2007年9月9日，歷年四季房展最受期待的秋展落下帷幕，習(xí)慣了對(duì)“金九銀十”樓盤放量予以期待的購(gòu)房人今年恐怕有所失望，本次秋展參展的樓盤僅有50余個(gè)，其中5個(gè)來(lái)自燕郊區(qū)域，另有不少外地海景樓盤，北京本市市區(qū)項(xiàng)目大約15個(gè)。根據(jù)組委會(huì)提供消息：房展4天意向成交金額為782萬(wàn)元，意向成交新房套數(shù)1776套。其中，北京市內(nèi)項(xiàng)目成交套數(shù)為381套，外地項(xiàng)目成交套數(shù)為1395套，北京與外地住房成交量之比接近1：4，這一差距也創(chuàng)下了歷屆國(guó)貿(mào)房展之最。
相對(duì)于外地市場(chǎng)的火熱，今年的北京樓市顯得有點(diǎn)冷清。“今年北京招商確實(shí)有難度，本來(lái)新盤數(shù)量就少，來(lái)參加展會(huì)的就更少。”一位負(fù)責(zé)招商的張女士這樣告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。四季房展一向被稱為“北京樓市的晴雨表”，從前幾年的極度火爆到今年的不冷不熱，除卻客觀原因，不難看出京城樓市的變化。
“瘋狂的房?jī)r(jià)”上演背后
北京的房?jī)r(jià)之敏感幾乎已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商拒絕談?wù)摰脑掝}之一。統(tǒng)計(jì)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：2007年1～7月商品住宅期房成交套數(shù)及面積同比分別下降26.38%和23.67%。而同期的房?jī)r(jià)卻同比上漲63.6%。有資料認(rèn)為，北京市四環(huán)以內(nèi)新建商品房均價(jià)已過(guò)萬(wàn)元。也有人認(rèn)為，這樣透支未來(lái)的需求在未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)得到遏制甚至懲罰，因?yàn)?008 年以后以下幾個(gè)因素：開(kāi)征物業(yè)稅、購(gòu)房實(shí)名制、利率調(diào)整、控制住宅商用、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等，都可能會(huì)對(duì)當(dāng)前過(guò)熱的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，并且在一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲甚至拉低房?jī)r(jià)。
但實(shí)際上交易量減少的背后隱藏著房地產(chǎn)公司拿地之痛。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的總監(jiān)張坤昱女士分析說(shuō)：“去年整個(gè)全年拿出來(lái)交易的土地宗數(shù)是84宗，總的規(guī)劃建筑面積是824萬(wàn)平方米。今年一共是44宗土地，400多萬(wàn)平方米，所以不僅是今年，可能明年新盤的供給量也不會(huì)特別的多�！倍硪晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者：“我們的公司年底如果還拿不到土地就面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。但從目前的情況來(lái)看想在北京拿到合適的土地真的太難了。”“土地供應(yīng)量比去年嚴(yán)重減少，宏觀調(diào)控使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)度放慢，自然導(dǎo)致商品房有效供應(yīng)減少�！比沃緩�(qiáng)在接受《樓市》記者采訪時(shí)如是說(shuō)。分析人士普遍認(rèn)為，這表明北京等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾依然突出，房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行的局面短期將難以改變。
兩限房即將拉低平均房?jī)r(jià)
土地的供應(yīng)量遞減應(yīng)該還不是北京樓市低迷的全部原因，政策調(diào)控的力度在2007年下半年已經(jīng)顯示出威力。
根據(jù)本次秋季房展組委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露：“參展的北京項(xiàng)目?jī)r(jià)位從4000元/平方米至22000元/平方米不等，以中小戶型居多�！备鶕�(jù)記者調(diào)查，北京市下半年新開(kāi)盤住宅項(xiàng)目多以90平方米小戶型為主打。
除卻戶型的限制，蜂擁而至的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房同樣將在未來(lái)拉低北京平均房?jī)r(jià)。截至目前，北京今年已經(jīng)推出了247萬(wàn)平方米的兩限房。根據(jù)已經(jīng)推出的8個(gè)兩限房項(xiàng)目估算，兩限房銷售限價(jià)為5900元/平方米~6800元/平方米，累計(jì)可提供2.4萬(wàn)套兩限房。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：如此大規(guī)模的兩限房推出將緩和北京房?jī)r(jià)的近一步走高，加上規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房，政府調(diào)控威力將在2008年底、2009年初顯現(xiàn)。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，下一批兩限房預(yù)計(jì)將在9月份推出，具體地塊仍將出自朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)。“10月份前將完成今年300萬(wàn)平方米的兩限房指標(biāo)，10月份之后推出的，將會(huì)劃入明年的兩限房用地供應(yīng)指標(biāo)�！�
在調(diào)控的十字路口博弈
由于住宅市場(chǎng)降溫，投資住宅已經(jīng)不再被投資人所看好。一位投資者李先生表示：“自己最近準(zhǔn)備拋售之前投資的幾處房產(chǎn)，而對(duì)于收回的資金，則看好股市和商業(yè)地產(chǎn)投資�！庇捎谘胄胁粩嗉酉�，使得那些通過(guò)“以租養(yǎng)房”投資的人不劃算了，抑制了其投資欲望。股市向好，資金轉(zhuǎn)移到了股市里，這對(duì)樓市成交量下降也有影響。由于很多投資者急于拋售手中的住宅，所以二手房市場(chǎng)顯得尤為熱鬧�！敖衲甓址康某山涣看蟠蟪^(guò)去年，很多新中介公司也伺機(jī)成立，準(zhǔn)備大賺一筆�！敝衅旆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的經(jīng)理魏巍說(shuō)：“很多大的中介公司現(xiàn)在辦過(guò)戶都需要排隊(duì)。二手房的價(jià)格今年也漲了好幾次。比如太陽(yáng)宮區(qū)域的半島公寓，年初的二手房?jī)r(jià)是10000元/平方米，現(xiàn)在有少數(shù)戶型已經(jīng)可以賣到15000元/平方米。逐漸走高的二手房市場(chǎng)同樣預(yù)示著一級(jí)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)。”
然而面對(duì)日益上漲的房?jī)r(jià)，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感到不安。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石公開(kāi)表示：“中國(guó)房?jī)r(jià)漲得過(guò)快、升幅過(guò)大，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫早晚都會(huì)破裂。”另一些開(kāi)發(fā)商則積極謀劃轉(zhuǎn)型。中坤投資集團(tuán)李紅宇先生告訴記者：“中坤集團(tuán)今后主要的力量將放在商業(yè)地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上�！盨OHO中國(guó)、金融街、世茂股份等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也都表示今后的重點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)。
與開(kāi)發(fā)商同樣密切關(guān)注市場(chǎng)的還有政府，央行再次加息、政府對(duì)違規(guī)土地的清理等，都昭示著高熱的樓市開(kāi)始等待拐點(diǎn)的到來(lái)。(馬可佳)
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