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樓市觀察:七大經(jīng)驗助解住房難題 政府是責(zé)任主體
2007年08月02日 14:00 來源:中國財經(jīng)報

  背景 

  1998年住房改制之后,我國住宅產(chǎn)業(yè)市場化的速度很快,但在開發(fā)投資和房價連續(xù)高增長的同時,許多問題和矛盾開始暴露出來。

  住宅商品化、市場化的過快與住房保障過于滯后之間的矛盾,反應(yīng)出我國住宅政策在由福利分房向貨幣化分房的轉(zhuǎn)變過程中,轉(zhuǎn)速過猛,轉(zhuǎn)彎過大。中低收入群體不得不購買超過自己承受能力住房的事實,必然引發(fā)各種社會矛盾。

  建議篇

  七大經(jīng)驗助解住房難題

  由于各個國家具體國情的差異,其住房保障制度的特點也有所不同,比如北歐高福利國家政策覆蓋面很廣,北美國家比較注重利用市場機制,日本、韓國等東亞國家喜歡發(fā)動大型企業(yè)(多屬國企)參與其中等等。筆者從中總結(jié)出七大經(jīng)驗,以供讀者參考。

  ★政府是責(zé)任主體

  西方國家住宅消費保障制度的最大特點在于政府干預(yù)的普遍性。市場機制條件下,由于勞動能力的差別存在,一部分階層的收入是無法承受其住宅支出的,這就在客觀上需要政府提供住宅消費保障。給低收入階層提供住宅消費保障,是西方國家普遍的做法,盡管在住宅資源配置中,市場經(jīng)濟國家依賴市場發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用,但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發(fā)展和完善過程看,政府在住宅消費保障制度方面起了決定性的作用。

  德國、法國的住宅法律都明確規(guī)定,居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。因此,各國中央政府和地方政府都設(shè)立了相關(guān)部門,專門負責(zé)住房保障體系的構(gòu)建和實施。如美國的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。

  ★重視立法

  縱觀發(fā)達國家,無不非常重視住房保障制度的立法工作。美國國會1949年就通過了《全國可承受住宅法》,先后又通過了《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律。1974年《住宅與社區(qū)發(fā)展法》第8條的租金資助計劃,其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過家庭總收入的30%。日本政府自1950年后,陸續(xù)制定實施的《公營住宅法》、《住宅金融公庫法》等40多部法律保證了住房保障制度的有效執(zhí)行。

  ★政策保障覆蓋面大

  從整體上看,歐美發(fā)達國家和亞洲的新興經(jīng)濟國家的保障覆蓋面較大,這其中又可分為兩種類型和兩個階段。兩種類型是指,一種是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利國家,幾乎涵蓋了全國國民,如新加坡有近90%的家庭居于組屋,類似我國房改前的福利化分房制度;另一種是以美國、日本、德國為主的發(fā)達國家,基本上把全部的中低收入,甚至部分中等收入群體納入住宅保障范疇。兩個階段是指,在早期的住宅緊缺階段,住房保障顧及面很大,基本包括全部國民;在近些年的居住升級階段,住房保障的顧及面縮小許多,重點轉(zhuǎn)向中低、尤其是低收入家庭。

  ★金融和財稅支持

  由于住宅產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè),住房保障制度的實施離不開有效的金融系統(tǒng)支持。發(fā)達國家非常重視政策性金融支持系統(tǒng)的構(gòu)建,如新加坡的住房公積金制度、日本的金融公庫制度、德國的住宅互助儲金信貸社、美國聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會、瑞典城市抵押銀行等。

  政府通過適當?shù)呢敹悳p免,也能達到支持住房保障的目的。比如針對民營企業(yè)開發(fā)運營的中低價租售住宅,政府在土地出讓費、各種稅收上給予大量減免;再如針對中低收入家庭購房,部分國家還會采取個人所得稅抵扣等措施。

  ★公共住房制度

  公共住房制度在發(fā)達國家的住房保障體系中居于核心地位,只有依賴可以直接控制的公共住房,政府才能切實為中低收入者提供廉租屋和低價房。新加坡的“組屋”、日本的“公營住宅”、香港地區(qū)的“公屋”、英國的“社會房”等都是如此。公共住房完全由政府進行主導(dǎo),主要由政府投資建設(shè),由政府部門運營管理,針對中低收入家庭的不同情況,以低廉的價格進行租賃或銷售(一般前期以租為主)。

  ★貨幣化補貼

  政府大規(guī)模建造公共住房投資巨大,運營中存在管理效率不高的現(xiàn)象,所以近20多年來,發(fā)達國家越來越傾向于通過貨幣化補貼的方式進行住房保障。補貼方式分為租房補貼和購房補貼。比如租金補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式,政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼,保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。購房補貼的保障力度比租房補貼相對較小,但覆蓋面較大,比如約86%的德國人都可以享有不同額度的購房補貼。

  ★由租轉(zhuǎn)售

  上世紀70年代以來,隨著西方國家全國性住宅短缺的緩解乃至消失,西方國家政府開始鼓勵運用市場機制解決住宅供應(yīng)。面對大量的公房建設(shè)和維護需要進行高額的財政補貼,許多西方國家的福利開支都開始出現(xiàn)緊縮趨勢。于是,很多發(fā)達國家都出現(xiàn)了公房轉(zhuǎn)售現(xiàn)象。上世紀80年代撒切爾夫人上臺后的英國表現(xiàn)尤其明顯!

  一家之言 

  打破壟斷才和諧 

  大哲人薩特語:存在即合理。“美式”“港式”模式是“一方水土養(yǎng)育下的產(chǎn)物”,它們的形成與各自的經(jīng)濟環(huán)境、土地制度、金融體系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟,對內(nèi)地房企而言,只有適合與不適合的區(qū)別。之所以十余年來中國地產(chǎn)企業(yè)的運營模式學(xué)習(xí)“港式”,首先是因為“近水樓臺”效應(yīng),在內(nèi)地房地產(chǎn)市場化初始階段,開發(fā)商眼前一抹黑,“香港經(jīng)驗”輕松越過深圳河,自然被嗷嗷待哺的深圳開發(fā)商所頂禮膜拜;其次,隨大批港資地產(chǎn)商深入內(nèi)地攻城拔寨,其運營模式影響了內(nèi)地開發(fā)商;最后,帶著計劃經(jīng)濟余威的生存環(huán)境,也讓內(nèi)地開發(fā)商在囤積土地、倚重銀行、預(yù)售制度等多方面與港派一見鐘情。

  但是,自2003年以來,一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,正逼迫內(nèi)地開發(fā)商進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型中最大的特點有兩個:一個特點是融資環(huán)節(jié)的重要性上升至首位。以前,地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵點是取得土地,有了土地什么都能搞定;未來,地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié)在于融資,有了錢什么都不在話下。但這并非意味著從一個極端走向另一個極端,中國地少人多及政府壟斷土地供應(yīng)的現(xiàn)實,決定了獲取土地依然重要,但除此以外,若論哪個最重要,則融資將當仁不讓。順馳中國賣身的悲劇,就在于融資的效率遠低于拿地的速度,上市不成,退而求與摩根士丹利合作,退讓不成只有賤賣。地產(chǎn)狂人如任志強,沒錢一樣英雄氣短,目前正尋求通過借殼SST幸福,使華遠地產(chǎn)上市。

  房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的另外一個特點是由全能型向?qū)I(yè)型轉(zhuǎn)變。目前,我國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既做房產(chǎn)、又做地產(chǎn),而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途,什么項目都做。更有開發(fā)企業(yè)提供“一條龍”式的服務(wù),即前期開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、裝飾裝修、銷售策劃、物業(yè)管理一家搞定,造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉,開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新,行業(yè)壟斷嚴重,抗風(fēng)險能力下降。

  中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展中的陣痛期,專業(yè)化程度越高,產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細分愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn);從構(gòu)建和諧社會,增強行業(yè)穩(wěn)定性上講,美國模式也顯示出了優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)的周期一般為4-6年,香港為7-8年,美國則長達18-20年。萬科為何以普爾特為標桿,不僅因為它是美國最大的地產(chǎn)商,更因為他專業(yè)的苛求,比如其對客戶實行真正的終身服務(wù),光是客戶細分就達4大類11項,因此企業(yè)才能連續(xù)52年贏利。

  當然,房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型,僅靠開發(fā)商的熱情是不夠的,政府如何從宏觀政策法規(guī)方面,創(chuàng)造好的外部環(huán)境,如完善土地制度、信托基金立法等,才能保證轉(zhuǎn)型成功,否則極有可能是“強扭的瓜不甜”,或者“淮南為桔,淮北為枳”。(楊紅旭)

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