房價，這個讓無數(shù)老百姓為之興嘆的詞匯，在2007年的秋天又演繹出令人琢磨不透的別樣“風(fēng)景”。一面是不斷走高的價格，一面是成交量的慘淡，北京、上海、深圳等地方的樓市開始陷入“有價無市”的僵局。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月以來，北京市住宅期房的每周成交量呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢。11月5日至11月11日，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。而上海樓市盡管供應(yīng)量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。曾經(jīng)以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著“特區(qū)速度”的深圳房價近來也開始松動。10月份深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。
然而，與最近房屋成交量的連續(xù)下降相悖的是，房價卻持續(xù)呈現(xiàn)較大的漲勢。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，再創(chuàng)2006年以來的新高。二手房市場10月份70個大中城市住房銷售價格也同比上漲8.7%。深圳與北京這樣一線城市房價上漲最快。
業(yè)內(nèi)專家表示，成交量的低迷預(yù)示著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)市場已經(jīng)到達(dá)一個臨界關(guān)口，各方都在博弈中密切關(guān)注走勢。
房價逆勢上漲，何為？
自上月底央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸新政后，兩年內(nèi)出臺的政策已經(jīng)收緊了房地產(chǎn)信貸和土地市場，然而不少城市的房價并未出現(xiàn)明顯的下降，有些城市甚至出現(xiàn)量減價升的“空漲“現(xiàn)象，對此，中國社科院工經(jīng)所一位專家接受采訪時認(rèn)為，出現(xiàn)上述現(xiàn)象有多種原因。
“其一，需求增長快，住宅供應(yīng)相對偏緊，但還存在結(jié)構(gòu)不合理的問題。同時，土地開發(fā)建設(shè)成本提高，建筑材料價格、機械使用費等上漲都形成對房價的推動。其二，地方財政收入結(jié)構(gòu)的制約和中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長�！彼J(rèn)為，在中央嚴(yán)控地根而地方稅收剛性增長情況下，地方政府財稅壓力需要通過“賣地”來緩解。而地價上漲直接導(dǎo)致建工成本增加，因此不斷加速的固定資產(chǎn)投資導(dǎo)致房價一路飆升。同時，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長也增強了買房者對房價上漲的預(yù)期。
在房價持續(xù)上漲的問題上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)熱并非單一的房地產(chǎn)原因，長期的貨幣流動性過剩、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、人民幣升值等宏觀因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，在前一年的購買力積累下，開發(fā)商看到房源供應(yīng)下降的“利好”，借機炒作烘熱市場，而股市賺錢后轉(zhuǎn)入樓市的購買力也支撐了房價的上漲。
樓市拐點已到？
“你最近會考慮買房嗎？”記者在北京隨機采訪了10位30歲左右的青年人，其中九人表示不會考慮近期買房�！艾F(xiàn)在房價的泡沫太大了，現(xiàn)在買房很不劃算�！痹诒本┺r(nóng)展館附近上班的外企白領(lǐng)小張認(rèn)為，隨著一系列調(diào)控政策的落實，房價很有可能會在近兩年回歸到理性的水平。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺十分密集，除了增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型產(chǎn)品供應(yīng)以外，又提高了第二套住房抵押貸款的首付比例和利率。種種政策的出臺，顯示出政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、扭轉(zhuǎn)市場主體失衡的決心很大。
“種種跡象表明，今后樓市會隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，前段時間價格快速增長的格局將會改變，一個相對平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場即將到來。”五合智庫房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，央行采取的加息政策勢必使房地產(chǎn)開發(fā)商遭受高額財務(wù)支出成本，為此，開發(fā)商將縮短建設(shè)周期，盡快實現(xiàn)銷售，同一時期的市場供應(yīng)必然增多。同時，利率高企必然要求掌握土地儲備的開發(fā)企業(yè)提高資金使用效率，也在一定程度上加快了土地供應(yīng)。
但是，政策帶來的階段性觀望現(xiàn)象已經(jīng)在近幾年屢見不鮮，一旦政策平穩(wěn)，在地方執(zhí)行上如果出現(xiàn)“削弱”的情況，房價及成交量集中反彈都可能成為現(xiàn)實。有專家稱，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整，將導(dǎo)致城市建設(shè)資金不足，畢竟除了土地收益外，地方政府不可能快速找到城建資金的可替代來源。
北京某房地產(chǎn)企業(yè)人士對記者表示，有眾多因素支持房地產(chǎn)景氣度持續(xù)走高，重要的因素就是需求強勁。他認(rèn)為，利率提高雖然會縮減消費者的購買意愿，但是我國投資渠道匱乏依然是中高收入者推高房地產(chǎn)投資需求的主要因素，加上巨大的城鎮(zhèn)化需求導(dǎo)致的剛性需求穩(wěn)定增長。
保障的歸保障，市場的歸市場
其實，解決老百姓的住房問題，國家已經(jīng)有了清晰明確的思路，那就是保障的歸保障，市場的歸市場。溫家寶總理近日在新加坡國立大學(xué)的演講，就是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場一個清楚明確的表態(tài)。
溫總理表示，政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房。經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級的，戶均面積90平方米是比較適當(dāng)?shù)�。對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)，但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂。
近日，北京、上海、廣州等城市紛紛傳來增加廉租房建設(shè)的消息，建設(shè)部副部長仇保興曾表示，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房將在今后逐步增加，國土資源部也表示將優(yōu)先安排對廉租房的土地供應(yīng)。有專家表示，隨著保障性住房供應(yīng)量增加到一定程度，此前被擠入商品房市場中的低收入群體就會從市場分流出來，供求比會隨著變化，商品房市場的價格也會趨于平穩(wěn)。(張楠)
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