房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱行業(yè)之一。近年來(lái)，針對(duì)我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯、市場(chǎng)秩序混亂等問(wèn)題，圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行特征的基礎(chǔ)上，研究了近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的影響，提出了若干房地產(chǎn)信貸策略建議。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。2000—2006年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率達(dá)到25.8%，占固定資產(chǎn)投資的比重保持在年均20%左右。其中2002—2004年為迅速增長(zhǎng)期，年均增幅達(dá)到28%；2004年后，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的影響，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯降低。2006年我國(guó)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1247億元，同比增長(zhǎng)21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速1.5個(gè)百分點(diǎn)。2007年上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%，增速比上年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增速2.6個(gè)百分點(diǎn)。
住宅建設(shè)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主體，個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體。2006年，全國(guó)商品住宅投資13611.62億元，同比增長(zhǎng)25.3%，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比從2000年的67.7%擴(kuò)大到70.2%，呈逐年提高之勢(shì)。2007年上半年，全國(guó)商品住宅投資6955億元，同比增長(zhǎng)30.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的70.3%，比去年同期提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)。2006年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅面積占銷(xiāo)售面積的比重達(dá)到97.4%，2007年上半年占比達(dá)到91%，個(gè)人購(gòu)房是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體。
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速迅速回落，空置面積上升。2003、2004年不少地區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房一哄而上，供給量急劇擴(kuò)大，2004年以后全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增速迅速回落，由2004年的31.4%回落到2006年的15%。截止到2007年6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為3806萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。
辦公樓投資向京、滬、粵、浙、蘇五省市聚集。2006年全國(guó)辦公樓投資923.16億元，比去年同期增長(zhǎng)21%，占全部投資的4.8%，與去年同期持平，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市辦公樓施工面積、竣工面積及銷(xiāo)售額占全國(guó)的比重分別為55.44%、55.2%和80.22%。2007年上半年以上地區(qū)辦公樓施工面積、竣工面積及銷(xiāo)售額占全國(guó)的比重分別為57.3%、59.1%和78.8%，基本主導(dǎo)了全國(guó)辦公樓投資市場(chǎng)。
2007年上半年房屋銷(xiāo)售價(jià)格明顯回升，部分城市房?jī)r(jià)上漲較快。2006年，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅總體平穩(wěn)，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.5%，比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中上漲較快的城市有深圳、北京、大連、福州、廈門(mén)、重慶、天津等。2007年以來(lái)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅有所回升，部分中心城市房?jī)r(jià)漲幅較快，6月份70 個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳、北京等城市上漲較快。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售主要集中于東部地區(qū)，但中西部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資增速較快。2006年，我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12383.5億元，占當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的63.9%。東部地區(qū)商品住宅銷(xiāo)售額、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額、辦公樓銷(xiāo)售額在全國(guó)的占比分別達(dá)到70.4%、62.2%與89.7%。2007年上半年，我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6219.23億元，占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的62.9%。東部地區(qū)商品住宅銷(xiāo)售額、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額、辦公樓銷(xiāo)售額在全國(guó)的占比分別達(dá)到70.6%、66%與88.5%。但2006年中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別達(dá)到了31.39%與31.21%，東部地區(qū)僅為18.74%。2007年上半年中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比分別達(dá)到了38.9%與37%，東部地區(qū)僅為23.5%。
銷(xiāo)售額排名前十大省市對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響較大。分省市看，2006年北京、上海地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占全國(guó)總銷(xiāo)售額的29.13%，加上廣東、江蘇、浙江后的前五大地區(qū)占全國(guó)總銷(xiāo)售額的56.57%，加上山東、福建、遼寧、天津、四川后的前十大地區(qū)占全國(guó)銷(xiāo)售額的76.54%。2007年上半年，以上十大地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的73.4%，其變化趨勢(shì)主導(dǎo)著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)分化，大多數(shù)公司處于微利水平。2006年98家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，ROE超過(guò)10%的24家，占比24.5%；超過(guò)5%小于10%的30家，占比30.6%；盈利但小于5%的33家，占比33.7%；虧損企業(yè)11家，占比11.2%。2007年上半年ROE超過(guò)5%的企業(yè)33家，占比32.7%，虧損企業(yè)22家，占比22.4%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，目前我國(guó)上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益參差不齊，大多數(shù)企業(yè)ROE處于10%以下的微利水平，經(jīng)營(yíng)效率偏低，且有部分企業(yè)虧損。
據(jù)調(diào)查，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)大多擁有豐富的土地儲(chǔ)備、強(qiáng)大的品牌聲譽(yù)、充沛的資金以及良好的項(xiàng)目運(yùn)作能力。
行業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組此起彼伏，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸趨理性。在經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)分化的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間圍繞戰(zhàn)略資源展開(kāi)的資產(chǎn)重組愈演愈烈。
2007年上市公司房地產(chǎn)資產(chǎn)重組涉及金額不下數(shù)十億元。部分企業(yè)開(kāi)始改變資金的地區(qū)投向，向盈利空間更高的區(qū)域邁進(jìn)；部分開(kāi)發(fā)商接受外來(lái)投資者的加入，逐漸由獨(dú)立經(jīng)營(yíng)向共同經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變；部分實(shí)力弱小的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求彼此資金合作的空間，逐漸由單一開(kāi)發(fā)向聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。
不管以上重組行為的動(dòng)因如何，從整體上看，2007年圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)展開(kāi)的資產(chǎn)重組大多有利于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，是企業(yè)在審時(shí)度勢(shì)后，結(jié)合自身特點(diǎn)作出的理性選擇，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局正逐漸趨于理性。
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