【背景】
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示,截至6月27日,上海6月份共有11天新盤成交量超過千套大關(guān),比5月份的7天千套行情有過之而無不及。6月1日至27日,日均成交量約973套,比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士認(rèn)為,考慮到6月份開盤量相比5月銳減的情況,以上成交數(shù)據(jù)更顯出市場的反常態(tài)。
從4月底開始,上海樓市就陸續(xù)出現(xiàn)一些許久不見的景象:排隊(duì)購房、樓盤價(jià)日新月異。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,上海上半年商品房平均成交價(jià)格也突破萬元關(guān)口。從去年同期的9813元/平方米,上躥到今年上半年的10028元/平方米,漲幅達(dá)2.19%。
上海樓市6月為何會(huì)出現(xiàn)反季節(jié)性熱銷狂潮?如此反季節(jié)熱銷是否預(yù)示著上海樓市已經(jīng)重新回到上升通道?或是重陷瘋狂?本報(bào)聯(lián)合焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)邀請(qǐng)到上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范偉國、嘉凱行銷運(yùn)營總監(jiān)林戈、《都市住宅》主編羅淵一起就這一話題展開深入探討。
市場規(guī)律使然還是調(diào)控尚未到位 行政調(diào)控為何不見效
正方
如果大家都不買,房價(jià)自然會(huì)下跌,這就是市場的規(guī)律
范偉國:市場一定會(huì)有規(guī)律,為什么我們說有傳統(tǒng)意義上的淡季和旺季,這實(shí)際上和上海的氣候有關(guān)系。上海的四季變化非常明顯,大家會(huì)因?yàn)樘鞖獾脑虿粣鄢鲩T,另外太冷太熱都不利于裝修,所以這樣的情況下,會(huì)造成淡季不適合銷售。從這個(gè)角度來說,產(chǎn)品的量一定會(huì)下降,我覺得這是很正常的。既然供應(yīng)量在這一段時(shí)間不多,也就更容易造成銷售很火爆的場面,但是成交的量并不是很多。當(dāng)然,從同比的角度來說,當(dāng)然是比去年的火爆得多,就是所謂的淡季不淡。
等到今年9、10月份的時(shí)候,交易會(huì)達(dá)到一個(gè)完美的結(jié)點(diǎn),預(yù)計(jì)會(huì)有2400萬平方米的商品房供應(yīng)量同時(shí)上市,我覺得是足夠的。因?yàn)槿ツ晟虾O牧坎攀?200萬平方米,所以從供應(yīng)量的角度來說,還是滿足需求標(biāo)準(zhǔn)的。但是現(xiàn)在的問題是有效供應(yīng)量不足,也就是說某些區(qū)域的需求供應(yīng)不足,而無效的供應(yīng)則擴(kuò)大——那就是在外環(huán)的供應(yīng)量擴(kuò)大,這是我們目前存在的大問題。
總的來說,今年的房地產(chǎn)市場由于政策面的促進(jìn),我覺得反彈也是勢在必行的。因?yàn)榇蟛糠值睦照呋旧铣霰M了,現(xiàn)在已經(jīng)是兩年調(diào)控下來,已經(jīng)沒有什么新的政策可以出臺(tái)了。
反方
政策動(dòng)機(jī)可能是好的,但是實(shí)際效果卻不一樣
林戈:我覺得現(xiàn)在出來的所有政策都是加成本的,這只會(huì)阻礙交易,阻礙投機(jī),從降房價(jià)來說,基本上沒有太大的作用。
政策動(dòng)機(jī)可能是好的,但是實(shí)際的效果不一樣,因?yàn)檎邿o法控制開發(fā)商的價(jià)格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說,只要成本提高了,銷售價(jià)格必然提高。所以,我覺得這解決不了房價(jià)的平抑問題。
我想,9、10月推出的樓盤一定很多。因?yàn)閺?0/90政策后,很多開發(fā)商都在調(diào)整方案。上有政策,下有對(duì)策。
長期回升還是短期反彈 樓價(jià)還會(huì)漲多久
正方
還會(huì)出現(xiàn)局部地區(qū)過熱,比如排隊(duì)、加錢買號(hào)等,特別是古北等缺少供應(yīng)量的地區(qū)
范偉國:到了一定的時(shí)間,供應(yīng)量會(huì)達(dá)到一個(gè)狀態(tài),有效的需求是會(huì)分化的。整體上來說會(huì)出現(xiàn)供大于求,但是局部地區(qū)來說,有的地方會(huì)供不應(yīng)求,有的地方則會(huì)下降。我想總的來說,是處在一個(gè)上升通道中,只不過是有的地方可能漲得慢一點(diǎn),或者是不漲。
林戈:上升通道是一個(gè)進(jìn)行時(shí),不應(yīng)該是一個(gè)點(diǎn),而是在一個(gè)很長的時(shí)間段,在這個(gè)時(shí)間段中考慮基本面的一些要素以作出判斷。如果單從未來10年中國的整體預(yù)期、人口的增長等因素來看,房價(jià)一定是在上升通道的開始,這是毋庸置疑的,因?yàn)槿嗽絹碓接绣X了,城市化建設(shè)的速度越來越快了,土地越來越貴了,人也越來越多了,所有的基本面因素都是在上漲的。另外,城市的人口也是分化的,所以即使大的基本面是上漲的,而從微觀的因素來考量,可能短時(shí)間內(nèi)比如說某一個(gè)政策出來了,會(huì)導(dǎo)致房價(jià)平緩甚至是下跌。另外,房地產(chǎn)最大的特性是不可移動(dòng)性,因此還會(huì)出現(xiàn)局部地區(qū)過熱,比如排隊(duì)、加錢買號(hào)等,特別是古北,古北幾乎沒有什么供應(yīng)量,所以加錢買號(hào)也是很正常的情況。
反方
買房者心態(tài)是很重要的問題,能夠住什么樣的房子,就去買什么樣的房子,不要好高騖遠(yuǎn)
羅淵:我估計(jì)到今年9、10月份的時(shí)候,房價(jià)可能會(huì)嚇一跳。但是從整個(gè)房地產(chǎn)市場角度來說,不可能再有像2002年、2003年那個(gè)時(shí)候靜安寺房價(jià)從5000元/平方米起步漲到2萬多元/平方米這樣的情況出現(xiàn)了。
我覺得進(jìn)入上升通道以后,更多是會(huì)放大成交量,而對(duì)房價(jià)影響則不大。對(duì)整個(gè)行業(yè)來說,對(duì)促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步都是很好的。如果房價(jià)進(jìn)入到平穩(wěn)上升的過程當(dāng)中,房地產(chǎn)行業(yè)的營銷成本、整合計(jì)劃、企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都會(huì)有一些提高。
現(xiàn)在說如果買不起房怎么辦?我認(rèn)為這是偽命題,因?yàn)殚_發(fā)商賣房子是一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的行為,如果不能讓目標(biāo)消費(fèi)者買得起的話,他賣給誰呢?房價(jià)的變化是建立在消費(fèi)力的基礎(chǔ)上的,如果周邊的人都買不起的話,那房價(jià)一定是會(huì)下跌的。從市場經(jīng)濟(jì)的角度來說,房地產(chǎn)市場一定是保證絕大多數(shù)人買得起房子的。但是買房者心態(tài)是很重要的問題,能夠住什么樣的房子,就去買什么樣的房子,不要好高騖遠(yuǎn)。你只能買得起九亭的房子,就不要天天想買盧灣區(qū)的房子。
[1] [2] [下一頁]