第二套以上住房貸款的首付比例調(diào)整至40%以上，利率上浮空間大幅提高，商業(yè)用房和商住兩用房首付比例同時上調(diào)，利用信貸手段進一步規(guī)范開發(fā)商囤積土地、房源的投機行為……
昨天，上海證券報獨家披露，一系列房地產(chǎn)信貸新政已制定，并開始征求商業(yè)房地產(chǎn)信貸部門意見，最終會由銀監(jiān)會和人民銀行聯(lián)合通知形式下發(fā)，可能會趕在國慶前出臺。
“提高購房首付比例，這是被市場公認的最具‘殺傷力’的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。隨著樓市逐日升溫，這一調(diào)控‘壓箱之作’正準備啟動。”一位房地產(chǎn)資深人士這樣看待這一系列政策。
第二套房利率或漲10%
消息一出，引起市場軒然大波。昨天，A股地產(chǎn)板塊大跌4.21%，跌幅與“5•30”相近。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，70只A股房地產(chǎn)股昨日成交逾81億元，下跌股票58只，占比83%。權(quán)重地產(chǎn)股則全線下跌，其中萬科A、金融街、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)分別下跌5.30%、5.19%、4.20%、5.16%、5.41%和6.43%。
昨晚有進一步消息稱，新政除上調(diào)首付比例外，可能明確二次購房房貸利率上浮空間達10%。另外，新政中還提及加大對住房保障體系的金融支持，包括從利率、期限、資本金要求等方面全面支持廉租房建設(shè)。這一工作，將由央行、銀監(jiān)會會同財政部、建設(shè)部等多部門共同落實。
一場與房地產(chǎn)有關(guān)的全面金融調(diào)控很快將走向前臺。分析人士認為，若上述政策最終在國慶前后落定，本已處于較高市盈率水平的地產(chǎn)股可能因此進入調(diào)整期。
對于提高首付比例等房貸政策本身，上海易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹表示，新政出臺后，樓市的改善性需求和彈性投資需求(指流動性過剩、股市回流引起的樓市投資需求)會由于初始投資成本增高減少。加上增加供給的政策配合，未來樓市供需摩擦?xí)M一步縮小，而市場對提高首付比例政策出臺早有預(yù)期，并已經(jīng)向購房者進行政策預(yù)熱。
專家評價，新政在指導(dǎo)思想上“比較科學(xué)”，針對第二套住房的政策可避免打擊自住需求。另外，因為央行征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫已經(jīng)覆蓋全國，在跨城市范圍內(nèi)界定第二套住房的技術(shù)條件已經(jīng)成熟。數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，5.33億自然人和1116萬多戶企業(yè)已進入央行信用檔案系統(tǒng)。
落實情況值得關(guān)注
也有專家表示，政策最終影響有待檢驗，一方面僅對第二套以上購房提高首付，這一起點弱化了此前市場估計的政策影響。另一方面，因政策執(zhí)行細則未出，能否落實到位仍存在未知數(shù)。
“其中可能存在的執(zhí)行難點在于是否有必要對改善型第二套住房‘一刀切’�！鄙虾Ｆ謻|改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城表示。比如因工作調(diào)動問題需要異地購房，因大家分小家的原因需要二次置業(yè)等。而如果購房者需要在賣掉第一套房后再購入第二套房，無疑會有較大的時間成本。
上海交通銀行、浦東發(fā)展銀行相關(guān)人士昨天介紹，目前支行方面還沒有收到房貸新政的落實通知�！艾F(xiàn)在仍然可以貸到七成，無論第幾套。”一位商業(yè)銀行個人信貸部經(jīng)理表示。
回顧近三年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程，上調(diào)首付比例幾乎成為和取消預(yù)售制度等政策并列的撒手锏。提高首付成為市場公認的解決樓市過度升溫的“最后一著”。也正是因為影響較大，提高首付比例的政策出臺遠比提高利率來的謹慎。
宏觀調(diào)控以來，唯一一次首付比例的調(diào)整在去年5月，建設(shè)部、人民銀行等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，要求從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。(記者 于兵兵)
各方反應(yīng)
開發(fā)商關(guān)注調(diào)控政策疊加效應(yīng)
有關(guān)商業(yè)銀行將提高房貸首付比例的消息引起各方關(guān)注。一些開發(fā)商昨天向記者表示，這一政策其實影響不大，但需要注意的是還會有相關(guān)政策陸續(xù)出臺，對樓市需求的累積影響不可忽視。
“銀行提高第二套住房貸款的首付比例肯定是沖著抑制投資去的，但實際影響不會太大。”富力地產(chǎn)華東區(qū)副總裁呂勁表示。持此判斷的開發(fā)商似乎不在少數(shù)，“上海樓市已經(jīng)以自住需求為主導(dǎo)，就算是投資需求，看重的還是投資回報率能否達到預(yù)期，資金方面的受限空間不會太大�！币晃簧虾ｉ_發(fā)商認為。
也有市場人士向記者表示，政策出臺關(guān)鍵還看執(zhí)行，對于提高第二套住房貸款首付比例，可預(yù)見的規(guī)避方法已有不少�！氨热缛绾闻袛嗟诙追�，從前一階段深圳出臺的樓市限外細則來比較，只允許購買一套自住住宅僅針對境外個人，一個家庭需要購買2處以上住房就可以通過不同產(chǎn)權(quán)人購買，估計這次提高首付也會出現(xiàn)類似情況�！�
上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時指出，提高首付對樓市的主要影響在于心理上而非價格上�！百彿空邔Ψ抠J政策還是比較敏感的，如上月深圳部分銀行選擇性暫停二手房按揭就導(dǎo)致當(dāng)月二手房成交量下降。在房價持續(xù)上漲的情況下，成交量就顯得很關(guān)鍵。只怕房貸新政僅為一個開始，考慮到今年金融調(diào)控的連貫性，政策的疊加效應(yīng)值得注意，房地產(chǎn)企業(yè)也在靜觀其變�！�
中信嘉華銀行高級副總裁廖群認為，今年以來房價增長較快、樓市調(diào)控效果不明顯，所以加強調(diào)控是有必要的，“但光是提高第二套住房貸款首付比例，對需求會有一些影響，可是影響較小，也許還會有一些配套政策出來，包括加息、限外、稅收等一系列措施累積，影響便難以忽視�！�(記者 李和裕)
二手房市場
捂盤現(xiàn)象開始緩解
記者昨天從各家中介得到的反饋表明，對于將提高房貸首付比例的消息，市場整體反應(yīng)比較平靜。
在之前已陷入“風(fēng)聲鶴唳”狀態(tài)的北京二手房市場，有中介負責(zé)人向記者證實，對于首付比例提高政策的出臺預(yù)期，使得客戶有一定的完成交易急切心態(tài)，有報道稱，9月份的北京二手房市場掛牌房源至少增加了10%�！霸诮灰走^程中，我們也會對客戶進行提醒。”北京一中介門店工作人員承認。
北京我愛我家控股副總裁胡景暉表示，購房貸款首付比例差別化對待，對于打擊投機、抑制房價將起到非常重要的作用。
上海市場方面，在央行連續(xù)加息收緊流動性的大背景下，上海各家銀行在國慶期間全線收緊房貸已成定局。面對房貸首付提高消息，上海一些銀行目前的公開表態(tài)，仍是“政策沒有改變”。據(jù)信義房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)各家門店的統(tǒng)計，選擇貸款購房的比例為40.54%，其中用足銀行貸款份額的，僅有15%左右。“低貸款率是沒有影響到中高檔住宅交易的原因之一�！毙帕x房產(chǎn)分析人士說，“作為貸款客戶的首選，國有大型銀行并未出臺新政策，因此受到的影響不大。”
在上海二手房市場，房東盲目捂盤的現(xiàn)象已開始緩解。上海各家中介提供的信息顯示，首付比例將提高的消息并未在市場上產(chǎn)生太大波動�！坝绕涫窃谥懈邫n住宅市場，原本采用貸款形式的客戶就不是主力群體。”一位中介人士表示。再加上目前上海二手房交易仍以自住為主，投資比例的減小也使交易受房貸政策變化的影響減小。(記者 唐文祺)
記者觀察
樓市調(diào)控如何顯現(xiàn)“真功夫”
知情人士透露，受美國次貸危機、美聯(lián)儲降息等國際金融環(huán)境和國內(nèi)樓市發(fā)展形勢的影響，提高房貸首付比例等政策將早于原定計劃，“提前出場”。
9月18日，美聯(lián)儲宣布自2003年6月以來首次降息，幅度為50個基點，聯(lián)邦基金利率降至4.75%�！凹由先嗣駧派殿A(yù)期，海外資金流進量會進一步加大，造成流動性過剩壓力加大。因此要對投資口徑進一步收緊，避免外資持有房產(chǎn)獲利離場，使金融形勢更加嚴峻�！币晃唤鹑趯＜冶硎尽�
從國內(nèi)樓市情況來看，近幾個月，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)直線上揚，月度同比漲幅從5%至6%直升至8月的8.2%。在此背景下，出臺新的調(diào)控政策顯得順理成章。
“需要認清的是，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟形勢比2005年時要復(fù)雜很多。面對通脹預(yù)期、流動性過剩、熱錢涌入、開發(fā)商高價囤地等現(xiàn)象，貨幣政策的效果不容易判斷，這也是越加息股市樓市越漲的原因所在�！蹦辰鹑趯＜腋锌�。
另外，“上有政策、下有對策”的現(xiàn)象屢有出現(xiàn)，一些分析人士對房貸新政能否貫徹落實也有擔(dān)憂。比如，首付比例提高的消息剛一傳出，已有一些銀行已經(jīng)開始尋找應(yīng)對之策�！懊恳粋�政策出臺總有規(guī)避或弱化的辦法�！币晃汇y行系統(tǒng)人士告訴記者。
房地產(chǎn)新政的初衷是規(guī)范樓市，穩(wěn)定房價，平衡供需。但在具體的執(zhí)行上，如何將調(diào)控政策從心理威懾變?yōu)閷嵈驅(qū)嵉摹罢婀Ψ颉保允怯嘘P(guān)方面要面對的難題。(記者 于兵兵)
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