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網(wǎng)友伊蘭最近頗有些煩悶。因為,有筆賬她一直沒算清楚。
一套74平方米的兩房,公攤23%,大約17平方米。一棟樓約300戶,最小面積的房子就是74平方米,總公攤面積至少也應(yīng)該有5100平方米?杉由线^道、大堂、樓梯間、電梯間各處的面積,她卻怎么也湊不夠5100平方米。
“公攤是怎么算的?”伊蘭把這個問題丟給售樓部工作人員,卻一直得不到一個明確的回答。
無奈,她向本刊打來了求助電話。
[公攤面積攤什么]
“公攤面積不僅僅是過道、大堂、樓梯間、電梯間等消費者看得到的面積。”武漢市房地產(chǎn)面積測算鑒定站陳站長表示,哪些面積應(yīng)計入公攤,《武漢市房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》(武房產(chǎn)[2004]115號)有明確規(guī)定。
據(jù)了解,應(yīng)被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括五類:
第一,棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積;
第二,棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過(走)道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積;
第三,棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積;
第四,為本棟服務(wù)且設(shè)在本棟地下或地上的配電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等,以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積;
第五,公用建筑面積之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半的建筑面積。
“哪些面積不得計入公攤,該細(xì)則也有規(guī)定!标愓鹃L建議,市民如對公攤有疑問可登錄武漢國土房產(chǎn)測繪網(wǎng)查閱該文件。
據(jù)悉,該細(xì)則明確列出了七類不得計入公攤的面積,包括建在棟內(nèi)或棟外,為他棟和多棟服務(wù)的變(配)電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、為社區(qū)服務(wù)的公用房屋等,和地下室或半地下室設(shè)計作為人防工程及中高層以上作為消防的避難層(室)部分等等。
公攤15%、公攤20%、公攤24%……這些數(shù)字是怎么來的?
“公攤面積的確認(rèn)和計算是以棟為單位進行,公攤率即共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。”據(jù)陳站長介紹,要想知道一套房子的公攤面積,必須要先算出該房源所在的一棟樓的公攤系數(shù),即先弄清楚一整棟樓的共有建筑面積(即前文所提五項內(nèi)容),和這棟樓內(nèi)所有房子的套內(nèi)建筑面積。
據(jù)悉,在商品房銷售以前,市房地產(chǎn)信息測繪中心會按照相關(guān)測繪文件和開發(fā)商提供的項目設(shè)計圖紙,對房屋進行面積預(yù)測,算出每套房的公攤面積、套內(nèi)建筑面積。
開發(fā)商必須依據(jù)測繪中心的預(yù)測面積進行銷售!颁N售面積必須與預(yù)測面積保持一致,否則不得備案!狈康禺a(chǎn)局對此有明確規(guī)定。
[對面積有疑問怎么辦]
“在商品房竣工后,市房地產(chǎn)信息測繪中心會再對房屋進行實測!标愓鹃L認(rèn)為,如果前期預(yù)測面積準(zhǔn)確,開發(fā)商嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工,預(yù)測面積和實測面積一般不會出現(xiàn)太大偏差。
根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》約定,實測面積與合同約定面積正負(fù)差在3%以內(nèi)(包含3%)時,若實測面積大于合同約定面積(即上述預(yù)售面積),面積誤差房款由購房者補齊。若實測面積小于合同約定面積,面積誤差房價款由開發(fā)商退還給購房者。
“面積誤差在3%以內(nèi)屬于正,F(xiàn)象!标愓鹃L表示,如果誤差超過3%,購房者有權(quán)要求開發(fā)商出示由市測繪中心出具的《房產(chǎn)測繪技術(shù)報告》。如果查閱該報告后,仍然對面積有疑問,市民可向武漢市房地產(chǎn)面積測算鑒定站申請面積鑒定。
“面積鑒定也是以棟為單位進行!睋(jù)陳站長介紹,以往市民申請面積鑒定是按棟收費,要鑒定一套房子的面積可能要花費幾萬塊錢!皢蝹業(yè)主一般無法負(fù)擔(dān)。如果,不能聯(lián)合到同棟樓的其他業(yè)主,大部分人就會放棄維權(quán)!
據(jù)悉,2007年4月,省物價局已調(diào)整了相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn),面積鑒定費可按戶收取,住宅2200元/戶,非住宅3500元/戶。一般房屋鑒定,從實地測量到發(fā)放鑒定報告不超過二十個工作日。
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