當(dāng)今年下半年北京樓市成交慘淡已成為路人皆知的“秘密”，大大小小的新盤卻并未放緩價(jià)格上漲的腳步，人們發(fā)現(xiàn)，去年此時(shí)9000多元一平方米的房子，如今15000元都買不下來了———一份新出爐的行業(yè)報(bào)告顯示，2007年開盤均價(jià)12290元/平方米，同比2006年上漲了53.6%，漲幅驚人。
在這種情況下，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有如一場(chǎng)博弈：人們?cè)绞遣毁I房，房?jī)r(jià)越是一個(gè)勁兒往上躥；房?jī)r(jià)越漲，人們也越?jīng)Q心不買房。有專業(yè)人士形象地將這場(chǎng)博弈稱為“空漲”，并且這種“空漲”很可能將伴隨我們跨越今年的最后一個(gè)月，邁進(jìn)2008年。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷統(tǒng)計(jì)，2007年12月預(yù)計(jì)有45個(gè)項(xiàng)目開盤，21個(gè)位于四環(huán)以內(nèi)。這21個(gè)項(xiàng)目均價(jià)已迫近每平方米18000元。
●新盤●12月新盤多四環(huán)內(nèi)占47%
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管樓市前景不明，但本年度的最后一個(gè)月里，仍有45個(gè)樓盤表示將會(huì)有房源入市，其中頗為引人注目的是在這45個(gè)樓盤里，有21個(gè)位于四環(huán)內(nèi)，占到了47%，巧合的是，純新盤同為21個(gè)。
從環(huán)線上看，12月份四環(huán)內(nèi)供應(yīng)量較大，達(dá)到21個(gè)。其中二環(huán)內(nèi)有兩個(gè)項(xiàng)目，二至三環(huán)有8個(gè)項(xiàng)目，如金泰城中庭、東闕都等；三至四環(huán)的新盤將會(huì)有11個(gè)，多為老項(xiàng)目后期開盤，其中包括美景東方三期、中海城四期和遠(yuǎn)洋公館二期等。
從產(chǎn)品類型來看，12月即將入市的項(xiàng)目中有19個(gè)屬于公寓型產(chǎn)品，占供應(yīng)總數(shù)的42%。這些樓盤絕大多數(shù)位于五環(huán)以內(nèi)，而“高價(jià)格”將繼續(xù)成為它們最明顯的符號(hào)，如西海2008和遠(yuǎn)洋公館，預(yù)計(jì)開盤價(jià)都在25000元/平方米左右，國瑞城的開盤價(jià)也在30000元/平方米。數(shù)量眾多的公寓項(xiàng)目上市，很可能將再次導(dǎo)致12月京城樓市銷售均價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，由于較為優(yōu)越的區(qū)域位置，“四環(huán)內(nèi)”已經(jīng)成為“高房?jī)r(jià)”的同義詞，加之12月新入市的四環(huán)內(nèi)產(chǎn)品多為高檔公寓，其價(jià)格更會(huì)與普通購房者需求和可承受能力存在一定偏差，因此預(yù)計(jì)12月入市的城區(qū)樓盤將有一個(gè)較長(zhǎng)的市場(chǎng)消化期。
●亮點(diǎn)●年底中小戶型供應(yīng)相對(duì)充足
令人欣慰的是，12月中小戶型的供應(yīng)還算相對(duì)充足，預(yù)計(jì)將會(huì)有16個(gè)小戶型項(xiàng)目入市，比例達(dá)到36%。16個(gè)小戶型項(xiàng)目中有9個(gè)純新盤供應(yīng)，包括西海2008、城南大道、文成建筑、美利山、伯朗峰、金地名京、東外公館等，大部分位于四至五環(huán)之間。
事實(shí)上，今年下半年以來，中小戶型供應(yīng)量一直持續(xù)升溫，而市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)熱烈，表現(xiàn)出了強(qiáng)大的消化能力，很多小戶型樓盤開盤不到一個(gè)月時(shí)間即全部售罄。趙晨明指出，通過小戶型的熱銷可以看出，市場(chǎng)需求并非已經(jīng)完全淡化，確切地講，在高房?jī)r(jià)、大戶型的雙重?cái)D壓下，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求其實(shí)是被“冷藏”了起來。這種現(xiàn)象其實(shí)應(yīng)該給一些發(fā)愁房子賣不出去的開發(fā)商帶來一些啟發(fā)，畢竟，“苦苦支撐”恐怕并非明智之舉。
●盤點(diǎn)●“冬天里的春天”畢竟還是“冬天”
11月最初幾天的樓市多少顯得有些驚人。11月1日至4日(周四至周日)，日均成交687套，4天的成交量逼近3000套大關(guān)，相當(dāng)于10月一個(gè)多星期的成交量，不少人將此次樓市的突然火爆視為“冬天里的春天”。
但“冬天里的春天”畢竟還是“冬天”。其實(shí)，這4天的交易高峰并非市場(chǎng)需求的主動(dòng)大規(guī)模釋放，其根本原因在于10月底大批中小項(xiàng)目突然集中開盤，市場(chǎng)供應(yīng)量大增且小戶型的供給與消費(fèi)者需求相符，因而帶動(dòng)了交易總量的驟然上升。然而在此之后，由于銷售淡季逐漸到來，加之房?jī)r(jià)不斷上漲給人們帶來的心理影響，北京樓市在11月4日后的兩個(gè)星期內(nèi)一直處于“有價(jià)無市”的狀態(tài)。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，這種市場(chǎng)現(xiàn)象的形成，一方面是由于近期公寓、別墅類高端產(chǎn)品的供應(yīng)量加大，導(dǎo)致整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)；另一方面，在這種房?jī)r(jià)一路看漲的勢(shì)頭下，普通購房人的跟漲能力有限，導(dǎo)致短期內(nèi)購買力下降；而且從明年1月1日起，購房貸款將執(zhí)行今年5次加息后的利率，這也使購房者的購買欲望大打折扣，政府從多方入手緊縮銀根，收緊流動(dòng)性，在抑制了銀行的貸款沖動(dòng)、降低金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也把普通人購房的門檻大大提高。
●聲音●樓市進(jìn)入“博弈”期
人們?cè)绞遣毁I房，房?jī)r(jià)反而越是一個(gè)勁兒地往上躥；房?jī)r(jià)越漲，人們也越傾向于決心不買房。這樣的“博弈”在趙晨明看來，其實(shí)背后是開發(fā)商與購房人截然不同兩種市場(chǎng)判斷的交鋒。
“一方面買方心態(tài)已經(jīng)稍微緩和，對(duì)后市先采取觀望態(tài)度，不急于介入；另一方面賣方看好后市的心態(tài)也沒有改變，對(duì)未來預(yù)期價(jià)格的‘折現(xiàn)’意愿并沒有降低。這兩種認(rèn)知造成了樓市價(jià)格和銷售量呈明顯反比的市場(chǎng)現(xiàn)狀，并且這種狀況將一直持續(xù)影響12月的京城樓市，甚至還會(huì)成為明年上半年市場(chǎng)的主旋律。”趙晨明指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，今年年底到明年年初將會(huì)是一個(gè)較為微妙的關(guān)口。雖然無數(shù)業(yè)內(nèi)人士都從供需關(guān)系的角度認(rèn)為2008奧運(yùn)之后房?jī)r(jià)不會(huì)下滑，但在民間對(duì)“后奧運(yùn)樓市”表示擔(dān)憂的心理影響下，有相當(dāng)一部分存量房持有者、特別是投資者，都很有可能搶在奧運(yùn)會(huì)之前把房產(chǎn)出手套現(xiàn)，對(duì)于一些獲益大戶，甚至不排除略降房?jī)r(jià)以求搶行出市的可能。而一旦這種行為成為普遍的“現(xiàn)象”，那必然會(huì)對(duì)一手房市場(chǎng)或多或少產(chǎn)生一些影響，雖然影響的幅度目前很難確定，但很可能會(huì)觸動(dòng)開發(fā)商的心態(tài)和市場(chǎng)的格局。
與此同時(shí)，開發(fā)商堅(jiān)持高價(jià)策略，證明他們堅(jiān)信供求失衡的大背景短期內(nèi)無法撼動(dòng)。即便限價(jià)房有望在明年年初開始構(gòu)成一股很大的供應(yīng)流，但市場(chǎng)的“饑餓感”并不是限價(jià)房能解決的問題。因此，只要不是過于追求現(xiàn)金流，放緩銷售周期未嘗不是理想的選擇，支付能力更高以及“繃不住”被迫入市的消費(fèi)者，都能幫助開發(fā)商完成銷售目標(biāo)。(高彤)
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