建設(shè)銀行日前發(fā)布報(bào)告指出，在央行近年來連續(xù)多次加息，個(gè)人房貸款支付不斷增加的情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款已經(jīng)逐漸步入“違約高風(fēng)險(xiǎn)期”。從國際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年。數(shù)據(jù)顯示，工行、中行、建行三大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億元上升至2006年底的11760.66億元。個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。(9月20日《上海證券報(bào)》)
雖然中國不存在次級房貸，但在多年來連續(xù)加息的壓力下，房貸壓力已經(jīng)成為部分中低收入人群越來越沉重的負(fù)擔(dān)，尤其是不少低收入人群，當(dāng)初就是被動進(jìn)入房地產(chǎn)和房貸市場的。建設(shè)部政策研究中心趙路興曾在一篇文章中提到，2002年，全國城鎮(zhèn)新建住宅面積5.98億平方米，在住宅竣工面積中，有近一半的住宅需求是通過拆舊建新實(shí)現(xiàn)的。這種被動需求的人群，也往往是對房貸利息最敏感的人群。
中國迄今為止還沒有遇到像美國次貸危機(jī)導(dǎo)致房價(jià)下跌的情形，相反，國內(nèi)房市近年來仍在一路上升。因此，對投資者而言，如果面臨加息導(dǎo)致的還貸困難，一般可以通過賣出房屋等來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，除非其遭遇突發(fā)性重大變故。而自住房則不然，利息不斷飆升，房子卻不能出租也無法變現(xiàn)，不斷增加的壓力就只能自己扛著；特別是其中一些因拆遷而被動買房的人，當(dāng)初買房可能就超出承受能力，屢次加息的累積效應(yīng)，說不定哪一個(gè)就成為壓垮駱駝的最后一根稻草。
面對此種可能出現(xiàn)的情形，政府當(dāng)有所作為，通過多種辦法，提前做好應(yīng)對，解決可能面臨的房貸風(fēng)險(xiǎn)。其目的，不僅應(yīng)當(dāng)著眼于規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)當(dāng)從公民住房權(quán)利和政府基本義務(wù)的角度，及時(shí)為還不起自住房貸款、尤其是因拆遷等原因被動進(jìn)入房貸市場的人提供“避風(fēng)港”。
一種辦法，如美國聯(lián)邦住房管理局那樣，通過擔(dān)保計(jì)劃，為因貸款利率重新調(diào)整而還不起月供的自住房購買者，提供抵押再融資，將其現(xiàn)有抵押貸款更換成得到政府擔(dān)保的抵押貸款，以避免不能按期還貸。
另一種辦法，對有舊房的人群，不妨參照廣東中山小欖鎮(zhèn)的做法。小欖鎮(zhèn)政府日前出臺辦法，規(guī)定只要是小欖鎮(zhèn)戶籍的居民家庭，符合一定條件，都可用自己的宅地置換商品房，或者在原宅地上貸款改建或重建住房。申請人自有資金不足的，都可以申請改善住房貸款，最高限額均為6萬元。貸款利息按月利率3%。計(jì)算，約為目前銀行貸款利息的一半左右，期限一般為五年。由社區(qū)股份公司或小欖鎮(zhèn)擔(dān)保公司負(fù)擔(dān)擔(dān)保事宜。凡以宅地置換商品房的，申請條件還可以適當(dāng)放寬。
我覺得，這種由政府擔(dān)保提供低息貸款的做法，今后可以擴(kuò)大到拆遷戶和低收入人群購房，在貸款限額、年限、優(yōu)惠利率等方面還可以因地制宜，比如增加貸款限額、優(yōu)惠利率、延長年限等。至于政府擔(dān)保資金和利息差額的來源，可以考慮通過立法，從土地出讓金中提取一定比例，這樣，既能改變土地出讓金大部分沒有做到“取之于房市，用之于房市”的弊端，又能確保公民的居住權(quán)利，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
□童大煥(北京 媒體從業(yè)者)
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