◆樓盤名稱：靜安紫苑
◆開發(fā)商：不明
◆不開盤原因：手續(xù)未辦妥，樣板房未完成
開工已有4年仍未竣工
位于武定路上的靜安紫苑開工建設(shè)已經(jīng)4年多了，但是仍沒有竣工售房的意思。
昨天，記者在該樓盤的施工現(xiàn)場(chǎng)看到，大樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，但是現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度緩慢。外墻沒有貼墻磚，也沒有裝玻璃，內(nèi)部更是沒有動(dòng)工。只有幾個(gè)建筑工人閑坐在地上。一工人向記者抱怨：“這樓造了4年了，但現(xiàn)在連外立面都沒完成。老板也不像是缺錢的人呀�！�
靜安紫苑的售樓中心已經(jīng)裝修一新，一售樓人員說(shuō)，新樓開盤時(shí)間還沒有確定，開發(fā)商遲遲不開盤有很多原因。一方面很多手續(xù)還沒有辦完，比如沒拿到新盤上市的預(yù)售證；另一方面，樣板房還沒完成而無(wú)法公開展示。樓盤定位于酒店式公寓，目前估計(jì)價(jià)格在3.5萬(wàn)元-4萬(wàn)元/平方米左右，即170萬(wàn)元/套。
這個(gè)估計(jì)價(jià)有可能再一次被改寫，因?yàn)橹灰婚_盤，開發(fā)商就有可能賣出更高的價(jià)格。據(jù)附近的房地產(chǎn)中介公司工作人員透露，最近很多人前來(lái)詢問(wèn)靜安紫苑的售價(jià)。一個(gè)多月前，開發(fā)商的報(bào)價(jià)大約是3萬(wàn)元/平方米左右，而現(xiàn)在報(bào)價(jià)已經(jīng)接近4萬(wàn)元/平方米。
-揭示“捂盤”內(nèi)幕
雖有禁令，開發(fā)商卻有變通方法延長(zhǎng)銷售周期
滬上一位房產(chǎn)銷售代理公司市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，今年4月份以來(lái)，由于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期良好，開發(fā)商“捂盤”現(xiàn)象明顯增多。“事實(shí)上，不論在什么時(shí)期，開發(fā)商銷售樓盤時(shí)都會(huì)采取一些市場(chǎng)控制手段，只不過(guò)目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，加上土地價(jià)格持續(xù)上漲，因此開發(fā)商不急于把在建樓盤賣出去；不過(guò)，開發(fā)商‘捂盤惜售’也要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果像2004年出臺(tái)一系列調(diào)控政策，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)很快轉(zhuǎn)變�！�
據(jù)記者從其他代理公司了解到，目前房地局對(duì)已經(jīng)申請(qǐng)預(yù)售的樓盤都有專人“跟蹤”，一般要求其在拿到預(yù)售許可證的4至5天內(nèi)開盤銷售，并且會(huì)特別關(guān)注銷售價(jià)格明顯高于區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)的高價(jià)樓盤。盡管房產(chǎn)管理部門明令嚴(yán)禁捂盤惜售行為，開發(fā)商仍有不少變通的方法延長(zhǎng)銷售周期。
業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商“捂盤”主要手法有：
●對(duì)同一批房源分批申請(qǐng)銷售許可證、分批預(yù)售，每推出一次新房源漲一次價(jià)格。
●有的開發(fā)商干脆不預(yù)售，直接以現(xiàn)房銷售，以達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的。
●還有些開發(fā)商在施工階段，放緩工程進(jìn)度達(dá)到推遲上市的目的。
●最常見的變通手法就是以成本高為由高價(jià)開盤，嚇退購(gòu)房者。很多樓盤的開盤價(jià)格高于區(qū)域價(jià)格20%左右，以取得較長(zhǎng)的銷售時(shí)段，為進(jìn)一步提價(jià)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
-政策背景
捂盤惜售行為是今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)的重點(diǎn)之一。上海市房地局有關(guān)人士表示，今年房地部門將檢查和處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)不上市、已開盤拒絕對(duì)外銷售和以虛擬預(yù)訂(預(yù)售)合同或掛牌價(jià)格畸高等方式的捂盤惜售行為，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)的行為。
根據(jù)《土地出讓合同》的有關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商在土地出讓合同規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年仍未動(dòng)工開發(fā)的，由有關(guān)土地管理部門收取不超過(guò)出讓金額20%的閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，由有關(guān)土地管理部門無(wú)償收回該地塊的土地使用權(quán)以及地塊上全部建筑物和其他附著物。
在《土地出讓合同》中還規(guī)定，對(duì)于已動(dòng)工建設(shè)的開發(fā)商，如根據(jù)約定日期已開發(fā)面積不足總面積三分之一或已投資額占總投資不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，同被視為土地閑置，政府有關(guān)部門可依法收回土地或征收土地閑置費(fèi)。
(作者：林勁榆劉暢吳怡敏楊斯媛)
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