城市，如上海成交量也出現(xiàn)了下降，關(guān)于北京樓市“有價(jià)無(wú)市”的報(bào)道更是頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。
北京鏈家地產(chǎn)的調(diào)研顯示，政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使商品住宅市場(chǎng)受到的沖擊很大，預(yù)計(jì)2007年商品住宅成交量同比將下降21.7%，10月到11月份下降更為明顯。
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委每月公布的住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，廣州住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅在全國(guó)70個(gè)主要城市的排名，從今年初的第三位逐月下降到10月份的第34位。11月，上海市商品住宅成交均價(jià)下跌了7個(gè)百分點(diǎn)。今年10月深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅更是不足60套，較9月下降了一半以上。
在一系列打折、成交量下降的消息刺激下，一些買房人也像鄒女士一樣，深信樓市調(diào)整拐點(diǎn)真的要來(lái)了。部分地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，中國(guó)樓市出現(xiàn)調(diào)整拐點(diǎn)已經(jīng)有了必備因素。
政策調(diào)控后的必然？
王小廣“中國(guó)樓市調(diào)整拐點(diǎn)近了”觀點(diǎn)拋出后，搜房網(wǎng)進(jìn)行了一項(xiàng)“2007年樓市拐點(diǎn)會(huì)否出現(xiàn)？”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，調(diào)查顯示：59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)。對(duì)“今后一至兩年里房?jī)r(jià)將呈何種走勢(shì)”的問(wèn)題，47.56%的被調(diào)查者認(rèn)為下降，7.95%的人認(rèn)為快速增長(zhǎng)，32.05%的人認(rèn)為穩(wěn)定增長(zhǎng)。
中國(guó)社科院研究員易憲容是贊同“樓市拐點(diǎn)即將來(lái)臨”的一位，他認(rèn)為，樓市成交量低迷說(shuō)明樓市進(jìn)入了拐點(diǎn)。
易憲容分析，近幾年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)有一段時(shí)間了，市場(chǎng)的價(jià)格永遠(yuǎn)是上下波動(dòng)的，從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。但在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，工人的工資卻沒(méi)有漲，目前該買房的人已經(jīng)買了，買不起房子的人受通貨膨脹壓力開始觀望，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)實(shí)下，房?jī)r(jià)不可能再持續(xù)上漲了。
“由于供需矛盾突出，樓市泡沫嚴(yán)重，造成了經(jīng)濟(jì)漲勢(shì)虛高。從最近出臺(tái)的一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策來(lái)看，表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)有了根本的改變。如果這樣，樓市調(diào)整的腳步也就近了。”易憲容說(shuō)。
同時(shí)，易憲容認(rèn)為，隨著保障性住房范圍的擴(kuò)大，必將使商品房銷售范圍縮小。再加上政策對(duì)購(gòu)買第二套商品房人的貸款約束，商品房的銷售范圍進(jìn)一步縮小，購(gòu)買人數(shù)嚴(yán)重縮水。因此，要想使“不貧窮又不太富有”的這部分人掏腰包，調(diào)整價(jià)格是必然選擇。
實(shí)際上，王小廣提出“樓市調(diào)整拐點(diǎn)近了”的另一個(gè)依據(jù)也是，目前樓市供需矛盾的現(xiàn)狀。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“供給不能滿足需求”的說(shuō)法，王小廣認(rèn)為“不靠譜”，“我們目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有多少是真實(shí)需求？”王小廣質(zhì)問(wèn)。
王小廣認(rèn)為，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中，有三成甚至更多是用來(lái)投資的，這部分需求不能算是真實(shí)需求�！罢欠康禺a(chǎn)投資性需求過(guò)熱造成了房?jī)r(jià)虛高不下。當(dāng)調(diào)控之后，樓市調(diào)整拐點(diǎn)來(lái)臨后，房?jī)r(jià)必然回落�！�
拐點(diǎn)之說(shuō)“太武斷”
王小廣的拐點(diǎn)說(shuō)并沒(méi)有得到業(yè)界的一致認(rèn)同。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)就是持反對(duì)意見(jiàn)的一位。在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，拐點(diǎn)之說(shuō)“太武斷”。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于目前個(gè)別城市部分樓盤樓價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象，要具體問(wèn)題具體分析：“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況說(shuō)明政府的組合政策發(fā)生了效應(yīng)，如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)過(guò)于武斷�！�
對(duì)于王小廣樓市供需矛盾的觀點(diǎn)，陳國(guó)強(qiáng)并不認(rèn)同。他認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿足，那么房?jī)r(jià)下跌的期望必然破滅。相反，如果市場(chǎng)供給得到大幅度提高，出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場(chǎng)狀況，那么房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整是一種必然�！皬亩唐趤�(lái)看，出現(xiàn)這種情況的可能性不大。”陳補(bǔ)充說(shuō)。
對(duì)于深圳樓市出現(xiàn)的成交量萎縮、房?jī)r(jià)下降的現(xiàn)象，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，是因?yàn)榻衲暌詠?lái)，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，預(yù)先透支了未來(lái)的房?jī)r(jià)空間，因此出現(xiàn)一定的波動(dòng)調(diào)整是正常的。
“幾年前上海、杭州等城市也曾出現(xiàn)過(guò)類似的狀況，但后來(lái)樓市價(jià)格依然在呈上漲趨勢(shì)。因此，不能就此認(rèn)為拐點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)。就北京市場(chǎng)而言，目前成交量出現(xiàn)了一定的下降，但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。我們要看到這種成交量的下降具有結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，而非整體市場(chǎng)出現(xiàn)的蕭條狀況�！标悋�(guó)強(qiáng)分析說(shuō)。
為佐證自己的觀點(diǎn)，陳國(guó)強(qiáng)拿出了北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。
該統(tǒng)計(jì)顯示，1至10月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢(shì)，現(xiàn)房銷售394.6萬(wàn)平方米，期房銷售1253.9萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅現(xiàn)房銷售286.3萬(wàn)平方米，下降32.8%；住宅期房銷售1062.5萬(wàn)平方米，下降10.3%。
另?yè)?jù)國(guó)家發(fā)改委等部門公布的數(shù)據(jù)，10月全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲9.5%，而北京的上漲速度達(dá)到了17.8%，居全國(guó)第二位，在9月份13.5%的漲幅基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到13754元/平方米，而僅在幾個(gè)月前，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)是13600多元/平方米。
在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，樓市還未到調(diào)整拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候。
對(duì)于中國(guó)樓市調(diào)整拐點(diǎn)是否真的近了這一話題，爭(zhēng)論還在繼續(xù)。事實(shí)是，得到市場(chǎng)的驗(yàn)證之前，誰(shuí)的觀點(diǎn)都只是對(duì)樓市走勢(shì)的一種合理性預(yù)測(cè)。唯一讓買房人得以安慰的是，目前房子價(jià)格的的確確有松動(dòng)。
這次，經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣是否“有先見(jiàn)之明”，有待2008年市場(chǎng)的驗(yàn)證。(記者 溫淑萍)
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