閑置土地的關(guān)鍵問題是政府要加大處置力度
全國大大小小的開發(fā)商手中，究竟有多少土地被閑置？有沒有辦法能夠解決開發(fā)商拿著地不開發(fā)這一問題？我們也采訪了國土資源部土地利用司的副司長冷宏志。
記者：“那據(jù)國土資源部門所掌握的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們國家土地閑置的現(xiàn)狀是一個什么樣的情況？”
冷宏志：“土地閑置這個情況，按照這個國務(wù)院文件的要求，我們2004年之前搞了一個對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的這個閑置土地進行了一個清理，據(jù)這個清理，這個結(jié)果是到2004年底，全國這個閑置土地是107萬畝左右，空閑土地是84萬畝左右，但是這里邊我要特別強調(diào)一下，這個閑置土地它是一個動態(tài)的概念，那么最近我們還按照國務(wù)院的要求，也在對閑置土地進行清理，實際上在這個過程當(dāng)中，我估計過去的閑置有的已經(jīng)消化了，也可能有的地方又會產(chǎn)生新的閑置，這個情況我們在清理。”
記者：“根據(jù)從04年到現(xiàn)在一個動態(tài)的搜集的整理，最后的數(shù)據(jù)還沒有出來？”
冷宏志：“這個實際上按照國務(wù)院的要求，我們前不久發(fā)了一個明傳電報，明傳電報里邊就明確要求各地要加快對閑置土地清理和處置利用，那么重點是要清理房地產(chǎn)這塊的閑置土地，這塊的數(shù)字按照我們的時間和進度安排，到明年6月份，整體一個數(shù)字才能出來�！�
對2004年的閑置土地數(shù)量進行換算，相當(dāng)于7.13億平方米，我們?nèi)绾蝸斫庾x這個數(shù)字呢？
記者：“我們國家閑置土地，現(xiàn)在的情況你說是到了一個嚴(yán)重的程度了嗎？”
冷宏志：“不能這樣說。應(yīng)該從量上來講，剛才我講了每年實際上2004年這塊的數(shù)字，2004數(shù)字截至2004年也是多年長期積累的這么一個過程，那么我們每年供應(yīng)土地是幾百萬畝，那么多年積累這么多，我想從量上來講，并不能是很嚴(yán)重，但是我們?yōu)榱舜龠M土地的節(jié)約集約利用，我們的努力方向應(yīng)該是防止這個產(chǎn)生大量的閑置土地，產(chǎn)生了一定的閑置土地以后，我們力求能夠及時的把它消化和處置掉，但是你要想做到非常理想化的，一點閑置土地都不產(chǎn)生，我想這也是不現(xiàn)實的�！�
早在1994我國就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，在1999年國土資源部門又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，在這兩部法規(guī)中明確規(guī)定，“對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”。已明令禁止任何機構(gòu)刻意閑置土地，但是目前，我國依然有相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商有大量的閑置土地，除了客觀存在的開發(fā)難，拆遷難，還有什么的深層次的原因？
冷宏志：“大家可能擔(dān)心這個招來一個項目不容易，進來一個企業(yè)也不太容易，那么如果把它收回就擔(dān)心影響這個他的招商引資這種環(huán)境，所以在執(zhí)行過程當(dāng)中，有的時候就不是那么嚴(yán)格，這種情況也是有，我覺得政府這個閑置這一塊處置關(guān)鍵問題就是政府要加大這塊的處置力度，使這個開發(fā)商想待價而沽這種情況有效的抑制它�！�
正如冷宏志副司長所說的那樣，解決閑置土地的關(guān)鍵問題就是政府要加大處置力度，那么廣州市國土局在解決閑置土地方面又有什么樣的新舉措？記者在廣州房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟那里了解到，對參加土地競買的企業(yè)的門檻越來越高，也就是在廣州市內(nèi)如果有某個公司拖欠地價或者名下有閑置土地，或者履行出讓合同有不良記錄的，都會限制他參與競買資格。
這些政策一出，果真擋住了一部分想囤地的開發(fā)商，一些欠錢的開發(fā)商為了能夠有參與競拍的資格，找上門來趕緊把錢給補了，李曉娟認(rèn)為，進一步規(guī)范了土地市場。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否已嚴(yán)重影響到整個金融系統(tǒng)
今年8月，建設(shè)銀行研究部發(fā)布了《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預(yù)測》報告，稱從2001年至今年5月，約有8.66億土地被閑置，就在《土地儲備管理辦法》出臺的第二天，12月4日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》也發(fā)布了全國房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地的情況，盡管這些民間的研究并沒有得到權(quán)威機構(gòu)認(rèn)證，但可以幫助我們從另一個角度了解閑置土地的相關(guān)情況。
根據(jù)這份《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》，到2007年年底，全國開發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經(jīng)達到10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進行4年的開發(fā)。根據(jù)公開資料的統(tǒng)計，實際土地儲備規(guī)模在1000萬平方米以上的開發(fā)商包括碧桂園、萬科、保利和招商地產(chǎn)，其他土地儲備較多的開發(fā)商還包括金地、北京城建、中寶、華僑城和河南建業(yè)。而從省份來統(tǒng)計，近五年閑置土地量最多的四個省分別是山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國閑置土地總量的三分之一。這份報告的主要執(zhí)筆人、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，開發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場上商品房供應(yīng)不足，而供需失衡最終推高房價不斷瘋漲。
而且鐘偉在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不僅開發(fā)商在閑置土地，而且一些地方政府的土地儲備中心也存在土地閑置的現(xiàn)象，鐘偉分析認(rèn)為，地方政府閑置土地的原因很多，但有個重要原因是為了控制供求關(guān)系，追求地方財政的利益最大化。開發(fā)商捂地從短期看有助于提升開發(fā)商的利潤，但從長期看，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過對土地購置費用、開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)公司資金來源、上市公司財務(wù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)進行分析，鐘偉初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達2.4萬億元。然而這個數(shù)字，差不多相當(dāng)于現(xiàn)在的開發(fā)商每年的銷售金額，就囤地的資金的成本都差不多相當(dāng)于這個行業(yè)的凈利潤。
鐘偉的研究還發(fā)現(xiàn)，在全國閑置土地所占用的2.4萬億資金當(dāng)中，有1.08萬億來自銀行信貸，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否，已經(jīng)嚴(yán)重影響到整個金融系統(tǒng)。
在過去的香港、日本都曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營不善而使得危機蔓延到金融領(lǐng)域，并危及整個國民經(jīng)濟的情況，而同樣起源于房地產(chǎn)行業(yè)的美國次級貸危機，更是嚴(yán)重影響了全球經(jīng)濟，鐘偉認(rèn)為，這對當(dāng)前中國的相關(guān)行業(yè)，頗有啟發(fā)意義。
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