有人或許認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場、特別是有關(guān)房價漲幅上的“數(shù)據(jù)失真”，只是一種“理論推測”，在現(xiàn)實中并不一定存在。
“那就看看南京的房價吧。”有人這么說。
南京，在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常在全國“出新聞”的“典型城市”，也是國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個城市中的“重點城市”之一。
根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計局最近發(fā)布的《2007年 3月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)報告》顯示，今年3月份，南京市房屋銷售價格只比去年同期增長了6.1%，其中“新建商品住房”也只上漲6.8 %。
2小時房價上漲1200
據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報道：“從年初(注：指今年年初)到現(xiàn)在，南京房價芝麻開花節(jié)節(jié)高”，“不太精確的統(tǒng)計就是，半年時間房價又漲了近千元每平方米”(注：按照官方統(tǒng)計的南京市商品住房平均房價計算，也就是說該市僅半年的漲幅就已高達(dá)25%左右)。甚至在南京“新城區(qū)”江寧的一個樓盤，上午的價格還是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“創(chuàng)造”了2小時每平方米房價暴漲1200元的“神奇記錄”。據(jù)媒體報道，在不久前舉行的南京市房產(chǎn)春交會上，“參展的近40個樓盤，均價大多在7000元/平方米以上，均價在4000元/平方米以內(nèi)的已不超過5家”。而就是在今年初，南京市有關(guān)部門公布的該市平均房價還只是4000多元。
面對南京房價的如此暴漲，曾經(jīng)有媒體用“南京房價漲成‘傳奇’”來形容。連該市房管部門的負(fù)責(zé)人在看了國家發(fā)改委和統(tǒng)計局公布的南京房價漲幅的數(shù)據(jù)后也不得不說：“國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)具有一定的滯后性�！北M管這位“局內(nèi)人”只承認(rèn)“南京房價已經(jīng)出現(xiàn)加速上漲的勢頭”，并未給出具體的漲幅，但南京當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的業(yè)內(nèi)外人士都知道，在南京重點區(qū)域“銷售火爆的主流樓盤”，“半年以來的價格上漲幅度，幾乎都高于30%”。
實際上，房價數(shù)據(jù)“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老問題。南京這幾年房價走勢情況，也可以為此佐證。
根據(jù)南京市統(tǒng)計局的一份報告，在“十五”期間(2001到2005年)，南京市5年住宅商品房銷售價格“累計上漲44.7%，年平均增長7.7%”。據(jù)媒體報道，該市房管局官員稱，這幾年南京房價年均漲幅3%左右。
根據(jù)《南京日報》在2003年5月的報道，當(dāng)時，該市“每平方米均價，城中(指南京市的老城區(qū))逼近5000元”。 到了2006年10月，該市一家有著南京市房產(chǎn)局背景的房地產(chǎn)研究機構(gòu)對外公布了截止到9月份的南京市“城中板塊”房地產(chǎn)市場報告，其中商品住宅的“銷售均價已經(jīng)達(dá)到9631元/平方米”。實際上，由于“城中”的概念在不斷擴大，2003年所指的“城中”區(qū)域現(xiàn)在的房價，現(xiàn)在基本上都“跑”到每平方米1.1-1.2萬元。這不僅意味著，南京的普通家庭要在老城區(qū)買上一套小康標(biāo)準(zhǔn)(人均35平方米)的普通住宅，至少要花上百萬元的巨資，房價收入比高達(dá)20以上(根據(jù)該市統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，南京市城市家庭年收入的中位數(shù)為5萬元左右。百萬巨資相當(dāng)于這些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得)，而且也真實地表明，在南京傳統(tǒng)的市區(qū)內(nèi)，3年多的時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場的商品住房的房價就漲了一倍，年漲幅高達(dá)30%左右。
2006年十月下旬，南京市建委、房產(chǎn)局等5部門聯(lián)合舉辦的“南京房產(chǎn)新政政策解讀會”上，南京市房管局長表示：“前5年內(nèi)，南京房屋平均價格年均漲幅3%左右，比較平穩(wěn)”。在10月底，江蘇省建設(shè)廳又根據(jù)南京市提供了資料對外公布，1～9月份南京市市區(qū)商品房(注：不含政策性商品房)平均成交價格為每平方米4255元。
“市區(qū)面積”讓房價下跌
那么，為什么市場上隨處可見每平方米上萬元高房價的同時，一些職能部門的官員卻稱房屋均價為4000多元呢？關(guān)鍵是不斷擴大統(tǒng)計口徑上的“市區(qū)面積”。
房價增長統(tǒng)計及縱向比較是否準(zhǔn)確的一個基本前提，就是相同區(qū)域的住房相比。但隨著這幾年城鄉(xiāng)區(qū)劃的調(diào)整，行政轄區(qū)概念上的市區(qū)也已調(diào)整得越來越大。因此有人認(rèn)為這正好為某些官員在房價漲幅上的“數(shù)字游戲”提供了“舞臺”。
在南京市，僅在2002年的南京江北行政區(qū)劃調(diào)整中，南京市區(qū)面積就由當(dāng)時的2598平方公里擴大到4737公里。一次調(diào)整就把市區(qū)的面積擴大了近1倍。而那些過去還屬郊區(qū)縣的“江北新市區(qū)”，當(dāng)時的商品房價每平方米僅1000多元，只有當(dāng)時“正宗市區(qū)”每平方米四五千元房價的幾分之一。這樣一來，擴大后的“市區(qū)房價”自然而然的就“大幅下降”，房價的漲幅也就“水到渠成”的被大大壓縮。
除了直接把過去的郊縣通過新的行政區(qū)劃調(diào)整為“市區(qū)”外，在現(xiàn)在“新市區(qū)”的規(guī)劃調(diào)整擴充中，把房價及漲幅“做下去”常用的另外一種做法就是把原來的郊區(qū)縣重新劃并到老城區(qū)中。這樣使得老城區(qū)的房價也被“綜合平衡”了下來。如在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”上，鼓樓、玄武、白下、秦淮、建業(yè)和下關(guān)這六個主城區(qū)的房價，分別只有5900-8400元之間，這和南京市民“切身感受”相差甚遠(yuǎn)。其原因就在于這些掛在“老城區(qū)”名下的新建商品住房，絕大多數(shù)都是建在居民習(xí)慣中的“郊區(qū)郊縣”上。此外，在南京的市區(qū)房價統(tǒng)計表上，過去統(tǒng)計全市“平均房價”時，“非主城區(qū)”的“五縣四郊”只有2-3個區(qū)的房價統(tǒng)計在“市區(qū)房價”中�，F(xiàn)在經(jīng)過一系列的“調(diào)整”后，南京市僅僅還剩下兩個高淳、溧水這兩個邊遠(yuǎn)的郊縣商品房沒有被統(tǒng)計在“市區(qū)平均房價”中。這樣一來，不僅南京市區(qū)高房價被過去還屬郊區(qū)縣的低房價大大“稀釋”，全市的“平均房價”達(dá)到了超乎普通市民想象 “出奇的低水平”，而且房價的漲幅也被“控制”在極低的幅度之下。
“新市區(qū)”拉低房價指數(shù)的“最大貢獻(xiàn)”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，絕大多數(shù)都是建在“新市區(qū)”。據(jù)媒體報道，南京市某房地產(chǎn)研究機構(gòu)的市場分析表明，在南京市2006年預(yù)計新增的878萬平方米商品房中，作為“新市區(qū)”的江寧、江北就占五成以上，作為新建城區(qū)的河西也占到新增量的17%左右。僅這三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城區(qū)的“新增邊緣市區(qū)”，整個南京市新建商品住房的90%以上都是建在“非傳統(tǒng)城區(qū)”。據(jù)南京日報報道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2萬多平方米，占全市住宅上市量的不到2%”。
期待統(tǒng)計科學(xué)性
正是由于南京市的新建商品住房絕大多數(shù)都是在新市區(qū)，也正是由于新建商品住房在新老城區(qū)的比例差別是如此之大，因此，可以得出如下判斷：官方統(tǒng)計口徑中的“南京市區(qū)新建商品住房”，基本上就是南京市“新市區(qū)”的新建商品住房；南京市的“新建商品住房平均房價”，基本上就等于南京市“新市區(qū)”(也就是過去的郊區(qū)縣)“新建商品住房平均房價”。由于這些“新市區(qū)”住房所占比例的越來越大，不僅使統(tǒng)計報表上的南京市平均房價能夠“低”到每平方米4200多元的“驚人地步”，而且也使得南京房價的漲幅也被“控制”在“健康”的水平。
但這樣的“官方統(tǒng)計”雖然“拉低”了全市的房價水平和漲幅，但它不僅無法掩蓋老城區(qū)房價的漲幅，同樣也掩蓋不住“新市區(qū)”房價的暴漲。就拿南京的江北市區(qū)來說，3—4年以前，這里的房價每平米還只有1000多元，但現(xiàn)在這里房價已經(jīng)高漲到3000-4000元左右；同樣是在南京的仙林新區(qū)，房價也由前幾年的2000元左右，一下子暴漲到現(xiàn)在的5000-6000元，甚至更高。在這些占據(jù)“市區(qū)”新建商品住房絕對主力的“新市區(qū)”，房價的漲幅顯然也不是每年增加百分之幾。
其實，南京的情況在全國各大中城市都極為普遍。在現(xiàn)在的政策下，不管是原來的老城區(qū)，還是剛建的新市區(qū)，就同一區(qū)域的居民來說，這幾年房價的漲幅度，已經(jīng)到了讓普通百姓越發(fā)難以承受的“驚人地步”。從市民的切身感受來說，各自居住區(qū)域的房價的真實漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的百分之幾的水平。其實，不僅是買房者，即使是開發(fā)商和房屋中介，也無法把官方的“平均房價”和“房價的平均漲幅”當(dāng)作經(jīng)營依據(jù)。如果真的拿“官方的數(shù)據(jù)”當(dāng)作買房的“參照系”的話，人們可能永遠(yuǎn)也買不到房。
也正是因為如此，所以當(dāng)媒體要求廣東省統(tǒng)計局副局長解釋為什么統(tǒng)計局和房地局的房價數(shù)據(jù)會出現(xiàn)“打架”時，這位“官方統(tǒng)計”的“發(fā)言人”不得不承認(rèn)，由于我國房地產(chǎn)“一直沒有形成規(guī)范的價格表達(dá)方式，沒有價格統(tǒng)計體系來產(chǎn)生平均價格”。
房價數(shù)據(jù)的“打架”，使得統(tǒng)計局的官員不得不說出了“實話”。公眾在“數(shù)據(jù)打架”中終于明白，中國房地產(chǎn)市場“房價”及其“漲幅”的各種“統(tǒng)計數(shù)據(jù)”，之所以與公眾感受不同，甚至難以被公眾認(rèn)可，是因為既有統(tǒng)計口徑的不一致，也有統(tǒng)計本身的不科學(xué)；而對于國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局等職能部門來說，如何提高和規(guī)范統(tǒng)計的科學(xué)性，已成當(dāng)務(wù)之急，因為他們發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不僅事關(guān)百姓的購房選擇和導(dǎo)向，同時，更是學(xué)者、專家和決策層制定宏觀調(diào)控的依據(jù)。(沈曉杰)
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