——“上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)再升也無(wú)力。”
——“如此密集地針對(duì)一個(gè)行業(yè)推出調(diào)控政策，在世界范圍內(nèi)都極為罕見(jiàn)，其聚集效應(yīng)將使得中國(guó)樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能在未來(lái)幾個(gè)月變得無(wú)限接近。”
像上面這樣預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的大道、小道消息最近炒得火熱，因?yàn)槿巳硕枷胫�，房�(jī)r(jià)，特別是像北京、上海這樣的典型城市的房?jī)r(jià)真的已經(jīng)見(jiàn)頂了嗎？市場(chǎng)真的會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)嗎？
“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象凸現(xiàn)
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月份公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一至三季度，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)平均上漲6.7%，其中在深圳、北海、北京等一些大城市的房屋消費(fèi)價(jià)格平均漲幅更是超過(guò)了10%。然而，進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”，部分城市的住宅樓市成交量卻大幅萎縮。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份北京市全市期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為15499套，日均簽約量516套，比去年同期少了72套，全市商品住宅成交面積63.9萬(wàn)平方米，同比減少61.5%。
參加工作剛滿(mǎn)一年的李小姐告訴記者，按照她了解到的情況，目前在北京買(mǎi)一套兩居室住房至少得一百多萬(wàn)，這樣計(jì)算起來(lái)，首付款和今后的利息支出，都將是一筆不小的開(kāi)支。所以她暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)自住房的打算，并決定繼續(xù)持觀望態(tài)度，等待房?jī)r(jià)的回落。
對(duì)此，有關(guān)專(zhuān)家指出，隨著房?jī)r(jià)的不斷升高，購(gòu)房需求受到抑制，大多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力已不足以支撐目前的高房?jī)r(jià)，而且買(mǎi)房心理也愈來(lái)愈趨于理性。
“從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，‘有價(jià)無(wú)市’問(wèn)題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預(yù)期，特別是在國(guó)家宏觀政策調(diào)控強(qiáng)度不斷加大的情況下所持有的對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期�！鄙虾Ｘ�(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際文化交流學(xué)院院長(zhǎng)姚玲珍教授這樣認(rèn)為。
房?jī)r(jià)為何越“調(diào)”越高
2003年以來(lái)，國(guó)家開(kāi)始采取一系列政策和措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)。但是，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)仍未得到有效遏制。于是有人說(shuō)，越是宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)就越是上漲。
“這種說(shuō)法其實(shí)反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一種現(xiàn)象，存在即合理，因此它具有一定的合理性。”姚玲珍指出，我國(guó)的房地產(chǎn)是在上世紀(jì)80年代后期才真正發(fā)展起來(lái)的，為了使一種行業(yè)能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展，國(guó)家最初在政策的制定和引導(dǎo)方面比較寬松。之后隨著整個(gè)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展，國(guó)家又不斷加大調(diào)控力度，主要通過(guò)緊縮銀根和地根來(lái)抑制供給，但不調(diào)控需求；2004年之后，由于充分認(rèn)識(shí)到我國(guó)屬于資源短缺型國(guó)家的國(guó)情實(shí)際，調(diào)控的重心又逐步地由供給轉(zhuǎn)向需求。
她認(rèn)為，宏觀調(diào)控手段的完善需要一個(gè)過(guò)程，調(diào)控效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的，調(diào)控的目的與結(jié)果之所以會(huì)出現(xiàn)偏差，是因?yàn)楹暧^調(diào)控措施的不到位和不配套。首先是金融政策的調(diào)節(jié)力度不夠，利率作為金融政策中最重要的調(diào)節(jié)手段，雖然近年來(lái)的一些調(diào)整增加了購(gòu)房者的還貸成本，但其上調(diào)的幅度還是低于房地產(chǎn)市場(chǎng)收益率的上漲幅度，從而不能有效地遏制市場(chǎng)的需求和投資動(dòng)機(jī)。其次是稅收政策沒(méi)有到位，我國(guó)目前只針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的交易過(guò)程征稅，如果能夠?qū)Ψ课莸谋Ｓ羞^(guò)程也進(jìn)行征稅，那么就會(huì)增加購(gòu)房者對(duì)于持有成本的顧慮，就會(huì)起到一定的抑制作用；此外，在征稅方式和稅率的制定上還值得進(jìn)一步商榷，應(yīng)繼續(xù)完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，加快物業(yè)稅的實(shí)施進(jìn)程，并盡可能地考慮適時(shí)開(kāi)征資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，逐步增加擁有多套住房的成本。再者就是利率手段和稅收手段之間的協(xié)調(diào)性不足，而且隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，應(yīng)更加側(cè)重于稅收政策的調(diào)節(jié)。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則表示，他并不認(rèn)可越調(diào)越高這個(gè)概念。他認(rèn)為這是宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展到一定階段必然會(huì)產(chǎn)生的情況，而且國(guó)務(wù)院文件從來(lái)沒(méi)有說(shuō)是要降價(jià)，而是提出要穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。所以，如果不實(shí)行調(diào)控，價(jià)格就可能會(huì)更高。
真的會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”嗎
國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣發(fā)表的最新研究報(bào)告指出，明年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)，GDP增速在11%左右，并將進(jìn)入周期性繁榮的頂部區(qū)域。若以年度計(jì)，預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的頂部可能是2007年，而若以季度計(jì)算，這個(gè)頂部可能出現(xiàn)在明年上半年。2008年下半年或2009年，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入溫和調(diào)整期。王小廣分析，在此情況下，房地產(chǎn)特別是住宅繁榮已經(jīng)持續(xù)10年，估計(jì)在2008年奧運(yùn)會(huì)之前，仍將保持偏熱增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，處于中期繁榮的頂部區(qū)域；但奧運(yùn)會(huì)后，受多重因素影響，房地產(chǎn)可能步入適度調(diào)整期，投資增長(zhǎng)可能有所減速。
而姚玲珍則認(rèn)為，拐點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)在2018年左右。她指出，根據(jù)“納瑟姆”曲線所昭示的城市化水平的增長(zhǎng)存在“平穩(wěn)-加速-再平穩(wěn)”的規(guī)律，城市化水平在30%以下，是發(fā)展勢(shì)頭較為緩慢的準(zhǔn)備階段，城市化在30%—65%或70%之間，是發(fā)展勢(shì)頭極為迅猛的高速階段，城市化超過(guò)70%之后，是發(fā)展勢(shì)頭再次趨于平緩的成熟階段。她分析說(shuō)，我國(guó)1996年城鎮(zhèn)人口比重為30.48%，處于“納瑟姆”曲線的第一個(gè)拐點(diǎn)，目前約為43%左右，城市化步入高速發(fā)展期，預(yù)計(jì)，這個(gè)加速增長(zhǎng)期將持續(xù)到2018年，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?0.9%，從而可能會(huì)出現(xiàn)第二個(gè)拐點(diǎn)。
一些業(yè)內(nèi)人士也指出，按照我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)周期的劃分，進(jìn)入2007年后，又會(huì)處于一個(gè)發(fā)展增長(zhǎng)期，當(dāng)然，對(duì)于不同的城市，周期的長(zhǎng)短分布也會(huì)有所不同。而且，從另外一個(gè)角度看，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于政策性市場(chǎng)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步加強(qiáng)和到位,今后房地產(chǎn)價(jià)格上升的速度將逐漸趨緩，房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)也將逐漸回歸理性。(記者 趙慧)
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