房價(jià)，應(yīng)“穩(wěn)定”在怎樣的“合理水平”
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》特約撰稿人 沈曉杰
“房改新政”對(duì)商品房或市場(chǎng)房的調(diào)控目標(biāo)，從以前的“抑制過快上漲”微調(diào)為“穩(wěn)定房價(jià)”，并明確房價(jià)的責(zé)任主體是地方政府。溫家寶總理在今年的全國“兩會(huì)”上，談到加強(qiáng)房價(jià)監(jiān)管和調(diào)控時(shí)，特別提出要使房價(jià)“保持合理的價(jià)格水平。
那么，各級(jí)政府究竟該如何作為，才稱得上是“穩(wěn)定房價(jià)”？還有，什么樣的房價(jià)才是“合理的價(jià)格水平”？
其實(shí)，這個(gè)看上去較為復(fù)雜的問題并不難，國際上有一個(gè)通行的計(jì)算模式，這就是看一個(gè)城市的房價(jià)收入比究竟是多少。
“房價(jià)收入比”，是指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于考察居民的購房能力。通過對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民住房房價(jià)的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出 “合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比應(yīng)該為3、6或4、6。
對(duì)于目前動(dòng)輒每平米上萬元的中國城市房價(jià)來說，按人均30平米的“初級(jí)住房小康標(biāo)準(zhǔn)”來算，每戶90平米的住房也要人民幣一百萬元左右，而相比于家庭年收入10萬元左右、甚至不到10萬元的水平，房價(jià)收入比基本高于10，該數(shù)據(jù)顯然大大高于國際慣例。
更重要的是，在歐美等發(fā)達(dá)國家，他們的公民用3-6年家庭收入所買到的住房，不僅人均面積要比我們大得多，而且標(biāo)準(zhǔn)還是“使用面積”，而非我們的加上公攤面積的“建筑面積”，另外，他們的房子大多也不是我們這種需要大筆裝修費(fèi)的毛坯房。當(dāng)然，他們的房子還附帶大花園。
不僅地大物博的歐美國家如此，就連人口密度和生活費(fèi)用遠(yuǎn)高于我們的韓國、日本的房價(jià)收入比也沒高到哪兒去。2006年初，韓國的國土研究院經(jīng)過對(duì)上萬的家庭調(diào)查研究，并和英美等國進(jìn)行了比較，顯示韓國國民收入攢六年才能買得起房。在首都首爾地區(qū)，需要將個(gè)人收入存7.7年才能購買住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另據(jù)日本官方的數(shù)據(jù)，在東京新建的專有面積75-80平米(相當(dāng)于我們90-100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平米的陽臺(tái)和好幾個(gè)平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，外加停車位，房屋售價(jià)為3000萬日元左右。而當(dāng)?shù)仄胀üば诫A層家庭平均月收入為56萬日元。因此，在這個(gè)號(hào)稱世界上物價(jià)水平最高、人口密度也最大、房價(jià)同樣也是最高的城市，工薪族的房價(jià)收入比僅為4.5-5左右。
當(dāng)然，并不是每個(gè)國家和城市的房價(jià)收入比都能讓居民滿意。有一家美國的顧問公司根據(jù)房價(jià)收入比，專門就國際房價(jià)購買力做過一個(gè)調(diào)查，看看世界上哪些城市的房價(jià)讓居民“最難以承受”。結(jié)果澳洲悉尼超過倫敦(6.9)、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產(chǎn)危機(jī)”。
這項(xiàng)調(diào)查還給出了一些判斷標(biāo)準(zhǔn)：
當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過5的時(shí)候，國際慣例就認(rèn)為該城市房屋購買力“極低”；
當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過6的時(shí)候，就會(huì)被國際上公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；
當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過7以后，就會(huì)被世界上公認(rèn)為“國際房價(jià)最難承受地區(qū)”。
相比之下，目前中國一些城市高達(dá)10、甚至20以上的房價(jià)收入比，表明房價(jià)水平確實(shí)離譜，“民怨沸騰”也不難理解，而政府重拳出擊也是合情合理、迫不得已。
有人認(rèn)為，國務(wù)院這次講“穩(wěn)定房價(jià)”，就是要把房價(jià)“控制”在現(xiàn)在的水平之上。這至少在理論上是一個(gè)極大的誤解。眾所周知，早在2003年建設(shè)部起草的18號(hào)文取消了普通市民購買經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利后，中國的房價(jià)就一路暴漲。四五年暴漲的積累，致使今天中國的房價(jià)“升級(jí)”為“世界一流”的不合理水平。如果在這樣的情況下講“穩(wěn)定房價(jià)”，不僅默認(rèn)了要老百姓承擔(dān)房價(jià)調(diào)控失敗的后果，而且也縱容了某些開發(fā)商集團(tuán)對(duì)公眾利益的侵害。
因此，把房價(jià)和收入水平“釘”在一起，不僅符合國際上的慣例，而且也便于老百姓對(duì)房價(jià)的合理性作出簡單判斷，以及對(duì)地方政府的行政作為給予觀察和監(jiān)督。當(dāng)然，也可以使各地政府在房價(jià)調(diào)控中，更易操作，更具有科學(xué)性。
(配文)解決“有房住”比解決“有住房”更重要
吉林大學(xué)商學(xué)院院長 張屹山 ★翟巖
8月13日，國務(wù)院公布的24號(hào)文的第一句話——“住房是重要的民生問題”，明確肯定了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本。這充分說明，黨和政府深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求在不懈地努力，體現(xiàn)了其始終把改善人民群眾的居住條件，使他們能擁有最基本的生存權(quán)作為自己的職責(zé)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的根本方向和目的。
“住房”二重性要求協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)兩種力量
我國目前的住房問題，不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而是一個(gè)有著復(fù)雜社會(huì)根源、與社會(huì)財(cái)富分配相關(guān)的社會(huì)問題。因此，均衡財(cái)富的分配，并適時(shí)地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，使發(fā)展成果更多地惠及占人口絕大多數(shù)的中低收入家庭，讓普通民眾享有基本的居住權(quán)，這不僅是關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和基本民生的問題，更是關(guān)系到保持社會(huì)穩(wěn)定的重大問題。
吃、住是人類生存的基本保障，當(dāng)個(gè)人無力解決的時(shí)候，只能依靠政府。因此，保證人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府來提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品，通過市場(chǎng)來調(diào)節(jié)而不是政府干預(yù)，實(shí)際效果會(huì)更加理想。
住房的二重性表明，無論是單靠市場(chǎng)“看不見的手”，還是單靠政府 “看得見的手”，都難以解決全部問題。因此，中國的住房政策應(yīng)以國情為背景，既要依靠市場(chǎng)自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務(wù)來完善和調(diào)控，并把政府與市場(chǎng)兩種力量有效地協(xié)調(diào)、融合起來。
上述這一切都需要政府制定住房政策或制度來實(shí)現(xiàn)，需要強(qiáng)調(diào)的是，住房政策本身就是政府提供的一種公共物品。政府在提供這樣的公共物品時(shí)，必須考慮到它與經(jīng)濟(jì)政策或市場(chǎng)政策的兼容性。這是制度安排是否成功的關(guān)鍵，否則就會(huì)事與愿違，或者在現(xiàn)實(shí)中無法操作，或者不但沒有產(chǎn)生有益的社會(huì)效用，反而加大了社會(huì)成本，造成了資源的重復(fù)浪費(fèi)。
應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“有房住”和“有住房”
《意見》表明，黨和政府審時(shí)度勢(shì)，判斷出社會(huì)對(duì)“有房住”的需求是解決當(dāng)下“住房”問題的關(guān)鍵。也就是說，不能把廣大市民對(duì)“居住”的整體需求都看成是對(duì)商品房的需求，而要把對(duì)“住房”的投機(jī)性、投資性和理財(cái)性需求與對(duì)“居住”的需求區(qū)別開。這顯示出了其宏觀決策的科學(xué)性。
實(shí)際上，解決“有房住”比解決“有住房”來得更為重要。一個(gè)雖然屢遭詬病但不可否認(rèn)的事實(shí)是，世界上最發(fā)達(dá)的美國也有30%多的居民沒有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住宅，對(duì)于中國這樣一個(gè)擁有13億人口的發(fā)展中國家來說，讓居民都擁有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住房顯然更不現(xiàn)實(shí)。強(qiáng)行要求90平米以下的小戶型不得少于70%，筆者也認(rèn)為是治標(biāo)不治本的方法。因?yàn)閮蓚�(gè)連著的小戶型也可以變成一個(gè)大戶型，行政限制既違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又起不到預(yù)期作用。
因此，政府在解決廣大人民群眾極為關(guān)心的住房問題過程中，關(guān)鍵要弄清楚在市場(chǎng)條件下自身的職能。具體地說，政府不能直接干涉競(jìng)爭性商品的市場(chǎng)定價(jià)，但可以通過制定游戲規(guī)則和宏觀調(diào)控政策間接干預(yù)。例如，通過大力興建小戶型甚至超小戶型的廉租房，以解決最貧困人口的最低生存需要。這種廉租房租出后，既不能空置，更不能挪為他用，也不可轉(zhuǎn)租，否則政府應(yīng)立即收回。再如，制定“直售”規(guī)則，以減少中間環(huán)節(jié)，避免層層加價(jià)，降低交易費(fèi)用，從而達(dá)到降價(jià)房價(jià)的目的。還有，通過稅收政策限制一戶擁有多套住房，稅率的多少以絕大多數(shù)人承受不了為標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)橥恋厥侨祟惿嫠匦璧南∪辟Y源，所以每個(gè)人都不能過多地占用。若將此類所得全部用于廉租房建設(shè)，既平均了貧富，又減輕了政府負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可有效地抑制房地產(chǎn)投機(jī)，使房價(jià)迅速降下來，可謂一舉多得。(記者 牛建宏 特約撰稿人 沈曉杰 ）
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