近來(lái),各界人士對(duì)樓市的關(guān)注達(dá)到了前所未有的高度。眼看著地方政府聯(lián)合救市風(fēng)波未定,央行的連續(xù)降息又成為人們街頭巷尾議論的焦點(diǎn)。
10月22日,央行宣布自10月27日起,擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,調(diào)整首付款比例,“二七優(yōu)惠”浮出水面。同日,國(guó)家宣布將于11月1日全面下調(diào)住房交易稅費(fèi)。10月23日,為了促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展,我市住房公積金管理中心、建行洛陽(yáng)分行出臺(tái)了相應(yīng)的暖市舉措……究竟,這些頻出的樓市“新政”在我市反響如何?購(gòu)房者又可從中得到多少實(shí)惠呢?
二七優(yōu)惠 省錢多
將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%——二七優(yōu)惠從減輕購(gòu)房者信貸壓力入手,一經(jīng)公布就倍受消費(fèi)者關(guān)注。
日前,工商銀行洛陽(yáng)分行個(gè)人住房貸款中心客戶經(jīng)理?xiàng)钌偾诮o記者算了一筆賬,以貸款1萬(wàn)元10年還清為例,選擇常用的等額本息還款法,按第一套住宅執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%計(jì)算,購(gòu)房者應(yīng)還月供111.62元,而按基準(zhǔn)利率下浮30%計(jì)算,購(gòu)房者可還月供106.26元,兩者每月相差5.36元。也就是說(shuō),如果購(gòu)房者選擇貸款總額為10萬(wàn)元時(shí),每月可少還53.6元,一年下來(lái)節(jié)省費(fèi)用643.2元,10年可少還款6000多元。若按貸款10萬(wàn)元最高年限30年還清來(lái)算,二七優(yōu)惠前后,購(gòu)房者月供差可達(dá)68元,30年下來(lái),可省費(fèi)用為68(月供差)×12(月)×30(年)=24480元。
然而最近,記者走訪了我市多家銀行了解到,目前我市絕大多數(shù)銀行仍在按照相對(duì)應(yīng)期限檔次基準(zhǔn)利率的0.85倍執(zhí)行,二七優(yōu)惠政策細(xì)則集體遲到。
據(jù)有關(guān)人員解釋,目前銀行5年期以上貸款利率若按貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍計(jì)算,將低于目前的5年期存款利率,出現(xiàn)了利潤(rùn)倒掛,加上各大銀行還需酌情界定“普通自住房和改善型普通自住房”概念,致使執(zhí)行細(xì)則“難產(chǎn)”。
中國(guó)銀行洛陽(yáng)分行個(gè)人金融部零售貸款業(yè)務(wù)處理中心客戶經(jīng)理?xiàng)畲夯⒈硎,由于洛?yáng)樓市是以剛性需求為主,而真正需要買房的人并不愿意等待,所以目前該銀行的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)沒有受到明顯影響。
楊少勤說(shuō),在工商銀行相關(guān)執(zhí)行細(xì)則下發(fā)前,他們將繼續(xù)按基準(zhǔn)利率下浮15%執(zhí)行,對(duì)于“首次”購(gòu)房的界定,仍以過去的界定方法為準(zhǔn)。
暖市政策 方便多
10月23日,市住房公積金管理中心、建行洛陽(yáng)分行出臺(tái)了《關(guān)于發(fā)揮整合金融優(yōu)勢(shì),促進(jìn)洛陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)施意見》,一系列吸引洛陽(yáng)居民購(gòu)房的優(yōu)惠政策出臺(tái)。
市住房公積金管理中心信貸科科長(zhǎng)劉曉章說(shuō),10月以來(lái),我市住房公積金貸款業(yè)務(wù)量較之前增加了30%以上,一方面由于上個(gè)月國(guó)家連續(xù)兩次降低了公積金貸款利率,另一方面跟公積金管理中心近期提出的貸款優(yōu)惠政策密切相關(guān)。住房公積金貸款首付款比例下調(diào)、貸款額度提高、擔(dān)保費(fèi)用原則上減半等措施給購(gòu)房者帶來(lái)了方便。
中國(guó)建設(shè)銀行洛陽(yáng)分行住房金融與個(gè)人信貸部副經(jīng)理王新功告訴記者,近來(lái),選擇雙周還款的購(gòu)房者明顯增多,因?yàn)殡p周還相對(duì)節(jié)省利息,而節(jié)省利息比例與貸款年限正相關(guān),為10%~24%,有關(guān)比例與利率相關(guān)度也較大。
王新功說(shuō),以一筆貸款1萬(wàn)元兩年還清的案例來(lái)算,選擇等額本息方式還款,按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率下浮15%計(jì)算,選擇雙周還的客戶每次還款222.57元,兩年共還息611.68元,選擇月還的客戶每次需還款445.13元,兩年共還息683.07元,可節(jié)省利息71.39元。若以此計(jì)算,購(gòu)房者貸款20萬(wàn)元,選擇10年還清,選擇月還的客戶共需要還款274418.4元,選擇雙周還的客戶共需還款266643.2元,可節(jié)省利息7775元,節(jié)省利息比例為10.45%。一般具有穩(wěn)定充足收入且可保證每月準(zhǔn)時(shí)還款兩次的購(gòu)房者比較適合選擇雙周還。
減免稅費(fèi) 暖意多
此次新政風(fēng)起,在溫暖一手房市場(chǎng)的同時(shí)也使沉寂多時(shí)的二手房市場(chǎng)受到惠及。尤其是財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局10月22日宣布降低住房交易稅費(fèi),“契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅,對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅”在一定程度上加快了二級(jí)市場(chǎng)的蘇醒。
在市二手房市場(chǎng)交易中心,記者從市財(cái)政局契稅征收窗口和市地稅局二手房稅款征收點(diǎn)了解到,相關(guān)政策目前已在我市正式施行。其中,是否免收印花稅和土地增值稅都將以購(gòu)房合同簽訂時(shí)間或二手房辦理過戶時(shí)間為準(zhǔn)。
洛陽(yáng)懿皇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一位工作人員告訴記者,以往,若是不滿5年的普通商品住宅,在我市二手房交易中,需有買家承擔(dān)占總房款2%的契稅、1/2的交易費(fèi)(每平方米6元)、1/2的印花稅(約占總房款的萬(wàn)分之五)等,而賣方除了交易費(fèi)、印花稅外,還要承擔(dān)5.5%的營(yíng)業(yè)稅、1%的個(gè)人所得稅和1%~2%的土地增值稅。通常,這些稅費(fèi)都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,嚴(yán)重影響了消費(fèi)者購(gòu)買二手房的積極性。國(guó)家減免部分稅費(fèi)后,購(gòu)房者一般可以節(jié)省各項(xiàng)交易稅費(fèi)1000元~2000元,盡管數(shù)額不大,還是具有一定的誘惑力。最近,前來(lái)咨詢的購(gòu)房者比前幾個(gè)月已有所增加。(記者 宋玉峰)
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