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處于監(jiān)管盲區(qū) 建設(shè)部發(fā)布警示:小產(chǎn)權(quán)房風險驚人
2007年06月21日 10:26 來源:CCTV-經(jīng)濟半小時

  昨天,建設(shè)部發(fā)布了買房風險提示,特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋,否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護,有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”,都不符合法律規(guī)定,不受法律保護。看來,面對那些價格便宜的小產(chǎn)權(quán)房,消費者應(yīng)該小心提防,然而,就在前不久的北京的夏季房展會上,我們就發(fā)現(xiàn)有不少小產(chǎn)權(quán)房賣得正火。

  位于房山、昌平等郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)”項目因為價格相比市區(qū)的普通住宅要低很多最近賣得正火,建設(shè)部發(fā)布了買房風險提示,特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋,否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護。

  不受法律保護的小產(chǎn)權(quán)房不斷升溫

  在軍博召開的北京市夏季房展會上,記者看到,不少位于房山、昌平等郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)”項目也紛紛在展會上向市民推銷自己的樓盤;由于這些“小產(chǎn)權(quán)房”多分布在城市郊區(qū),因此價格相比市區(qū)的普通住宅要低很多。

  記者:“是板樓嗎多少錢?”

  銷售人員:“是的,2300元一平米!

  這位銷售人員告訴記者,他們的小產(chǎn)權(quán)項目不僅價格低,而且還有不少普通商品房沒有的優(yōu)點,因此銷路很好。

  銷售人員:“非常好買,咱們這個小產(chǎn)權(quán)位置好,就在后花園那兒,三面環(huán)山!

  當記者對小產(chǎn)權(quán)住宅只有50年使用權(quán)表示擔憂的時候,銷售人員表示,這根本不是問題。

  銷售人員:“那應(yīng)該不是大問題,50年使用不變,50年后再續(xù)簽,和鄉(xiāng)政府簽!

  隨后記者來到了北六環(huán)外的通州張家灣鎮(zhèn),一走出成鐵站,就看到不少人正在發(fā)放售樓廣告,廣告中最顯眼的就是低廉的樓盤價位,而售樓處的班車就停在路邊,隨時接送看房者,記者跟隨班車來到了一家售樓處。

  記者:“產(chǎn)權(quán)證是哪頒發(fā)的呢?”

  售樓員:“就是村委會頒發(fā)的!

  記者:“有用嗎?”

  售樓員:“就是房子的所有權(quán),沒有土地的所有權(quán)!

  售樓人員告訴記者,這種只有村委會頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房子叫小產(chǎn)權(quán)房或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購買方式也只能一次性付清。

  售樓員:“不能貸款,小產(chǎn)權(quán)都不能貸款!

  雖然沒有土地所有權(quán),也不能貸款,但是由于房價低,這里的小產(chǎn)權(quán)房還是受到了很多購房者的青睞。

  售樓員給記者算了一下,這里的房子均價為每平米3440元,一套86平米的房子總價還不到30萬,而同樣的價錢,在通州買正規(guī)的商品房只能是40平米左右,在通州另一家售樓處,由于每平米起價還不到3000元,前來咨詢看房的人更是絡(luò)繹不絕,當記者問到是否有銷售許可證時,售樓員明確表示沒有。

  售樓員:“咱們這個不是商品房,所以沒有銷售許可證!

  盡管手續(xù)證件不全,但是這位售樓員卻表示這絲毫不影響小產(chǎn)權(quán)房的銷售甚至二次轉(zhuǎn)讓。

  售樓員:“過戶很簡單,二手房市場買賣或者自己私下過戶都可以,我有一個客戶姓陳的阿姨,她買了好多小產(chǎn)權(quán)的房子,她買了5套小產(chǎn)權(quán)的房子,她就是投資她買完就賣或出租,她在我們這買了三套房!

  然而,奇怪的是,當記者公開以記者的身份對這些小產(chǎn)權(quán)項目進行回訪時,他們竟然矢口否認銷售的是小產(chǎn)權(quán)住宅。

  記者:“你這是小產(chǎn)權(quán)房子嗎?”

  銷售人員:“我們是北京市產(chǎn)權(quán),大產(chǎn)權(quán)!

  而這個剛才還告訴記者自己的房子十分好銷的銷售人員現(xiàn)在卻連有房都不愿承認。

  記者:“咱們這邊一百平米的房子大概能賣到多少錢?”

  銷售人員:“我們這個是旅游度假的,我們這里沒有房購,是招商合作的,沒有房子!

  小產(chǎn)權(quán)項目屬于非法開發(fā)項目

  價格便宜、手續(xù)簡單,還不用繳納任何稅費,小產(chǎn)權(quán)房儼然成了香餑餑,甚至有不少人還把它當作一個房產(chǎn)投資的新渠道。

  乍眼看上去,似乎小產(chǎn)權(quán)比大產(chǎn)權(quán)房劃算多了,可事實不是這樣,我們都知道,大產(chǎn)權(quán)房是從正規(guī)渠道購買的商品房,要和開發(fā)商簽訂購房合同,到國土房管部門備案,最后能領(lǐng)到土地使用證和房產(chǎn)證,這就是大產(chǎn)權(quán)房;而小產(chǎn)權(quán)房,往往是一些鄉(xiāng)、村在農(nóng)村集體土地上來開發(fā)的房子,它沒有產(chǎn)權(quán),因為它沒有向國家繳納土地出讓金等稅費,更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證,這類房子實際上并沒有真正的產(chǎn)權(quán)。

  小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地,按照我國現(xiàn)行法律,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒有產(chǎn)權(quán),更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證,因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

  大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán),一字之差,天壤之別。

  2001年,石雙月家位于北京市區(qū)的幾間平房即將拆遷,全家決定再購買一套住宅,在經(jīng)過反復(fù)比較之后,位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)太平莊村的紫金苑小區(qū)引起了他的注意。

  紫金苑小區(qū)業(yè)主石雙月:“當時在城里買房肯定不夠,沒辦法,說的郊區(qū)便宜點,我們也看了幾個地方,到這以后呢看了他的格局還行!

  不僅價格低,當時紫金苑小區(qū)打出的銷售廣告中還承諾給購房者辦理北京戶口,辦理北京市產(chǎn)權(quán)證,提供銀行按揭等各種優(yōu)惠政策。

  記者:“房款全繳嗎?”

  石雙月:“房款不是全繳,當時是繳三分之一就可以了,我的總房價是17萬多,他說你繳6萬左右就可以了,我剛開始先給他談定了以后,他先讓我繳個一千塊錢的定金,完了第二天再去什么時候,這個簽合同的時候,又等于又要了一個6萬!

  記者:“答應(yīng)你什么時候給你辦房產(chǎn)證?”

  石雙月:“他說很快!

  和石雙月一樣,楮志超也是在2001年入住的紫金苑小區(qū),當時開發(fā)商不但答應(yīng)能幫他們辦理銀行商業(yè)貸款,而且承諾一年之內(nèi)可以辦好房產(chǎn)證;然而兩年過去了,產(chǎn)權(quán)證卻始終沒有等到。

  紫金苑小區(qū)業(yè)主楮志超:“就是03年初,我就一直沒有等到房產(chǎn)證,家里人就去問這個事,說房產(chǎn)證什么時候能拿到?然后說很快了,正在辦理過程當中,然后我說住了這么久沒有辦下來是不是辦不下來了!

  由于房產(chǎn)證遲遲沒有辦下來,辦理銀行按揭貸款也沒有了下文,拿不到銀行的首付發(fā)票憑證,很多業(yè)主的單位住房公積金就沒法正常提取了,記者在采訪中還發(fā)現(xiàn),開發(fā)商在收取了業(yè)主的部分房款以后,所開具的憑證僅僅就是這幾張蓋著“太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟聯(lián)合社”大印的簡陋的收據(jù)。

  紫金苑小區(qū)業(yè)主亢留臣:“繳給他以后根本沒有發(fā)票,我說我到飯店吃飯花50塊錢,我給人家要發(fā)票人家還得給我發(fā)票,我那么大產(chǎn)業(yè),你說十幾萬二十幾萬,我給你連個發(fā)票都沒有,你給我弄個收據(jù)這個我想應(yīng)該不合理的,這個我本身接受不了!

  由于房產(chǎn)證沒有到手,紫金苑小區(qū)的業(yè)主們一直沒有繳清余款,盡管開發(fā)商也屢屢在小區(qū)里張貼催款通知,但是一直沒有得到業(yè)主的理會,轉(zhuǎn)眼到了2006年底,紫金苑小區(qū)的19戶業(yè)主突然接到房山區(qū)法院的傳票,原來,太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟聯(lián)合社以拖欠房款為由把業(yè)主告上了法院,并且要求人民法院確認原被告2001年簽定的《房屋買賣合同》無效,并且請求法院判決被告立即退還原告房屋。

  楮志超:“說因為我欠他的錢,所以要求我退房,那我把所有的錢繳齊了也可以,我說那房產(chǎn)證呢,他說那房產(chǎn)證沒有,我說我買房子我交錢可以呀,我說消費主要是買的一個保險,你最起碼給我一個證明吧,這證明我買了這房子是我的,他說那沒有!

  那么,開發(fā)商到底有什么理由確認當初的《房屋買賣合同》無效呢?原來在2004年,北京市房山區(qū)國土資源和房屋管理局在治理整頓土地市場工作中,就發(fā)現(xiàn)紫金苑小區(qū)報批的《國家建設(shè)用地批準書》存在超越批準權(quán)限的問題,決定撤消該小區(qū)部分國有土地使用權(quán)證書,而開發(fā)商卻一直在隱瞞這個事實。

  記者:“所有權(quán)還不屬于國家承認的土地?”

  房山區(qū)人民法院法官趙洪波:“對!

  曾多次接受石雙月等業(yè)主咨詢的劉桂林律師也告訴記者,紫金苑小區(qū)在建設(shè)和銷售過程中一直沒有土地使用權(quán)證和銷售許可證屬于違規(guī)開發(fā)。

  東方律師事物所律師劉桂林:“那么這樣的項目就屬于非法開發(fā)項目,所說的也就是小產(chǎn)權(quán)項目!

  劉桂林律師介紹說,購買非法開發(fā)的項目或者是沒有取得合法所有權(quán)的項目,風險很大,從紫金苑小區(qū)的情況來看,一旦法院認定合同無效,那么業(yè)主就會遭受很大的損失。

  劉桂林:“非法開發(fā)的項目,一旦遇到國家拆遷的項目,這種非法的項目,沒有產(chǎn)權(quán)證的項目,一般情況下是不予補償?shù)!?

  由于擔心自己的房子會被法院判回給開發(fā)商,石雙月和部分業(yè)主還是在沒有拿到房產(chǎn)證的情況下把房款余額交到了太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟聯(lián)合社,并且希望能簽一個類似產(chǎn)權(quán)證明的協(xié)議。

  業(yè)主:“給個證明什么的?”

  村財會師:“證明也沒有!

  業(yè)主:“有個證明好點,給領(lǐng)導說一聲,我已經(jīng)在這六七年呢,六七年這中間不少了,好幾萬呢,那我白繳!

  村財會師:“白繳可不咋了唄!

  業(yè)主:“我也沒錢再買房子!

  村財會師:“房主是誰?”

  業(yè)主:“劉淑芬,假如說我們要把房款把余款都繳了,能不能給我們簽一個協(xié)議!

  村財會師:“沒有!

  業(yè)主:“一點變化就都沒有,就是你們產(chǎn)權(quán)不能辦,寫個證明!

  村財會師:“辦不了!

  趙法官告訴記者,近幾年像這樣因為小產(chǎn)權(quán)引起的糾紛在房山越來越多,不少小產(chǎn)權(quán)住宅手續(xù)不齊備就開始預(yù)售,而購房者往往并不知情,因此在小產(chǎn)權(quán)住宅的銷售過程中隱藏著不小的風險。

  趙洪波:“但是他宣傳不說,宣傳可能說北京市大產(chǎn)權(quán),銷售的時候一定是違規(guī)的。”

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