9月28日，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(以下簡稱39號令)。為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)，9月30日國土資源部專門下發(fā)了文件(以下簡稱236號文)，對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)行為，加快解決低收入家庭住房的困難產(chǎn)生了很大反響。近日，記者采訪了國土資源部有關(guān)負責(zé)人。有關(guān)負責(zé)人就土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策做進一步解讀。
記者：國土資源部強調(diào)要“調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、保證并優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地”，請問有哪些具體要求和措施？
負責(zé)人：保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。為此，236號文作出了以下具體規(guī)定：
一是安排一定比例的新增建設(shè)用地計劃指標，確保這一部分建設(shè)用地的需求。
二是明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時序，并落實到具體地塊等。每年1月15日底前，報國土資源部備案。
三是必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。
四是要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。
記者：一些地方在國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動中，人為設(shè)置條件限制申請人參加競買活動，對此，39號令有哪些新的舉措？
負責(zé)人：39號令特別增加了不得對競買申請人設(shè)定限制條件的條款，明確規(guī)定：我國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。
記者：最近，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲備土地成為媒體關(guān)注的熱點。為了防止部分開發(fā)商“囤積”土地形成壟斷，有哪些具體措施？
負責(zé)人：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地，會進一步加劇房地產(chǎn)市場土地供求緊張程度，人為哄抬地價，不利于市場的健康發(fā)展。為此236號文明確了以下幾條具體措施：
一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟關(guān)系的前提下，進行統(tǒng)一規(guī)劃，按“凈地”分宗出讓。
二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模�？紤]到大宗地出讓不利于市場競爭及市場調(diào)控，因此以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止形成“壟斷”。
三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間。為縮短土地開發(fā)周期，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)。這一規(guī)定，也為各地確定具體的單宗土地的供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。
四是加大閑置土地的處置力度。對于開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。對動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。
記者：據(jù)了解，近年來，一些開發(fā)商只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權(quán)證，再用該土地使用權(quán)證申請土地抵押貸款，進行滾動開發(fā)。這種做法，容易造成拖欠土地出讓金，引發(fā)金融風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對此，最近的政策又做了哪些規(guī)定？
負責(zé)人：39號令要求受讓人付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未繳清全部出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
也就是說，開發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開發(fā)商分期辦理建設(shè)用地使用權(quán)證。一是有利于加強宏觀調(diào)控，促進市場公平競爭，防止開發(fā)商以少量資金囤積大量土地牟取不當(dāng)利益；二是避免開發(fā)商在未繳清全部土地出讓價款的情況下獲取建設(shè)用地使用權(quán)證，或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設(shè)用地使用權(quán)證，并以此作抵押向銀行融資，增加銀行的金融風(fēng)險；三是有利于保障商品房購房者的合法權(quán)益，避免開發(fā)商在未繳清土地價款而取得建設(shè)用地使用權(quán)的情況下出售房地產(chǎn)，影響產(chǎn)權(quán)人利益。
另外，根據(jù)土地管理相關(guān)法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，現(xiàn)行法律不允許在未繳清出讓價款前將整宗地再分割為若干宗地，分割發(fā)放若干個建設(shè)用地使用權(quán)證。
記者：在加強監(jiān)管、確保政策落實上，有哪些具體措施？
負責(zé)人：一是在供地時要加強監(jiān)管。二是要嚴格合同管理，對沒有按處理意見進行整改的企業(yè)，要嚴格按照合同約定的條款進行處罰，并要禁止其參加土地招拍掛活動購置新的土地。三是要加強檢查，對房地產(chǎn)開發(fā)用地逐宗檢查，重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行土地使用合同的情況。四是要加大查處力度，對違反土地出讓合同和劃撥決定書的約定，擅自改變土地用途，突破套型、建筑面積等土地使用條件的，要嚴肅查處并按照有關(guān)規(guī)定進行處罰。(賀民）
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