據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，今年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，全國(guó)有5個(gè)城市漲幅超過(guò)10%。人們不禁會(huì)問(wèn)：中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲為哪般？近日，記者就此問(wèn)題采訪了一些房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專家。
解釋中國(guó)城市房屋價(jià)格持續(xù)上升，有多種說(shuō)法，其中，“供求說(shuō)”占主流。他們認(rèn)為，由于土地供應(yīng)不足、戶型結(jié)構(gòu)不合理等原因，導(dǎo)致房屋不能滿足城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等帶來(lái)的住房需求，從而推動(dòng)房屋價(jià)格上升。
國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳博士即持這一觀點(diǎn)。她認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的最大推手應(yīng)該是供求關(guān)系。劉琳稱，研究中心對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從2002年至今的5年時(shí)間內(nèi)，需求量在不斷放大，然而供給卻沒(méi)有太大的增長(zhǎng)。
主因 供應(yīng)不足
劉琳博士認(rèn)為，供應(yīng)不足是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。她說(shuō)，2003年起國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施逐漸出臺(tái)，尤其是土地閘門和信貸閘門的關(guān)緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大的影響，從2004年起，土地交易便連續(xù)下降，2005年至2006年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，直到今年3月，隨著全國(guó)土地供應(yīng)量增大，房地產(chǎn)商購(gòu)置土地的力度才開(kāi)始重新增大。而開(kāi)發(fā)信貸的緊縮則直接制約了商品住宅的供應(yīng)量。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超，在分析今年以來(lái)住房銷售價(jià)格持續(xù)上漲原因時(shí)認(rèn)為：住宅的供應(yīng)相對(duì)偏緊，還存在著結(jié)構(gòu)不盡合理，特別是針對(duì)中低價(jià)位的中小戶型住房所占比例還偏低。
人民銀行發(fā)布的第三季度貨幣政策報(bào)告也顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額1.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.3%，但經(jīng)濟(jì)適用房投資的比重僅僅為4.4%。此外，90平方米以下住房投資占商品住房投資的15.2%，與監(jiān)管部門所要求的“70%以上戶型在90平方米以下”的要求相差甚遠(yuǎn)。
次因 需求旺盛
劉琳認(rèn)為，需求旺盛也是支撐房?jī)r(jià)上漲的原因之一�？罩寐适呛饬啃枨笤鲩L(zhǎng)的重要指標(biāo)之一，從2002年開(kāi)始全國(guó)的空置率就呈下降趨勢(shì)，2004年降幅最大，這說(shuō)明需求很強(qiáng)勁。她進(jìn)一步指出，長(zhǎng)期來(lái)看，25歲-45歲是住房消費(fèi)的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對(duì)住房需求呈現(xiàn)剛性，“我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)決定了未來(lái)15年，住房需求都會(huì)相當(dāng)旺盛。”而從短期看，流動(dòng)性過(guò)剩、實(shí)際利率偏低，加上由漲價(jià)預(yù)期引起的投機(jī)行為，也帶來(lái)了相當(dāng)數(shù)量的需求。
李曉超也認(rèn)為，需求增長(zhǎng)很快，特別是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，城市化進(jìn)程的加快，其中還存在著居民多套住房的需求。據(jù)民建中央企業(yè)委員會(huì)房地產(chǎn)組組長(zhǎng)曾鈁預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)城市化水平將達(dá)到50%-60%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億-8.5億人。其間有3億-3.5億的新增城鎮(zhèn)人口需解決住房，住房需求急劇增大。建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中房協(xié)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)楊慎則認(rèn)為，中國(guó)每年有1600萬(wàn)人進(jìn)城，這些人都需要房子。但是城市里無(wú)法提供這么多的房子，造成房?jī)r(jià)上漲。
國(guó)家發(fā)改委的調(diào)查顯示，今年前三季度，全國(guó)商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)11%，而銷售面積同比卻增長(zhǎng)了33.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng)14.7%，期房銷售面積同比增長(zhǎng)42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍，可見(jiàn)市場(chǎng)需求的旺盛。
專家表示，盡管房地產(chǎn)投資加快增長(zhǎng)，但由于住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)比剛好相反，不僅造成有效供給不足，而且導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)加快上漲勢(shì)頭，部分城市房?jī)r(jià)還漲幅較高。
其三 成本增加
李曉超稱，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本過(guò)快增長(zhǎng)則是新一輪房?jī)r(jià)上漲的又一“推手”。
土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快。一至三季度累計(jì)平均上漲12.8%，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。據(jù)了解，由于地價(jià)飛漲，全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過(guò)周邊商品房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顯示，地價(jià)綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市，在國(guó)家發(fā)改委公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月報(bào)中，時(shí)常排名前列。
由此可見(jiàn)，盡管房?jī)r(jià)取決于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最終會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)，最后還是由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。
另外，建筑材料價(jià)格也在上漲，人工成本、機(jī)械使用費(fèi)的上漲都形成了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)。
有人認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的巨額利潤(rùn)也增加了住房成本。據(jù)2006年財(cái)政部發(fā)布的第十二號(hào)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告顯示：檢查的39家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%，隱瞞利潤(rùn)超過(guò)一半。有些購(gòu)房者認(rèn)為，房地產(chǎn)老總動(dòng)輒上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的年薪也是推高房?jī)r(jià)的原因之一。
除此之外，曾鈁認(rèn)為，拆遷安置費(fèi)增高也加大了開(kāi)發(fā)成本。目前我國(guó)正處于城市化的發(fā)展時(shí)期，許多城市建設(shè)和舊城改造的力度加大。隨著國(guó)家對(duì)征地拆遷工作的規(guī)范，征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高，加大了開(kāi)發(fā)時(shí)間成本和資金占用成本，開(kāi)發(fā)成本明顯上升。
其四 投機(jī)行為
李曉超認(rèn)為，由于市場(chǎng)上對(duì)住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期明顯，投資購(gòu)房需求膨脹，也形成了對(duì)價(jià)格的推動(dòng)。
根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示，10月，我國(guó)居民戶貸款增加682億元，同比多增470億元，其中，短期貸款增加27億元；中長(zhǎng)期貸款增加655億元。對(duì)此，央行的解釋是，“受部分地區(qū)住房?jī)r(jià)格明顯攀升、居民收入預(yù)期改善等因素影響，居民貸款需求有很大提高，主要是以住房貸款為主的中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款增加較多。”
中國(guó)企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，超過(guò)九成的被調(diào)查者預(yù)期未來(lái)一年本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將上漲。而預(yù)期下降的被調(diào)查者只有1.5%。正是因?yàn)橛腥绱藦?qiáng)烈的上漲預(yù)期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。
此外，股市上的財(cái)富效應(yīng)也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要推手。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院博士尹中立認(rèn)為，股市的財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少有兩個(gè)方面的作用，一是居民直接把在股市上獲得的財(cái)富投入到房市上，使得房地產(chǎn)購(gòu)買力大大增加。第二個(gè)作用更加直接，在股價(jià)不斷上漲的時(shí)候，增加了房地產(chǎn)上市公司融資的能力，這些公司融來(lái)的資金大部分投入到土地收購(gòu)的市場(chǎng)上，地價(jià)上漲從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。
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