深圳房地產(chǎn)中介公司中天置業(yè)總裁蔣飛的卷款潛逃事件，讓整個(gè)中介行業(yè)坐立不安，并對(duì)全行業(yè)的安全運(yùn)營(yíng)敲響了警鐘。昨天，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》獨(dú)家獲悉，滬上一批知名中介行將集體嘗試施行“第三方資金監(jiān)管”。
上海中原物業(yè)代理有限公司副總經(jīng)理李錦德向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》透露，滬上20多家中介公司將在四大國(guó)有銀行開(kāi)設(shè)專用代交代付的資金監(jiān)管結(jié)算賬戶試點(diǎn)，此舉有望在2008年1月1日落實(shí)。二手房交易引入第三方資金監(jiān)管，意味著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司原有的交易流程將面臨全面變革。
上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(下稱“漢宇地產(chǎn)”)是上述行動(dòng)的積極參與者，該公司董事總經(jīng)理施宏睿表示，中天置業(yè)事件對(duì)中介行業(yè)的信譽(yù)是一記重創(chuàng)，也在客觀上推動(dòng)了一大批中介改變現(xiàn)有資金監(jiān)管模式。從技術(shù)上來(lái)說(shuō)，建立資金監(jiān)管結(jié)算賬戶完全可行。
信義房產(chǎn)中介股份公司董事、信義房產(chǎn)管理咨詢(上海)有限公司(下稱“信義房產(chǎn)”)董事總經(jīng)理夏智亮昨天接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱，信義房產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)以及一家房貸公司衡聯(lián)(上海)投資咨詢有限公司，之前已經(jīng)和中國(guó)銀行上海市分行一起，聯(lián)手試點(diǎn)推出二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。基本模式是，銀行可對(duì)二手房交易中定金、首付款(或全款)、尾款等三方面金額同時(shí)監(jiān)管并劃撥；而銀行在交易中心出收件收據(jù)放款，出產(chǎn)證當(dāng)天即可劃款，比正常的放款速度提前7~10天左右。
如此一來(lái)，對(duì)賣方而言，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，貸款提前發(fā)放至監(jiān)管賬戶，房款資金有保障；對(duì)買方而言，受讓人將房款存入資金監(jiān)管賬戶，在買賣雙方完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記后，再由銀行劃付房款給賣方，保障了房產(chǎn)權(quán)屬安全性。
盡管上海已經(jīng)實(shí)施二手房交易網(wǎng)上備案登記制度，但在交易資金監(jiān)管環(huán)節(jié)尚未作出統(tǒng)一要求。據(jù)夏智亮介紹，目前，資金監(jiān)管結(jié)算專用賬戶的大致模式已經(jīng)初現(xiàn)，尚在修補(bǔ)不足。在上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的存量房交易系統(tǒng)中，已引入銀行提供資金監(jiān)管專用結(jié)算賬戶服務(wù)。但此舉牽涉到銀行、交易中心、中介行、客戶等諸多方面，因而，目前這一資金監(jiān)管模式尚未統(tǒng)一要求在全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推廣。
由于二手房交易流程相對(duì)復(fù)雜，目前在上海的二手房交易環(huán)節(jié)中，中介行仍然扮演著資金監(jiān)管的重要角色。據(jù)記者了解，比較普遍的資金管理流程是，由中介公司和銀行共同監(jiān)管來(lái)保證資金進(jìn)入和支出。在買賣雙方簽訂二手房交易合同的時(shí)候，銀行同時(shí)到場(chǎng)，銀行方面負(fù)責(zé)審查貸款人資質(zhì)，初步審查通過(guò)之后，買房人支付首付款給賣房人。憑借銀行隨后審查通過(guò)的銀行貸款合同，以及其他相關(guān)資料，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司到房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證，他項(xiàng)權(quán)證和產(chǎn)證復(fù)印件將交給銀行進(jìn)行抵押，貸款將在7個(gè)工作日內(nèi)打進(jìn)賣房人賬戶。
值得注意的是，這一交易流程中的部分環(huán)節(jié)存在著安全隱患——因?yàn)橘I方有時(shí)可能將首付款委托中介公司轉(zhuǎn)交給賣方。另外，部分二手房交易是無(wú)貸款交易，于是就出現(xiàn)了“先付錢還是先辦房產(chǎn)過(guò)戶”的問(wèn)題，在買賣雙方都不信任彼此的情況下，房款往往由中介公司來(lái)保管，過(guò)戶完成后，再由中介公司支付給賣房人。一旦出現(xiàn)類似于中天置業(yè)這樣的中介公司，交易風(fēng)險(xiǎn)迅速放大。
目前，對(duì)于“第三方資金監(jiān)管”中到底是所有中介公司在銀行設(shè)立一個(gè)公共賬號(hào)，還是每家中介公司各自設(shè)立賬號(hào)的問(wèn)題尚有爭(zhēng)議，相關(guān)細(xì)則要通過(guò)試點(diǎn)運(yùn)行后方能落實(shí)。(葉國(guó)靖)
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