買房是居住還是投資
在業(yè)內人士看來，自2004年之后，北京的土地供應逐年下降，保障性住房的建設面積逐年下降，房地產的開發(fā)投資逐年下降，而購買力卻逐年上漲，從而造成過多的資本追逐過少資產的樓市“奇異風景”。
在北京某外企工作的劉先生告訴記者，他于2003年在東四環(huán)購買了一套65平方米的小戶型，購買價為44萬元，目前能夠賣到65萬元，除了交納營業(yè)稅、契稅等費用外，凈賺近20萬元。“我買房子就是為了投資�！钡c別人比起來，劉先生還只是“小打小鬧”。
據(jù)房產中介公司偉業(yè)顧問的統(tǒng)計顯示，2001年以前，外地客戶在北京的房地產成交面積約占成交總面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。北京房產中介公司“信一天不動產”今年7月的抽樣調查統(tǒng)計顯示，在北京的購房人群中，投機性購房比重占總體購房的26.7%。深圳房地產業(yè)內，流傳著“70%的買房者是投資客”的說法。據(jù)深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳市發(fā)放產權證后半年內就轉手的住房，占住房總套數(shù)的30.31%；得到產權證后3年及3年以上轉手的住房，占住房總套數(shù)的28.11%。
“2003至2005年間，上海的房價在一年多的時間里就上漲幾倍，近來深圳房價也在成倍上漲。這些現(xiàn)象都說明，目前的房地產市場完全是一個投機炒作的市場�！敝袊缈圃航淌谝讘椚輰Α吨袊洕芸氛f。
房價被人為操縱了嗎？
在搜房網(wǎng)的一項網(wǎng)友調查中，95%的網(wǎng)友認為，“有遇到過開發(fā)商捂盤壓盤的情況”，92%的人認為“開發(fā)商捂盤惜售會造成房價上漲。”一位業(yè)內人士甚至坦言：近半年來北京房價上漲的速度最快的根本原因，是開發(fā)商捂盤。而據(jù)《新華日報》報道，在房價飆升的南京，據(jù)不完全統(tǒng)計，建了不賣、開發(fā)商坐等漲價的樓盤大約有180萬平方米之多！
一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴《中國經濟周刊》，如今最常見的捂盤手段就是分批分次的領取預售許可證，這樣開發(fā)商可以主動調整項目的開發(fā)和銷售節(jié)奏，政策一有變動就可調整銷售價格，隨變化滿足市場需求。
記者在查詢北京市大興區(qū)某樓盤時，銷售人員稱該樓盤其中一棟樓已經被某單位集體購買，不對外銷售，而記者隨后在該區(qū)的房管局查詢到，該棟樓的房源并沒有銷售備案。一位知情人士告訴記者，該棟樓并沒有銷售，只不過由于位置、朝向、環(huán)境等條件較好，開發(fā)商將其留下來在后期銷售，以期獲得更高的收益。
記者了解到，中介公司和地產公司聯(lián)合起來“捂盤”也是業(yè)內公開的秘密。據(jù)業(yè)內人士介紹，某中介一下子買下整層單位，然后分散到各個門店，用自己的銷售網(wǎng)絡把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。
2006年7月10日，建設部、發(fā)改委和工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，要求房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。
而某售樓處人員對《中國經濟周刊》則說：“房子太好賣了，我們不著急，慢慢賣，可以等著價格漲得更高一些。”
房價的“天花板”在哪？
從2004年以來，中央政府動員了9個部委和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控。尤其是去年以來，宏觀調控措施更是重重地砸向熱漲的樓市，民眾都希望政府的“鐵腕”真的能拽住房價瘋長的步伐。但遺憾的是，一年來，房價不但沒有在調控面前停下腳步，反而“報復性”地從南漲到北。房價的“天花板”在普通購房者目光所及之處越抬越高，甚至是遙不可及。
時至今日，小產權房已經被提醒“存在購買風險”、“違規(guī)開發(fā)建設的要停工停售”；“不買房運動”、“個人合作建房運動”等有可能化解高房價的嘗試，也在折騰和彷徨中敗下陣來�；蛟S真的是沒有別的辦法了，政府干脆直接伸出了“干預之手”。5月11日，南京市物價局出臺六條措施，明確要求普通商品住房進行“一套一價”明碼標價，房屋均價的上浮幅度最高不得超過5%，嚴禁擅自上調價格，并在5月20日正式實行。
但市場好像已經對一次次的調控開始麻木，開發(fā)商開始由愁容滿面轉為洋洋自得。在今年7月舉辦的“博鰲21世紀房地產論壇”上，任志強說出了開發(fā)商的心里話：“宏觀調控本來是想控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，從而抑制投資增長，讓房價降下來，結果卻相反，開發(fā)商的資金鏈沒有斷，反而發(fā)了財�！比沃緩娺M一步表示，樓價上漲的幅度比銀行的利息還要高，宏觀調控似乎很好地滿足了開發(fā)商追逐利潤最大化的心理。
“越調越漲”也顯示了政府的尷尬。據(jù)某媒體報道：建設部官員應邀參加房地產論壇的前提條件是“只要不談房價”。作為房地產調控各部門的“牽頭人”，建設部“不談房價”的聲明，恰當?shù)胤从沉水斍胺績r調控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。
其實作為“牽頭人”，建設部也有自己的苦衷：最有效的調控手段是嚴把土地和信貸的閘門，以及相關的稅收調節(jié)，但建設部既管不了資金(屬銀行、財政部門)，又管不了土地(屬國土部門)，更談不上稅收的調節(jié)了。一個明顯的例子是，在2006年6月國務院轉發(fā)九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中，建設部提倡“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場�！倍鴩叶悇湛偩值恼邉t是“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”，頗有搬石砸腳的意味�？梢哉f，部門出臺的政策相互掣肘，使調控力大打折扣。
“中國房地產至少看好20年”，這是業(yè)內人士對房地產業(yè)的一個經驗判斷。買房者呢？
“讓所有的人都買得起房子，并不現(xiàn)實”
最近，白領小劉也被迫加入到“買房”的行列，盡管在他看來，現(xiàn)在房價高，還不如多租幾年房�！暗蚁肜^續(xù)租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反對，她甚至說，不買房就不結婚，一直租房子多丟人。”
長期以來，我國住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，這種號召一度被理解為“擁有自己的一套住房”。于是“人人買房”、“家家戶戶買房”，于是買房要“一次性到位”，甚至有人剛步入中年，便早早地把子女的房子都買好了。
“我想有個家，有一個好的家”，是東方人特別是中國人的夢想；所謂“安家立業(yè)”、“有恒產而后有恒心”的儒家文化也長期熏陶著每一個國人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住環(huán)境的需求日趨旺盛，大家都想住好房子，換房子的人也越來越多，人人都想擁有自己的一套住房。
“進入21世紀以后，我國住房建設出人預料地進入一個高位增長階段。特別是2003年以后，全國城鎮(zhèn)住房建設投資每年增加20%以上，年建設住房面積6億多平方米；人均年建設住房面積1.3～1.5平方米；到2005年底，人均擁有住房面積26平方米，自有住房率達到80%以上。這樣的高位增長，在世界上都是罕見的。”中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華對《中國經濟周刊》說。
如此高的自有住房率實際暗示著中國住房中的一個現(xiàn)實問題：不太接受租賃概念的中國消費者，要房子就一定是要有產權的房子。
對此，經濟學家吳敬璉有個著名的論斷：政府的責任是“居者有其屋”，不是“居者買其屋”。即使在當今經濟最發(fā)達的美國，住房自有率也只是達到65%左右，很大一部分人都是租房住。而中國的發(fā)展水平遠遠低于歐美，所以讓所有的人都買得起房的想法并不現(xiàn)實。
但是，似乎所有的人都在努力實現(xiàn)著這個“不現(xiàn)實”的想法。
編者按：
如何抑制房價過快增長？如何讓普通老百姓買得起房，乃至該不該讓所有的老百姓都買房？諸如此類的問題迄今尚無定論。沈曉杰先生是資深房地產觀察家，他的這篇文章，也沒有就上述問題得出靈丹妙方。不過，他關注的是當前房地產政策的著力點問題，提出在關注廉租房問題的同時更要傾力解決涉及大多數(shù)人的房地產市場的主要矛盾問題。一家之言，僅供參考。歡迎更多的讀者建言獻策，參與討論。
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