一葉落而知秋。今年的“金九銀十”已宣告結(jié)束,但交投行情與往年同期比相去甚遠。不過,這個不旺的傳統(tǒng)旺季卻成就了產(chǎn)業(yè)政策的一次轉(zhuǎn)折,冬天到來的中國樓市面臨著新的考驗。
觀望中交易慘淡
根據(jù)國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù),10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%,漲幅比9月低1.9個百分點,環(huán)比則下降0.3%。價格的繼續(xù)下行還是與成交有關(guān),中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,10月北京、上海、天津、南京、蘇州、杭州、深圳、武漢、廣州、重慶和成都11個主要城市的樓市交易量和銷售收入同比分別下降了34%和41%。以上海為例,21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計顯示,“金九銀十”上海新建商品住宅成交量卻連續(xù)兩個月均未能突破50萬平方米,在年內(nèi)各月度中僅僅高于春節(jié)期間的2月份,89.43萬平方米的總成交量同比下降76%。
“對降價以及政策的等待,是造成今年‘金九銀十’成交慘淡的主要原因,而10月下半月開始擠牙膏式地出臺政策,反而加重了市場的觀望情緒。從各項數(shù)據(jù)可以看到,如果沒有操作細則的配合,新政效應無法在地方發(fā)揮出來。上海樓市是在普通住房新標準明確后才出現(xiàn)明顯的恢復,而不少城市還沒有地方措施,各家銀行的房貸細則也并不周全!币拙又袊治鰩煾电J為。
開發(fā)商壓力陡增
滯銷也使得開發(fā)商手中存貨積聚、壓力陡增。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年三季報中滬深兩市78%的上市公司庫存超過去年同期,存貨增長最多的行業(yè)便是房地產(chǎn),86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司第三季度末的存貨合計達4015.2億元。有關(guān)計算顯示,這些存貨平均需要近2年才能消化掉。
開發(fā)商也因此調(diào)整發(fā)展策略。如銷售面積和銷售額在“銀十”出現(xiàn)雙降的萬科,當月也沒有再增加新的項目。在三季報中,萬科還決定在中期下調(diào)開竣工面積的基礎(chǔ)上再調(diào)減開工面積約110萬平方米,近期其在深圳、上海、北京等地都傳出了項目停工的消息。
作為行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的萬科指出,成交量的急劇萎縮已經(jīng)給公司帶來了成本上升、售價下降以及銷售難度加大等實質(zhì)性影響,全球金融震蕩等不利因素也令調(diào)整期中的房地產(chǎn)行業(yè)增添了更大的不確定性。“中央近期出臺的救市政策有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心,推動市場更快地達成共識。但市場短期內(nèi)會多快、多大程度上做出積極反應,則還需要觀察。”
對“救市”謹慎樂觀
房產(chǎn)新政的出臺為冬日里的樓市帶來了些許暖意,如北京樓市在新政出臺后一周迎來日成交量增長2倍的小高峰,上海樓市在新政執(zhí)行后的住宅周成交量也恢復到了9月初的規(guī)模。然而,在業(yè)內(nèi)看來,樓市低位盤整的格局并未改變,對新政所能帶來的積極影響也持謹慎樂觀的態(tài)度。
華燕市場研究中心總監(jiān)馮偉表示,“救市”應是階段性的行為!爱斍半A段是釋放剛性需求,如果效果不明顯,下一階段可能會為開發(fā)商松綁,避免開發(fā)商對銀行金融體系的沖擊,畢竟開發(fā)商資金來源的大頭是銀行,在一些地方的救市措施中也已出現(xiàn)了開發(fā)商可分期支付土地出讓金的規(guī)定;如果這樣做還是沒有效果,那么第三輪就是鼓勵投資需求,為第二套房松綁,但這會滋長房地產(chǎn)泡沫,大家也都知道本輪全球金融危機是什么引發(fā)的,所以政策出臺需要慎重。值得注意的是,當前樓市面臨的不僅是購房需求下降的問題,更面臨著整個宏觀經(jīng)濟衰退的大背景,如果經(jīng)濟氣候不良,光是拯救樓市,可能效果有限,所以旨在拉動內(nèi)需的‘國十條’的出臺及其落實是值得關(guān)注的!
不過,易居中國分析師傅琦同時指出,雖然十項措施中第一條即與房地產(chǎn)有關(guān),要求加快建設(shè)保障性安居工程,但與房產(chǎn)新政中提出的加大保障性住房建設(shè)規(guī)模等要求的性質(zhì)并不相同!笆聦嵣希灾醒胩岢鲆鉀Q城市低收入家庭住房困難,各地開始建設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房后,不少人認為住房保障將分流商品房市場的需求,由此降低房價,但保障性住房的需求與商品住宅的需求并沒有交集。此次的宏觀經(jīng)濟政策重大調(diào)整中,政府希望通過改善居民生活來拉動投資。寄希望于通過住房保障降低房價,恐怕是對政府住房保障工作意義的一種誤讀!(李和裕)
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