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　　房價永遠(yuǎn)是牽動著開發(fā)商和消費(fèi)者神經(jīng)的問題，在眼下高增長與高通脹并存的時代，該不該買房的問題在房市走冷后再度成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。有一種觀點(diǎn)是鼓勵居民不要去買房子，使房地產(chǎn)真正地進(jìn)入冬天，讓消費(fèi)者結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)揀個便宜。另外一種針鋒相對的觀點(diǎn)則是，眼下是最后的買房良機(jī)，趕緊買房子吧，過了這個村，沒有這個店，一旦房價再度上漲就買不上了。

　　情況到底如何，筆者的看法是，買房不是小事，追漲殺跌的心理雖屬正常，但對房價走勢的理性判斷是最重要的。

　　當(dāng)前的形勢變化究竟如何呢？筆者認(rèn)為2007、2008年以來的中國經(jīng)濟(jì)充滿著不確定性。這種情形與1997、1998年有驚人的相似性。第一個相似性，就是兩者都面臨著外部經(jīng)濟(jì)的不確定性，但總體趨勢則是很不樂觀。第二個相似性，就是兩者都面臨著某些重要的經(jīng)濟(jì)臨界點(diǎn)的變化，因而經(jīng)濟(jì)運(yùn)行事實(shí)上是處在十字路口。第三個相似性，就是物價的壓力仍然在指數(shù)上彰顯，致使政策導(dǎo)向很容易出現(xiàn)迷惑，難以靈活調(diào)整。

　　溫家寶總理曾坦言，2008是最困難的一年，難就難在不可測因素多，不確定性強(qiáng)�，F(xiàn)在，半年已經(jīng)過去，經(jīng)濟(jì)的面紗在逐漸揭開，相對來說不確定性已經(jīng)降低。

　　比如說，外貿(mào)趨勢已經(jīng)清晰，從已公布的數(shù)據(jù)來看，出口增長出現(xiàn)大幅下滑；今年的出口也許會對經(jīng)濟(jì)增長有負(fù)面影響。但是，另外一方面數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)需非常強(qiáng)烈，名義投資和消費(fèi)都處在高峰，甚至順差的減少也是因?yàn)閮?nèi)需強(qiáng)勁進(jìn)口太多所致。再加上年初南方的冰雪災(zāi)害以及5·12汶川地震等特大自然災(zāi)害的發(fā)生，管理層已經(jīng)開始警惕經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險，溫家寶總理明確談到既要關(guān)注通脹風(fēng)險，又要關(guān)注經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險，還要關(guān)注國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。為此，宏觀調(diào)控政策要有靈活性，要注意調(diào)控的力度、節(jié)奏和風(fēng)險的把握，這表明政府的調(diào)控意向開始注意“兩手抓”的問題。此外，在股市方面，政府克服各方意見阻撓，已經(jīng)及時對股市出手，“財產(chǎn)性收入”增長崩潰所導(dǎo)致的負(fù)“財富效應(yīng)”的風(fēng)險也在縮小。

　　結(jié)合今年以來經(jīng)濟(jì)基本面和政策調(diào)控面的信息，已經(jīng)大體可以知道，今年的經(jīng)濟(jì)會在外需下滑下靠內(nèi)需繼續(xù)支撐，增長速度仍然不會低于10%，而物價漲幅可能會在6.5%上下。這樣一個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)對房地產(chǎn)的支撐將是強(qiáng)勁的。支撐點(diǎn)有二，一是經(jīng)濟(jì)仍然維持高增長下的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求也將保持高速增長。二是物價高增長時期，房價會有一個強(qiáng)烈的支撐。

　　談到物價高增長，可以說中國經(jīng)濟(jì)不僅已經(jīng)告別通貨緊縮時期，也已經(jīng)告別所謂“高增長，低通脹”時期，正在確定無移地走入“高增長、高通脹”時期。目前的形勢是，政府在用能夠使用的各種辦法不讓物價上揚(yáng)并且已經(jīng)取得了明顯的效果，比如，糧食連年豐收，國內(nèi)糧食庫存充實(shí)，目前中國糧價遠(yuǎn)較國際水平增幅為低(其實(shí)豬肉也如此)。而在能源方面，2003年以來國際能源價格平均每年的增幅是29%，但中國平均只有9%，也遠(yuǎn)較國際市場為低。但是，中國物價能否持續(xù)拒絕與國際接軌呢，這是值得懷疑的。另外，國企使用的土地是沒有交地租的，使用的資源是不交資源稅的，所有企業(yè)的信貸資金成本也不如市場成本高，環(huán)保成本也沒有到位，所以這些成本的因素假如正常釋放，按花旗銀行的保守估算，2007年最低在3.8萬億元。所以可以說，無論是按目前的國際市場漲價壓力，還是按未來中國成本正常化的壓力，中國都將進(jìn)入一個持續(xù)的物價高增長時期。

　　事實(shí)上，中國過去30年的物價平均增長高達(dá)6.5%，因此一個5%的物價其實(shí)是正常的。過去幾年的低物價乃至物價的負(fù)增長反而是不同尋常的。

　　在這種情況下，房價會因整體物價的上揚(yáng)而出現(xiàn)上漲壓力。在央視《對話》“該不該買房”的現(xiàn)場，我問兩位認(rèn)為房價會大幅下跌，其中北京房價可能大幅下跌50%的朋友，有沒有一個國家的房價在“高增長高通脹”時期大幅下跌甚至下跌50%的例子，結(jié)果兩位全都啞然無語。

　　除以上因素外，當(dāng)前流動性過剩及信貸的情況值得所有關(guān)心房價的人關(guān)注。一是流動性過剩的局面有增無減。一季度外匯流入1500億美元以上。央行不得不連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率來進(jìn)行對沖。而在流入的外匯中，大概有800多億美元是難以解釋的部分，其中大部分應(yīng)該是熱錢。由于國際資本仍將中國視為最有利可圖的投資“安全島”，中國市場上的資金仍然會相當(dāng)過剩�？紤]到目前居民存款接近20萬億，其中40%是活期存款，而今年以來新增存款在3萬億以上，相比之下，2007年全國住房銷售額也就2.7萬億。應(yīng)該說，潛在資金支持的房市需求是相當(dāng)大的。

　　在供應(yīng)方面，政府當(dāng)前的辦法是改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即大量增加保障性住房供應(yīng)，這意味著整體房價是有向下壓力的。但是，政府的土地供應(yīng)并沒有增長，因此，商品房的供應(yīng)會趨于減少，這又使得商品房反而有上漲的壓力。

　　至此，我們可以大體看出房市的趨勢，就是追漲殺跌心理所導(dǎo)致的信心觀望期仍在延續(xù)，但經(jīng)濟(jì)面、資金面和政策面所傳達(dá)出來的總的供需趨勢仍然是供不應(yīng)求。因此，如果住房交易量上升，人氣重聚，房市仍有繼續(xù)走高的可能性。

　　在這種情況下，消費(fèi)者最佳的策略是繼續(xù)觀望并密切關(guān)注市場氣氛，既不在近期輕易出手，也不應(yīng)過分冀望房價大幅回落。如果有反轉(zhuǎn)跡象，應(yīng)及時進(jìn)入。

　　當(dāng)然，消費(fèi)者在用眼睛作如此關(guān)注的同時，還要用耳朵去聽政府的政策會有什么樣的變化。因?yàn)�，如同“大小非”解禁改變了股市供需格局并帶來價值重估一樣，房地產(chǎn)市場也同樣存在著類似的問題，“小產(chǎn)權(quán)房”事實(shí)上就是房地產(chǎn)業(yè)的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局就會完全改變，房價也將出現(xiàn)重估。那個時候，消費(fèi)者當(dāng)然也就應(yīng)該重新出牌。

　　作者認(rèn)為，“高增長高通脹”時代對房價的強(qiáng)勁支撐表現(xiàn)在兩個方面：一是高增長下的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求將保持高速增長。二是高物價時期，房價會得到有力支撐。

　　目前房市的冷清是追漲殺跌心理所導(dǎo)致觀望期。此時消費(fèi)者不應(yīng)輕易出手，也不應(yīng)過分期冀房價大幅回落。有反轉(zhuǎn)跡象，再及時進(jìn)入。此外，消費(fèi)者還應(yīng)時刻關(guān)注政策面的變化。比如“小產(chǎn)權(quán)房”事實(shí)上就是房地產(chǎn)業(yè)的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局將完全改變，房價也將重估。(趙曉)