9月27日晚，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔 2007 〕 359 號(hào)，下稱“ 359 號(hào)文”)，傳聞已久的提高首付款比例的政策終于塵埃落定。
文件要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40% ，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。
針對(duì)這一被媒體稱為“房貸新政”的調(diào)控措施，業(yè)內(nèi)普遍高度重視。作為房地產(chǎn)調(diào)控的又一殺手锏，有關(guān)人士對(duì)其執(zhí)行力度有所懷疑，甚至擔(dān)心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)導(dǎo)致新政的執(zhí)行大打折扣，從而出現(xiàn)“銳進(jìn)而速退”的結(jié)局。
但在更多的業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次房貸新政“長(zhǎng)控風(fēng)險(xiǎn)，短抑需求”，銀行從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，勢(shì)必加大文件的執(zhí)行力度，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。
誰(shuí)來(lái)制定標(biāo)準(zhǔn)？
“銀行找不到任何一個(gè)產(chǎn)品能比房貸，尤其是個(gè)人房貸更加無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、更加具有美好前景的了。”一位銀行內(nèi)部人士說(shuō)。
個(gè)人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以交行為例，今年以來(lái)雖然在不斷地壓縮開(kāi)發(fā)性貸款，但是卻在謹(jǐn)慎擴(kuò)展個(gè)人房貸，先后推出了“安居貸”個(gè)人住房貸款以及“輕松安居貸”個(gè)人住房循環(huán)貸款產(chǎn)品。
建行是房貸的龍頭銀行，按照其披露的2007 年中報(bào)數(shù)據(jù)，其個(gè)人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元，增加至2007年6月30日的6337 億元。
無(wú)疑，商業(yè)銀行對(duì)此次房貸新政的態(tài)度可以用“心態(tài)兩難”來(lái)形容：“高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)”的個(gè)人房貸自然是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù)，但新政的實(shí)施勢(shì)必對(duì)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)產(chǎn)生很大的影響。
接下來(lái)的發(fā)展似乎印證了這一疑問(wèn)：
新政頒布之后， 光大銀行和華夏銀行率先出臺(tái)房貸細(xì)則，確認(rèn)以個(gè)人為單位界定“第二套房”，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很快引發(fā)其他中小銀行“跟風(fēng)”。
10月13日，十七大代表、建行董事長(zhǎng)郭樹(shù)清接受新華社記者采訪時(shí)表示，建行已明確貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“戶”為單位，并已將北京地區(qū)的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。
19日，在美國(guó)彼特森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所主辦的中國(guó)匯率政策研討會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈接受媒體采訪時(shí)表示：“ 現(xiàn)在我們還沒(méi)有得到出細(xì)則的消息，但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風(fēng)險(xiǎn)提示，他們應(yīng)該根據(jù)自己的安全去掌握。”
據(jù)記者了解到的情況，工行、中行、興業(yè)銀行等傾向于以“個(gè)人”為單位；深圳發(fā)展銀行和建行一樣，傾向于以“家庭”為單位。究竟是以“個(gè)人”還是以“戶”為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定“第二套住房”，各家銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并未達(dá)成統(tǒng)一，這在一定程度上阻礙了新政的實(shí)施。
“如何認(rèn)定‘第二套住房’，是以個(gè)人還是家庭來(lái)計(jì)算？如果夫妻雙方分別以各自名義買房屬于‘第二套住房’嗎？此外還有異地置業(yè)、以子女名義購(gòu)房等等情況存在，如果這個(gè)含義界定不好，政策的執(zhí)行效果就會(huì)大打折扣。”一位網(wǎng)友提出這樣的疑問(wèn)。
這種疑問(wèn)很具普遍性。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房貸新政的目的是為了遏制投機(jī)，但“第二套房”的界定所留下的漏洞，將可能使得這一剛性政策變成了彈性政策，對(duì)炒房的抑制作用大大減弱。
個(gè)貸神話步入風(fēng)險(xiǎn)期
早在去年10月，上海銀監(jiān)局就披露，個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢(shì)較為明顯，連續(xù)3個(gè)月以上違約的房貸客戶超過(guò)萬(wàn)人。但當(dāng)時(shí)各家商業(yè)銀行并未引以為戒，理念上還是認(rèn)為房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，行動(dòng)上依舊瘋搶房貸客戶。
在房貸新政發(fā)布之前的9月下旬，建行研究部發(fā)布的報(bào)告指出，近年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢(shì)，而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3到8年。報(bào)告指出，在央行近年來(lái)連續(xù)多次加息，個(gè)人房貸款支付不斷增加的情況下，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。
數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23 億上升至2006年底的11760.66 億。個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。
美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)給國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘。
中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為，伴隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，今年以來(lái)，銀行發(fā)放的按揭貸款增加了約3000億元。在房貸規(guī)模越來(lái)越大之時(shí)，可能因此引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)也就越大。在這種情況下，銀行業(yè)有必要采取提高首付及利率的做法減少風(fēng)險(xiǎn)。
“從自身風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行也得認(rèn)真執(zhí)行359號(hào)文，而不是為短期利益所迷惑�！敝袊�(guó)社科院教授易憲容說(shuō)。
在易憲容看來(lái)，359號(hào)文的出臺(tái)，就是要改變目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話，從商業(yè)銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。近8年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲應(yīng)該是美國(guó)的幾倍了，而且國(guó)內(nèi)按揭貸款的質(zhì)量也會(huì)比美國(guó)要差，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性變化，那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)比美國(guó)高。
“在美國(guó)‘次級(jí)債’危機(jī)之后，我曾去銀行做過(guò)調(diào)查，目前，很多銀行的‘購(gòu)房貸客戶’，都是已經(jīng)貸款N次，目前仍在償還中的很多人，是從炒房里嘗到甜頭的‘炒房族’。根據(jù)非官方數(shù)據(jù)，目前銀行貸款業(yè)務(wù)的80%來(lái)自身背多筆貸款的‘老貸’。”北京首個(gè)合作建房發(fā)起人于凌罡說(shuō)。
在于凌罡看來(lái)，很多本是買房自住的人，“在悟到了勞動(dòng)不如炒房的真理后，加入到抬高房?jī)r(jià)，蛀空國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大軍中，”從“初貸”升級(jí)成了“老貸”，而且，普遍選擇還款周期盡可能長(zhǎng)的貸款，以獲取資金，投資股票或房地產(chǎn)，繼續(xù)贏利，這樣不僅是有風(fēng)險(xiǎn)的，而且是不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的。
“359號(hào)文作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)公共性政策，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不要僅把房地產(chǎn)信貸新政策看作是一種商業(yè)行為而各行其是，而是要把它看作國(guó)家一項(xiàng)公共性政策。既然是公共性政策，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行就得嚴(yán)格執(zhí)行359號(hào)文。對(duì)于那些不執(zhí)行的各商業(yè)銀行，央行及銀監(jiān)會(huì)就得制定嚴(yán)格的懲罰措施�！币讘椚菡f(shuō)。（牛建宏 孫青苗）
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