全國各銀行10月9日開始降低存貸款利率并暫時(shí)取消了存款利息稅。在不到一個(gè)月的時(shí)間里,央行已經(jīng)兩次調(diào)低貸款利率,這對于城市里的“房貸一族”而言,可謂是接踵而至的好消息。五年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來的7.74%下調(diào)至7.47%。相比兩次降息前,房貸族的月供負(fù)擔(dān)無疑有所減輕。
拿市民李先生來說,去年他在銀行辦理了50萬元的個(gè)人住房商業(yè)貸款,按照基準(zhǔn)利率7.83%來計(jì)算,20年內(nèi)每個(gè)月都要還款3773.78元。9月16日第一次下調(diào)利率后,李先生每個(gè)月需要還款3751.16元,比降息前每個(gè)月少還22.62元;本次下調(diào)利率后,李先生的月供是3683.70元,比首次降息前每月要少還90.08元。
那么新購房者如何選擇貸款種類,已購房者又該如何調(diào)整還貸方式呢?
如何對待固定利率貸款
降息了,選固定利率肯定不合算,但也有購房者認(rèn)為兩次微幅降息并不代表降息周期來臨,今后仍有可能升息,因此,選擇固定利率貸款仍能鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn),確保投資收益。理財(cái)專家表示,只有當(dāng)利率持續(xù)上升,并在利率上升的初期或中期選擇固定利率貸款才是比較合算的,而在利率相對平穩(wěn),小幅波動的周期,選固定利率很難跑贏浮動利率。這是因?yàn)樵谶款初期,貸款本金多,此時(shí)承受較高的固定利率,利息總額就相對較高,在還款的中后期,貸款的本金已經(jīng)很少了,即便到時(shí)浮動利率上漲了,但增加的利息也不會很多。
已經(jīng)選擇了固定利率房貸的購房者怎么辦?專家的建議是,由于現(xiàn)在降息的幅度很小,購房者沒有必要馬上向銀行提出轉(zhuǎn)換浮動利率,這是因?yàn)檗D(zhuǎn)換要支付一定的違約金,但如果短期內(nèi)再連續(xù)降息,購房者可以考慮在支付違約金后將貸款轉(zhuǎn)為浮動利率。目前,個(gè)別銀行推出了免收違約金的固定利率、浮動利率可轉(zhuǎn)換房貸,比較適合降息期的購房者。
浮動利率“按日調(diào)整”合算
借款人在簽訂貸款合同時(shí),要仔細(xì)看看利率調(diào)整的方式,在降息期,應(yīng)該選擇即時(shí)調(diào)整最合算。目前,大多數(shù)銀行對利率升降都實(shí)行按年調(diào)整,即一年內(nèi)無論利率升降幾次,借款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率,在升息期,這對借款人有利,可以享受幾個(gè)月的低息期,但在降息期,按年調(diào)整就要白白多付利息。
專家介紹,由于此前我國一直處于升息期,部分銀行在貸款合同中修訂了按年調(diào)整的條款,實(shí)行按月或按日調(diào)整。這樣,銀行在利率調(diào)整后的次月甚至次日就能按新利率與借款人結(jié)算利息,部分粗心的借款人因?yàn)闆]有認(rèn)真看條款而導(dǎo)致了在升息期多付了利息。現(xiàn)在,購房者不能再粗心了,一定要仔細(xì)看看房貸合同,要知道,在降息周期,按年調(diào)整對借款人是最不利的,按日調(diào)整則是最合算的。
授信貸款即用即貸
在升息期,有些需要裝修、子女教育用錢的購房者,往往會在辦理房貸時(shí)多貸一些款,他們的想法是將來利率可能更高,不如現(xiàn)在適當(dāng)多貸一些款,以免將來再辦貸款的麻煩。專家表示,眼前為將來的需要貸款大多情況下是不合算的,尤其是在降息期。建議購房者辦理授信類房貸,這樣,辦理一次抵押就可以滿足多次貸款的需求。
比如,借款人購買100萬元的房產(chǎn),銀行一般可以給予70萬元的授信額度,如果購房者只用了50萬元的購房貸款,就還有20萬元的剩余授信額度。如果半年后購房者需要裝修新房,就可以很方便地在剩余授信額度內(nèi)借款,相比購房者一次性辦理70萬元貸款用于購房裝修要節(jié)省6個(gè)月的利息,當(dāng)然,期間如果恰好遇到降息,就更加合算了。(記者 馮治)
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