訪談對(duì)象
易憲容 中國(guó)社科院金融研究所研究員
李開發(fā) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)名家講壇副理事長(zhǎng)
提高房貸門檻不會(huì)抑制住房市場(chǎng)供應(yīng)
背景:2003年1月21日,中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(通稱121文件)。隨后,相關(guān)部委陸續(xù)出臺(tái)了緊縮信貸、運(yùn)用市場(chǎng)化方式加息、提高住房信貸利率的政策,直到2005年7月,商品房供應(yīng)增長(zhǎng)大幅回落,但商品房?jī)r(jià)格仍然持續(xù)上升!9•27房貸新政”正式出臺(tái)前夕,全國(guó)一線城市的房產(chǎn)開發(fā)商已紛紛對(duì)新政表示“嚴(yán)重關(guān)切”。
新京報(bào):從2003年央行下發(fā)121文件以來(lái),政府幾乎每年都有調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大政策出臺(tái)。與以往的調(diào)控政策相比,927文件一個(gè)引人注目的亮點(diǎn)是,明確要求各商業(yè)銀行不得向具有囤積土地和房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款,而且不得接受空置3年以上的商品房作為貸款的抵押物。我們是否可以做如是理解,政府的立場(chǎng)已經(jīng)更加明確,要借助信貸杠桿,擠出被捂住的房源和引導(dǎo)資金真正投向住房建設(shè),從而擴(kuò)大住房的市場(chǎng)的供應(yīng)?
李開發(fā):的確如此。根據(jù)我的調(diào)查,目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商扮演著明暗兩個(gè)角色,公開的身份是房地產(chǎn)開發(fā)商,另一個(gè)不公開的身份是炒房的幕后策劃人,而且炒房的利潤(rùn)甚至有時(shí)候比規(guī)規(guī)矩矩賣房還要高,因而他們更愿意利用從銀行套來(lái)的資金進(jìn)行房市炒作。我國(guó)最近幾年的住房?jī)r(jià)格之所以會(huì)甩開住房?jī)r(jià)格與家庭年收入之間的合理比例(聯(lián)合國(guó)1990年設(shè)定的住房?jī)r(jià)格與家庭年收入之比為3比1,我國(guó)1998年國(guó)務(wù)院文件規(guī)定房?jī)r(jià)超過(guò)居民家庭年收入4倍的要進(jìn)行補(bǔ)貼)一路狂奔,與房地產(chǎn)開發(fā)商囤房囤地、熱衷炒房不無(wú)關(guān)系。
易憲容:央行及銀監(jiān)會(huì)希望出臺(tái)新信貸政策來(lái)打擊目前普遍存在的開發(fā)商囤地、囤房的投機(jī)行為,當(dāng)然這能夠起到一定的作用。但開發(fā)商囤地、囤房?jī)H是表象。根本的問(wèn)題在于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的市場(chǎng)預(yù)期,在于存在嚴(yán)重缺陷的住房預(yù)售制度。對(duì)于前者,如果央行及銀監(jiān)會(huì)能夠讓上述兩政策得到落實(shí),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期自然會(huì)改變,而對(duì)于住房預(yù)售制度,政府應(yīng)該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預(yù)售制度。
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