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隨著3·15國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日的到來,樓市維權(quán)再起高潮。2008年是中國(guó)房地產(chǎn)的降價(jià)元年,但伴隨著房?jī)r(jià)下跌,部分商品房的品質(zhì)也在同步下降。專家提醒購(gòu)房者,盡可能將購(gòu)房消費(fèi)糾紛避免在發(fā)生前。
房屋質(zhì)量投訴增多
北京業(yè)主曹先生最近的心情相當(dāng)糟糕,花了半輩子積蓄買的商品房,收樓時(shí)竟發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重的質(zhì)量問題。
曹先生稱,他去年購(gòu)買了一套商品房,收樓時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題:與廚房連接的小陽臺(tái)頂上有幾條裂縫,陽臺(tái)左側(cè)下方還有一處長(zhǎng)13厘米的裂縫;主人房?jī)?nèi)的衛(wèi)生間和廚房水管都有不同程度的漏水。曹先生非常氣惱,向開發(fā)商質(zhì)詢,隨后開發(fā)商承諾讓物業(yè)公司盡快解決問題。物業(yè)公司前后維修了三次,但問題仍沒有徹底解決。
“開發(fā)商狡辯,不愿意賠錢,3·15到了,我們幾個(gè)業(yè)主說好了一起再投訴!辈芟壬嬖V記者。
據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),近幾年房地產(chǎn)投訴開始增多,主要有兩類問題,一是房子的質(zhì)量問題,涉及消費(fèi)者的安全,房子蓋起來之后,出現(xiàn)房子開裂、滲水、漏水這種情況比較多;另一類是面積問題,“短斤少兩”。此外,前期的產(chǎn)品宣傳存在誤導(dǎo)信息、辦理產(chǎn)權(quán)證問題、后期的物業(yè)管理等方面也存在較多的投訴。
中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部主任邱建國(guó)說,當(dāng)消費(fèi)者權(quán)益受到損害時(shí),消費(fèi)者有五條渠道來維護(hù)自己的合法權(quán)益:第一是尋求和解;第二是到消協(xié)進(jìn)行投訴,由消協(xié)找到被投訴方調(diào)解;第三是到工商局等有關(guān)行政執(zhí)法部門申訴;第四是仲裁;第五是向人民法院提起訴訟。
“低質(zhì)風(fēng)”開始蔓延
2008年是中國(guó)房地產(chǎn)的降價(jià)元年,但伴隨著房?jī)r(jià)下跌,商品房的品質(zhì)也在同步下降。
廣東省質(zhì)監(jiān)局近期公布的對(duì)廣東部分商品樓等工程質(zhì)量的專項(xiàng)監(jiān)督抽查結(jié)果顯示,佛山的高明碧桂園二期、中海文華熙岸花園一期、水悅城邦,廣州的羅馬家園,珠海的中天維港、仁恒星園等大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤均被列入“黑名單”。
商品房“低質(zhì)風(fēng)”還在全國(guó)范圍蔓延。2008年,除了碧桂園,保利、珠江等開發(fā)商的樓盤因質(zhì)量問題也被曝光,萬科在上海開發(fā)的金色雅筑也都因質(zhì)量欠佳被當(dāng)?shù)孛襟w曝光。
“今年以來,上海因?yàn)楦鞣N房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)的樓盤已超過10個(gè)!毙吕司W(wǎng)上海房地產(chǎn)頻道一位資深編輯透露說。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民則認(rèn)為,這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌后,多年積累的房屋質(zhì)量弊端,如火山那樣集中爆發(fā)了。他說,國(guó)內(nèi)樓盤的品質(zhì)問題實(shí)非一日之寒,但之前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,業(yè)主的注意力在房?jī)r(jià)上,忽視了其他。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌,于是購(gòu)房者重新開始關(guān)注品質(zhì)。
中原地產(chǎn)分析師許萌并不贊同上述觀點(diǎn),他認(rèn)為,那么多品牌開發(fā)商在降價(jià)后出現(xiàn)質(zhì)量問題,是因?yàn)殚_發(fā)商偷工減料,想通過使用低劣建材來彌補(bǔ)降價(jià)帶來的損失。許萌表示,畢竟去年上半年房?jī)r(jià)下跌的同時(shí),各地的建材及人工成本卻在猛漲。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不佳也是一個(gè)誘因。去年,整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況都不太理想,拖欠建筑企業(yè)施工款的現(xiàn)象極為嚴(yán)重。如果工程款被嚴(yán)重拖欠,房屋質(zhì)量多半就會(huì)很差。
今年全國(guó)兩會(huì)上,“取消房屋預(yù)售制度”成為與會(huì)代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)之一。在一份《關(guān)于加快修訂〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議》的提案中指出,房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一,它不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題,更為嚴(yán)重的是,它誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押甚至“攜款潛逃”等問題。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民雖然不贊成取消房地產(chǎn)預(yù)售制度,但他認(rèn)為,目前的預(yù)售制度需要改良,應(yīng)學(xué)習(xí)一些海外市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),實(shí)施分階段付款制度。由業(yè)主根據(jù)房屋的施工、竣工情況,分階段付款,這樣就給了業(yè)主足夠的監(jiān)督權(quán),使開發(fā)商不得不用心造房,從而避免了偷工減料、隨意更改規(guī)劃等問題。
今年買房小心四大“盲點(diǎn)”
在當(dāng)前樓市調(diào)整時(shí)期,四大類問題已成為投訴熱點(diǎn),專家提醒廣大購(gòu)房者,擦亮眼睛,盡可能將購(gòu)房消費(fèi)糾紛避免在發(fā)生前。
首先是逾期交房。這是購(gòu)房中很容易出現(xiàn)的問題。這其中有工期、天氣等客觀原因,也有開發(fā)商資金緊張等主觀原因。專家表示,對(duì)于這類問題,購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前就與開發(fā)商約定好并簽入合同,一旦逾期交房,購(gòu)房者應(yīng)盡快與開發(fā)商協(xié)調(diào),索取違約賠償金,而當(dāng)超過了一定的時(shí)間,則可按合同要求解除購(gòu)房合同。
其次是公共綠地?zé)o故縮水,這也是房地產(chǎn)投訴中出現(xiàn)頻率較高的一個(gè)熱點(diǎn)。專家建議,這類問題需要取證,要看合同里面有沒有明確規(guī)定。有些合同里面雖然沒有明確規(guī)定,但如果在宣傳資料中明確具體地作了標(biāo)識(shí),從某種意義上來說,這也是構(gòu)成了合同違約,消費(fèi)者可以向開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)索賠。
第三是交房面積縮水。目前樓市普遍以建筑面積為計(jì)價(jià)單位,個(gè)別開發(fā)建設(shè)單位利用建筑面積與套內(nèi)建筑面積換算進(jìn)行價(jià)格欺詐。專家表示,物權(quán)法頒布后,計(jì)算房屋面積也清楚了很多。物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主對(duì)專有部位享有所有權(quán),對(duì)公有部位享有共有權(quán)。業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)主張以專有面積即套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。同時(shí),在合同中須列明公有部位和共有配套場(chǎng)所、設(shè)施、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)。
最后是建筑質(zhì)量問題。專家建議消費(fèi)者遇到此類問題,首先不要收房,并向開發(fā)商提出整改要求。由整改導(dǎo)致無法按期收房,開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約損失。如果消費(fèi)者決意退房,也是無可厚非的。另外,消費(fèi)者購(gòu)買精裝房時(shí),應(yīng)該與開發(fā)商明確裝修的內(nèi)容、使用材料的廠家、品牌、規(guī)格及價(jià)格,并作為交付使用的標(biāo)準(zhǔn)。
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